+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Что делать валютным ипотечникам? Суды будут обращать взыскание на жилье, невзирая ни на какие обстоятельства (Косарев Е.)

Содержание

Ипотечное кредитование: выселение из залоговой квартиры

Что делать валютным ипотечникам? Суды будут обращать взыскание на жилье, невзирая ни на какие обстоятельства (Косарев Е.)

В судебной практике одной из наиболее частых причин выселения из квартиры является длительная просрочка по договору ипотеки.

При этом стоит отметить, что в данном случае не будет иметь значения, является ли это жилье единственным для заемщика и членов его семьи, также не учитываются интересы незащищенных слоев населения, то есть неважно, прописаны ли в залоговой квартире несовершеннолетние дети, инвалиды, пенсионеры – данный объект недвижимости при наличии неисполненных долговых обязательств будет изъят и реализован с публичных торгов по продаже недвижимого имущества. Процедура выселения из ипотечной квартиры включает в себя три этапа:

  1. Наличие допущенной просрочки в оплате по кредитному договору, согласно которому объектом залога выступает приобретаемое недвижимое имущество.
  2. Обращение банковской организации в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество (в частности, ипотечную квартиру).
  3. Удовлетворение судом исковых требований и определение способа реализации заложенного недвижимого имущества (как правило – публичные торги).

В случае, если изъятая квартира не была реализована с торгов, она передается в собственность банку, который вправе распорядиться ею по своему усмотрению. При продаже ипотечной квартиры с торгов право собственности регистрирует на нее победитель торгов. На основании ст.

78 ФЗ №102 «Об ипотеке» обращение залогодержателем взыскания на заложенное недвижимое имущество, а также его реализация, являются основанием для прекращения права пользования этим имуществом залогодателем и иных лиц, проживающих в жилом помещении, являющегося объектом залога по договору ипотечного кредитования.

Новый собственник объекта недвижимого имущества вправе подать в суд иск о выселении всех проживающих в данной квартире лиц, независимо от их возраста, пола и наличия льготной категории.

Важно! Несмотря на ч.1 ст.446 ГПК РФ, которая запрещает обращение взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, данный запрет не распространяется на квартиры, являющиеся предметом залога по ипотечному кредитному договору (ст. 334 ГК РФ). Важно! Выселение из ипотечной квартиры возможно только на основании судебного решения!

В суде принимаются во внимание следующие факторы:

  • Должник не отказывался от исполнения обязательство по договору.
  • Должник потерял работу.
  • Должником принимались меры по урегулированию спора в досудебном порядке (подавались письменные заявления об отсрочке и реструктуризации долга).

Выселение из ипотечной квартиры: федеральная программа «Жилище»

Государственная программа была создана в целях поддержания заемщиков-должников по ипотеке, оказавшихся в трудном материальном положении. Данная программа включает в себя три проекта:

  1. Помощь военнослужащим лицам. Представляет собой оплату жилищного кредита из специального фонда НИС. В случае расторжения служебного контракта военная ипотека прекращает свое действие.
  2. Молодая семья. В рамках данного проекта государство предоставляет первоначальный взнос на приобретение объекта жилого имущества либо предоставляет возможность закрытия части просроченного долга по ипотечному договору.
  3. Государственная помощь пострадавшим при обрушении курса при наличии валютной ипотеки. На основании Постановления Правительства РФ № 373 от 20.04.2015 г., заемщики, чьи доходы снизились на треть, могут рассчитывать на государственную помощь. В список таких категорий граждан включены:
  • ветераны боевых действий;
  • лица, имеющие на иждивении двух и более несовершеннолетних детей;
  • инвалиды;
  • работники муниципальных и государственных учреждений здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, научных организаций, физкультуры и спорта, сотрудники оборонно-промышленного комплекса.

Согласно условиям Постановления №373 реструктуризация долга по кредиту возможна на основании заявки от заемщика-должника, с учетом определенных условий к объекту ипотеки (месту нахождения, площади, стоимости), а также непосредственно к целям кредита.

На дату подачи заявки о реструктуризации долга просрочка по ипотеке должна быть не менее 30 и не более 120 дней, а сам кредит должен быть выдан не позднее 1 января 2015 г. Помощь, оказанная в рамках данного проекта, предполагает снижение платежей в течение 12 месяцев за счет уменьшения процентной ставки (не выше 12%) и списания части основного долга.

Кредитор также имеет право на возмещение части недополученных средств в размере не более 200 тысяч рублей.

Долг по ипотеке: Федеральный закон №102

Ранее в статьях мы уже описывали пункты и требования Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 от 16.09.1998 г.

Именно этим законодательным актом регулируются займы на недвижимое имущество и контролируются взаимоотношения между заемщиком и кредитором, в частности своевременное внесение платежей и содержание залогового имущества в надлежащем состоянии.

Согласно названному закону заемщик не вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению, в том числе, он не может его продать, отдать в дар, поменять или завещать, за исключением случаев, когда банк не запрещает данные действия.

Вместе с тем, заемщик имеет право без получения согласия кредитора сдавать объект жилой недвижимости в аренду на срок более 6 месяцев с предоставлением временной регистрации жильцов, а также прописывать на площади членов семьи, родственников (ст.

12 ФЗ-102), осуществлять ремонтные работы и делать перепланировку, если только данные действия не нанесут существенный вред помещению. На основании ст. 31 ФЗ-102 ипотечная недвижимость должна быть обязательно застрахована. В случае нарушений условий договора, кредитор вправе потребовать от заемщика досрочного погашения ипотечного долга и изъятия залогового имущества на свой баланс (ст. 50 ФЗ-102), как показывает практика, чаще всего такие действия происходят после 6 месяцев просрочки.

Выселение из ипотечной квартиры: досудебная работа

Стоит отметить тот факт, что далеко не все банки готовы принимать срочные меры в отношении должников-ипотечников и изымать у них залоговые квартиры, в большинстве случаев банковские организации готовы пойти навстречу заемщикам, оказавшимся в трудном материальном положении, и предложить различные способы возврата долга:

  • реструктуризация (снижение суммы выплат за счет увеличения срока кредитования);
  • кредитные каникулы (освобождение от платежей сроком до полугода);
  • списание части кредитного долга (по усмотрению кредитора могут быть списаны штрафные санкции, неустойка, проценты);
  • государственная поддержка (по заявлению должника).

Также частью досудебной претензионной работы является уведомление должника о неисполнении долговых обязательств и дальнейшего выселения его из ипотечной квартиры (ст. 55.2 ФЗ-102). Это обязательное условие для банковской организации перед обращением в суд, иначе в удовлетворении иска может быть отказано.

Долг по ипотеке: обращение банка в судебные органы

После того, как все попытки урегулировать вопрос о возврате ипотечного долга не увенчались успехом, банк подает исковое заявление в районный суд по месту нахождения залогового имущества. Как правило, ипотечный договор содержит в себе информацию о судебном органе, где будет проходить слушание по делу в случае возникновения конфликтной ситуации. Подсудность регулируется ст. 52 ФЗ-102.

Важно! Суд вправе отклонить иск, если сумма спора составляет менее 5% от общей стоимости залогового имущества, и при этом срок неисполнения договорных обязательств – менее 3-х месяцев (статья 54.1 ФЗ-102).

Кто имеет право выселить из ипотечной квартиры?

Выселение из ипотечной квартиры может быть совершено как судебными приставами-исполнителями, так и самим кредитором, на основании судебного решения (ст. 55 ФЗ-102 предусматривает выселение должника из ипотечной квартиры кредитором, если данное условие прописано в договоре).

При выселении должника судебными приставами-исполнителями действует ФЗ № 229, изъятие ипотечной квартиры происходит в рамках исполнительного производства. На основании ст.

107 ФЗ-229 судебный пристав должен уведомить должника о добровольном освобождении ипотечной квартиры в срок не позднее 10 дней с момента получения письменного уведомления. В случае игнорирования данного требования, должнику назначается повторный срок с назначением исполнительского сбора.

Процедура выселения происходит в присутствии понятых и сотрудников полиции, при необходимости приставы вправе вызвать сотрудников МЧС для освобождения квартиры. Пристав-исполнитель может предоставить должнику услугу по транспортировке и хранению личного имущества сроком не более чем на 2 месяца.

Если выселение выполняет непосредственно кредитор, данная процедура осуществляется по согласию обеих сторон. В случае, если должник все-таки отказывается освобождать ипотечную квартиру, выселение будет происходить в присутствии работников прокуратуры в административном порядке либо через суд.

Важно! Любые действия по выселению заемщика-должника из ипотечной квартиры без судебного решения могут быть оспорены должником в суде с удовлетворением его требований.

Если ипотечная квартира является единственным жильем

В случаях, когда ипотека является единственным жильем, при выселении должника за ипотечный долг кредитор не имеет обязанность предоставлять ему альтернативное жилье даже при наличии прописанных в залоговой квартире несовершеннолетних детей. В любом случае данное имущество будет отчуждаться в пользу кредитора.

В соответствии со ст. 54 ФЗ-102 суд может отсрочить реализацию залогового имущества сроком до 12 месяцев на основании личного заявления должника и наличия веских обстоятельств.

Подводя итог всему вышесказанному отметим, что ипотека на сегодняшний день является чуть ли не единственным решением в приобретении собственного жилья для многих российских семей. Однако, подойти к ипотечному кредиту следует со всей ответственностью и аккуратностью.

Избежать финансовых споров и конфликтов можно, только если правильно рассчитывать свой бюджет, обязательно страховать имущество от различных случаев, строго контролировать своевременное внесение платежей.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/ipotechnoe-kreditovanie-vyiselenie-iz-zalogovoy-kvartiryi/

Как сегодня живут пострадавшие ипотечные валютные заемщики

Что делать валютным ипотечникам? Суды будут обращать взыскание на жилье, невзирая ни на какие обстоятельства (Косарев Е.)

Выплачивать ипотечный кредит среднестатистической семье нелегко и так, но ситуация становится безвыходной, если к этому добавляются форс-мажорные обстоятельства. И хотя изменения валютного курса официально пока не признаны форс-мажором, фактически обвал курса доллара в конце 2014 — начале 2015 года явился настоящим стихийным бедствиям для валютных заёмщиков и банков:

  • ежемесячные платежи по кредиту выросли почти на 100%;
  • возникло большое количество банкротств среди заёмщиков;
  • многие из них лишились ипотечной квартиры, оформленной в залог.

Люди выходили на демонстрации, приковывали себя наручниками в банках, объявляли голодовки. В апреле 2015 года правительство приняло закон, направленный на защиту попавших в беду людей: была разработана программа реструктуризации долга, работающая в АИЖК. Какие изменения произошли с тех пор, и что сегодня из себя представляет валютная ипотека?

Валютная ипотека в 2018 году: какие изменения произошли?

Вначале коснёмся вкратце предыстории.

Почему случился ипотечный валютный кризис

События 2014 — 2015 г. заемщики запомнят надолго, и долго ещё не будут осмеливаться брать кредиты в долларах. Причинами резкого роста валюты были сразу несколько факторов:

  • политический (ситуация на Украине, введение санкций);
  • массовый вывод денег кэрри-трейдеров и хедж-фондов из российских банков;
  • падение цен на нефть;
  • отказ ЦБ от регуляции курса рубля;
  • паника населения, бросившегося скупать валюту.

Помощь валютным ипотечникам в 2014 — 2017 годах

Доля валютной ипотеки составляла в конце 2014 года всего от 0.6 до 0.8% (для сравнения: в 2007 — 2008 гг. в валюте брали около 26% кредитов). Но из-за того, что размеры кредитов, по сравнению с 2007 — 2008 гг., существенно выросли, размер долга на 1.10.2015 г. по валютным займам составил 129 млрд руб., что составляло 3.7% общей суммы долгов по кредитам.

Государство предприняло попытки спасти терпящих бедствие людей. Было принято постановление, рекомендующее банкам произвести рефинансирование валютной ипотеки всем тем, кто заключил договор с банком до 2015 года и оказался неплатежеспособен, по валютному курсу на 1.10.2014 г., то есть по 39 руб. Но банки проигнорировали это предложение.

Они занялись продажей валютных долгов коллекторам, из-за чего по стране пронеслась целая волна трагических душераздирающих историй.

Должникам не давали даже маленького шанса, взыскали квартиры через суд, считали проценты на проценты, из-за чего у должников в настоящее время выросли огромные виртуальные долги.

Так одна заемщица Райффайзен банка, мать троих детей, лишилась жилья и сегодня имеет долг в 40 млн. рублей.

Закон о банкротстве

В конце 2014 года был принят закон № 476-ФЗ о банкротстве, позволяющий заемщику, попавшему в кредитную яму, не возвращать долг банку, при наличии строго оговоренных условий.

  • Закон позволял подачу заявки на банкротство при сумме долга от 500 000 руб.
  • Перечислялись предметы и объекты, запрещённые для конфискации (сюда входит и единственная квартира).
  • Вводились серьезные ограничения для самого банкрота (ему нельзя в течении 5 лет брать кредиты, заниматься предпринимательством, ездить за границу).

Но запускать процедуру банкротства оказалось крайне сложно из-за большого нежелания судов заниматься такими делами, и поэтому закон в ипотечном кредитовании практически не работал и был заменен на новую версию в 2018 году.

Программа реструктуризации долга 2015 года

В реальности в апреле удалось запустить программу реструктуризации долга, которая касалась не только валютных, но и рублёвых заёмщиков: было выделено на неё 4,5 млрд руб. Но эта сумма не смогла покрыть все поданные заявки:

  • из 50 тыс. поданных обращений удовлетворены только около 20 000;
  • 16 000 объективно обоснованных заявок остались без всяких решений, так как не хватило средств.

Эта программа в течение трёх лет все время изменялась. Условия по ней изначально предполагались такие — выделение каждому пострадавшему заемщику суммы на покрытие долга в размере до 30%, но не больше 1,5 млн руб.

  • Однако уже в конце 2015 г. стало ясно, что денег всем нуждающимся не достанется, поэтому в 2016 г. приняли другую норму компенсации: до 20% и не больше 600 тыс. руб.
  • 4.5 млрд. хватило до мая следующего года были, и программа была ненадолго свёрнута 05. 2017 г.
  • В августе 2017 решено было продолжить по решению правительства реструктуризацию валютной ипотеки, и была выделена дополнительная сумма 2 млрд руб., а это примерно ещё на 1 300 тыс. заявок. Условия реструктуризации в 2018 году изменились.

Рефинансирование валютной ипотеки в 2016 году

В начале 2016 г., на пике роста валюты (напомним: доллар доходил почти до 86), банки неожиданно проявили «благородство»: например, банк Абсолют, согласился на рефинансирование, но по курсу не 40 руб.

, а 65 руб. для всех желающих и 57 руб. — для семей с детьми. При этом они широко разрекламировали свою «благодетельную» акцию, привлекая новых заёмщиков. Уже в октябре 2016 г. курс упал до 62, а в апреле 2017 г.

— до 56.

Если бы валютные заемщики не повелись на эту акцию в 2016 году, не паниковали, а дождались апреля 2017-го, и провели бы рефинансирование по своей инициативе в этот период, то они бы выиграли значительно больше.

Последние новости валютной ипотеки в 2018 г

Несмотря на то, что резких скачков валютных курсов ни в прошедшем, ни в текущем 2018 году больше не наблюдается, валютная ипотека является высоко рискованным для банка инструментом. ЦБ поднял коэффициент риска в 2018 г. со 100% до 300% и не советует своим клиентам брать кредиты в долларах.

Однако вспомним, как те же банки наперебой предлагали заемщикам именно валютную ипотеку в 2007 — 2008 гг, мотивируя небольшим процентом. «Послушай и сделай наоборот» — эта пословица, наверно, относится в первую очередь к кредитным организациям.

Изменения в законе реструктуризации, принятые в августе прошлого года, действительно и в нынешнем году, поэтому коснёмся его подробнее.

Условия реструктуризации долга ипотечным заёмщикам в 2018 году

В этом году реструктуризация разрешена отдельным категориям заемщиков: инвалидам, ветеранам, опекунам и гражданам, на иждивении которых находятся лица, проходящие обучение или стажировку.

  • Срок действия закона неограничен — до того времени, как кончится новый выделенный лимит — 2 млрд руб.
  • Реструктуризация возможна только при согласии банка, выдавшего кредит.
  • Опять возвращены начальные условия по размеру государственной компенсации — 30% от долга (но не больше 1,5 млн руб.).
  • АИЖК даны дополнительные рекомендации произвести компенсацию потерь банкам из собственных средств в размере 500 тыс. руб.
  • Реструктуризации подлежат долги с изменением ежемесячного платежа по кредиту не меньше, чем на 30% (это условие фактически отсекает рублёвых заёмщиков, так как при займах в собственной валюте изменение суммы платежа зависит только от процента, а такое изменение годового тарифа невозможно)
  • Подать заявку можно не ранее, чем через год после заключения кредитного договора.
  • Ипотечный залог (квартира) является единственным жильем должника (это условие в 2017 — 2018 году должно проверять АИЖК: раньше достаточно было выписки из Росреестра, которую брал заемщик).
  • Общая площадь жилого помещения не должна быть больше установленного значения (для 1-комнатной квартиры — 45 кв.м.)
  • Создана межведомственная комиссия по реструктуризации, в полномочия которых входит принятие индивидуальных решений по отдельным заявкам: например, в некоторых случаях может быть выделена бОльшая сумма — до 3 млн.
  • Процент реструктуризации не должен быть выше 11,5%.
  • При реструктуризации долга кредит переводится из долларов в рубли по курсу на дату заключения договора о реструктуризации.
  • Заемщик освобождается от уплаты неустоек и штрафов.

постановления правительства № 961.

Реструктуризация долга в банке

В банке реструктуризация проходит по-другому, и речь ни о каких компенсациях или списывании части долга не идёт. Банк может смягчить условия кредитования:

  • удлинить период погашения и тем самым уменьшить ежемесячное бремя;
  • предоставить кредитные каникулы с временным освобождением от выплаты процентов или же выплат по кредиту;
  • ввести более низкий процент на фиксированный временной период и т. д.

Реструктуризация долга с удлинением периода кредитования хоть и уменьшает месячные платежи, но наращивает общий суммарный долг. Поэтому некоторым заемщикам так и не удаётся погасить кредит, и тогда в банке могут прибегнуть к вторичной реструктуризации.

Как погасить долги валютной ипотеки

Способами погашения долга по валютной ипотеке в 2018 году являются:

  • Реструктуризация кредита в АИЖК (более предпочтительный вариант, но он подходит только для льготников).
  • Реструктуризация кредита в банке.
  • Рефинансирование валютной ипотеки (это же самое, что и перекредитовать: старый долг списывается при помощи нового займа, который взят на более выгодных условиях). Рефинансирование можно провести с выгодой для себя: например, при падении валютного курса на самой нижней точке перевести кредит из валюты в рубли.
  • Подача в суд заявки на банкротство.

Процедура банкротства в 2018 году для кредитных заемщиков проходит в виде реструктуризации долга (см. закон № 127-ФЗ в новой редакции этого года).

Обращение в суд должника

Можно попытаться потребовать рефинансирование ипотеки через суд, на основании 451 ст. ГК, гласящей о том, что при непредвиденных обстоятельствах (а обвал курса точно никто не предвидел) условия договора могут быть изменены.

Банк здесь может апеллировать тем, что такое рефинансирование будет резко убыточным и форс-мажорным уже для него, но здесь есть лукавство: заработок кредитора уменьшится, но он не потеряет, так как кредитовал заемщикам валюту из запасников ЦБ, купленную ещё по низким курсам.

Вспомним, что банки активно продвигали валютную ипотеку в 2007 — 2008 гг, когда курс доллара был 24 — 25 руб., а должники же просят перекредитование по курсу 40 руб. за один $.

Банк фактически все равно останется в прибыли (убыль для него, возможно, только расчетная: размер дивидендов за кредит уже посчитан и внесен в баланс, а при рефинансировании банковский баланс ухудшится).

Заемщик же в экстренной ситуации теряет и деньги, и квартиру. Но вполне возможно, что никаких потерь нет и вовсе:

Есть серьезный аргумент против банков — заявление заместителя финансов Моисеева, признавшегося в том, что выдача кредитов в 2007 — 2008 гг.

якобы в валюте — крупнейшая банковская фальсификация: на самом деле долларовые запасы никто не трогал, все операции по кредиту были проведены внутри банков в рублях, а не в валюте.

Удивительно, что следственный комитет не открыл никакого уголовного дела, и банкам все сошло с рук.

Отсюда напрашивается и вопрос: А случайным ли был обвал национальной валюты тогда? Ведь девальвация рубля была запущена ЦБ.

Кризис не разрешен до конца, так как банки не подконтрольны государству

Настоящую ситуации можно кратко охарактеризовать так:

  • Валютная ипотека перестала быть свежей острой проблемой главным образом из-за того, что сейчас её берут мало.
  • Старые валютные заемщики либо уже прошли процедуру судебного взыскания (у них отобраны квартиры) или реструктуризации, либо находятся в состоянии реструктуризации кредита.
  • Банки у нас в стране безнаказанно творят все, что хотят.
  • Государственная программа реструктуризации хоть помогла и не всем, но немного ослабила стрессовую ситуацию среди валютных ипотечных заёмщиков.
  • Навстречу заемщикам частично идут в основном российские банки. Некоторым из них (Сбербанк, ВТБ) практически удалось закрыть вопрос с долгами по валютной ипотеке.
  • Иностранные же коммерческие банки неподконтрольны государству РФ и до сих придерживаются жесткой непримиримой позиции по отношению к заемщикам.

Проблемы несчастных ипотечных заемщиков, кто потерял свои сбережения и жилье, никуда не делись: люди оказались на улице и до сих пор выплачивают огромные виртуальные долги, которые им суждено платить до конца жизни…

(1 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/ipoteka/valutnaya.html

Валютные ипотечники 2018 – решение проблемы валютной ипотеки

Что делать валютным ипотечникам? Суды будут обращать взыскание на жилье, невзирая ни на какие обстоятельства (Косарев Е.)

Приветствуем! Сегодня вы узнаете, кто такие валютные ипотечники. С какой проблемой они столкнулись, как стоит бороться за свои права в этой ситуации и чем может помочь валютным ипотечникам государство.

Проблема валютных ипотечников

Ипотека – это целевой вид кредитования, который предоставляется финансовым учреждением под залог имущества на конкретные цели. По своей сути, ипотека – это кредит для приобретения собственного жилья, где залогом выступает сама приобретаемая недвижимость.

Ипотека может быть предоставлена как в национальной валюте, так и в иностранной. И если при кредите в национальной валюте заемщик не несет никаких рисков, то вот при взятии на себя обязательств в валюте, риски достаточно велики. Алгоритм таких чрезвычайных событий следующий: курс доллара или евро возрастает, суммы платежей по кредиту являются стабильными в валюте, а доходы семьи не растут.

В итоге заемщик вынужден приобретать валюту для погашения взятой ссуды по курсу, который на много выше того курса, когда был оформлен заем. Ипотека становиться не подъемной для семьи и появляется ряд нерешенных проблем, которые нарастают снежным комом.

Валютные заемщикипо ипотеке сталкиваются на практике со следующими проблемами:

  1. Приходиться приобретать валюту по курсу в два раза больше, чем изначально было запланировано по семейному бюджету. Следовательно, люди тратят на погашение кредита большую часть своих доходов;
  2. Возникают проблемы с погашением взятой ссуды, соответственно, появляются проблемы с банковскими учреждениями;
  3. Общая сумма долга возрастает за счет начисленных штрафных санкций и пени, которая предусмотрена кредитным договором за несвоевременную уплату платежа;
  4. Возникают стрессовые ситуации в семье, которые влияют на психологическое состояние и здоровье самих заемщиков;
  5. Люди остаются на улице, когда единственное жилье продается с молотка

В итоге семьи просто не в состоянии уплатить взятые на себя обязательства и вынуждены объединяться вместе для решения возникших проблем. Люди составляют письма, направляют их в Центральный Банк, Президенту России Владимиру Путину, Верховный суд и т.д., пытаясь, чтобы хоть кто-то помог им в решении возникших проблем.

Но пока валютные ипотечники остались почти один на один со своей проблемой, поскольку большинство представителей, как власти, так и банковских учреждений считают, что все одинаковы перед законом, как ипотечники, которые взяли кредит в рублях, так и те, кто оформил договор в долларах, — все должны своевременно погашать свои обязательства.

Главное проблемой является то, что валютные ипоетчники бояться не только за то, что не смогут погасить свои ссуды, а то, что они останутся без жилья. И это правда. Так зафиксирован факт продажи всех валютных займов такого рода со стороны финансового учреждения «Ресо Кредит».

Банком были переданы все права на взимание денег своей подшевной компании, которая, по сути, коллекторским способом отбирает залоговые квартиры и оставляет людей без жилья. И самое обидное в этой ситуации то, что они имеют на это право. Квартира – это залоговое имущество, и в случаи неуплаты, недвижимость должна быть реализована, а средства направлены на погашение долга.

Другая проблема заключается также в том, что, когда в Государственную думу поступил законопроект о переводе валютных ипотек в национальные, многие потенциальные собственники жилья побежали за оформлением кредита, особо не переживая за ссуду в долларах или евро.

Но когда законопроект начали рассматривать и принимать, то в него были внесены корректировки – такая возможность предоставлялась лишь тем заемщикам, которые оформили кредит до 2015 года. Все займы, оформленные позже указанного срока, не могли быть переведены по курсу на дату оформления договора в рубли. Люди остались у разбитого корыта.

Проблема также в том, что почти всегда, когда само финансовое учреждение обращается в суд для того, чтобы отстоять свои права, суд стоит на стороне банка, а вот валютные ипотечные заемщики остаются в проигрыше.

Шансов на выигрыш дела у них равны практически 0. Так сам Верховный суд стал на сторону финансовых учреждений и отклонил требование заемщиков пересмотреть валютные договора.

Верховный суд дал рекомендацию самостоятельно гражданам договариваться с банками.

Единственным выходом из сложившейся ситуации могло бы стать то, что сами банки пошли бы на уступки и перевели взятые долговые обязательства клиентов в иностранной валюте в ссуды в национальной валюте. За это они могли на какой-то процент увеличить процентную ставку за пользование услугой или взять единоразовую комиссию.

Но, к сожалению, на такие уступки пошли не многие финансовые учреждения, в основном крупные банки, специализирующиеся на ипотеке не один год. Среди таких финансовых учреждений можно выделить ВТБ24 и Сбербанк России. Другие же банки, мелкие и средние, не решились на такой шаг, пытаясь получить выгоду на таких проблемных займах.

Помощь государства

Решение проблемы валютной ипотеки могло полностью быть произведено государством, но, к сожалению, не все вопросы были решены государственными органами. помощь валютным ипотечникам со стороны государства заключается в разработке специальной программы, которая предусматривает финансовую помощь лицам, которые оформили такие займы и попали в трудные жизненные обстоятельства.

Данная программа действовала почти в течение двух лет и помогла решить проблемные вопросы многим заемщикам. Реализацией программы занималось и будет заниматься в дальнейшем Агентство по жилищному ипотечному страхованию, именно на него возложена помощь по валютной ипотеке госдумой.

Суть государственной поддержки заключалась в следующем: семье, которая попала в трудные жизненные ситуации, со стороны государства однократно выделялось 1,5 миллиона рублей или погашалось 30% от суммы основного долга, которую осталось погасить по займу.

Реструктуризация валютной ипотеки таким образом проводилась для 22 тысяч заемщиков, а общая сумма финансирования составила около 4,5 миллиардов рублей. При этом претендовать на такую помощь от государства могли как заемщики, которые оформили договора в валюте, так и те, кто оформил договора в  рублях.

Правда, если почитать наш форум заемщиков, то подать весь комплект документов на получение такой помощи достаточно сложно. Как информирует форум, необходимо большое количество справок и документов, при этом они должны быть представлены в определенной форме и в определенный срок.

Кто мог  решить свои проблемы с помощью государства:

  1. Лица, которые имеют одного или более несовершеннолетних детей;
  2. Лица, которые являются опекунами детей-сирот;
  3. Граждане, у которых на иждивении находиться ребенок-инвалид;
  4. Участники боевых действий

Старая программа была закончена досрочно за счет того, что изначально запланированный бюджет средств был израсходован. Больше средства на данную программу не будут выделяться и заявления от россиян не принимаются.

Представители власти уверяют, что все, кто успел подать заявления, но еще не получил компенсацию, смогут реструктуризировать свои долги таким вот образом.

Тот же форум заемщиков свидетельствует о том, что огромное количество семей не смогло воспользоваться программой и надеяться на продолжение программы.

Относительно программы на 2018 год, которую планируют принять, то здесь есть некоторые нововведения. На программу будет выделено меньше средств – всего 2 млрд. рублей.

Следите за новостями этой программы и новыми условиями участия в посте «Программа помощи ипотечным заемщикам».

Реструктуризация и рефинансирование

Помимо государственной поддержки, можно еще попробовать самостоятельно решить проблему и договориться со своим финансовым учреждением о том, чтобы добиться согласия.

Возможные пути как самостоятельно решить проблемы с валютной ипотекой:

  1. Реструктуризация валютного займа;
  2. Рефинансирование валютной ипотеки.

Суть реструктуризации в том, чтобы банк пошел на уступки и пролонгировал общий срок кредитования.

За счет продления сроков уменьшиться сумма ежемесячного платежа по займу и может быть такой шаг значительно улучшить финансовое состояние семьи.

Как советует юрист, главное – это не допускать просрочки и не ждать пока банк начислит штрафы, а уже сразу после появления материальных трудностей обратиться с соответствующим заявлением в учреждение.

Если говорить о валютной ипотеке и реструктуризации, то необходимо понимать: такой шаг сможет сделать платежи более доступными, но вот общая сумма долга будет больше, поскольку с продлением сроков увеличиваться и размер самой переплаты.

Рефинансирование валютной ипотекиэто возможность оформить новый заем в другом финансовом учреждении или в том же на более выгодных условиях. На практике это происходит следующим образом: под залог той же недвижимости оформляется новый кредит, процентные ставки по которому значительно ниже тех, которые действуют по действующему договору.

Источник: https://ipotekaved.ru/v-rossii/valyutnye-ipotechniki.html

Особенности валютной ипотеки: принудительное взыскание предмета ипотеки и возможные варианты защиты

Что делать валютным ипотечникам? Суды будут обращать взыскание на жилье, невзирая ни на какие обстоятельства (Косарев Е.)

Возможность получения жилищных кредитов в иностранной валюте является альтернативой рублевым долгам. Рост числа клиентов услуг кредитования с займами в долларах или евро в прошлом обусловлен привлекательными условиями погашения кредита из-за разницы ставок: переплаты процентов меньше, чем по кредитам в национальной валюте РФ.

Очевидные преимущества валютных кредитов на улучшение жилищных условий сыграли с должниками злую шутку:

  • Во-первых, по условиям договоров ипотечных кредитов, номинированных в долларах или евро явно указывается на право банков делать пересчет в случае ухудшения курсовой разницы, если курс в договоре был фиксирован. Если есть, например, отклонение стоимости валюты на определенное значение (больше, чем 5-10%), клиент может получить новый график платежей;
  • Во-вторых, в большинство договоров прямо предусмотрена необходимость ежемесячно рассчитывать ежемесячный платеж, исходя из официального или внутреннего курса конвертации валюты в рубли – официальное платежное средство в России.

Вполне очевидно, что с ростом курса иностранных денежных единиц снизилась платежеспособность отечественных заемщиков. В любом случае, банки обезопасили себя еще одним условием: в случае неоднократного нарушения порядка выплат по графику платежей, кредитное учреждение имеет право потребовать вернуть заем (инициировать взыскание ипотеки).

Точно так и случилось с активным ростом курса иностранных валют. Превалирующее большинство заемщиков попали в сложную ситуацию. При этом, заемщики сами взяли на себя такие риски (надеясь на наше государство) и изначально платили более низкий процент, в то время как остальные россияне оплачивали в рублях несравнимо больше.

Решением проблемы валютной ипотеки сегодня могут стать:

  • Оформление нового кредита с целью единовременного погашения валютного займа – рефинансирование валютной ипотеки, которое выгодно совершать в момент, когда сумма долга, номинированная в валюте, максимально снизилась из-за курса, например, сейчас в 2018 году;
  • Обращение в банк с просьбой провести реструктуризацию оставшейся задолженности – с увеличением срока выплаты, а возможно и с сокращением процентной ставки за счет ослабления инфляции в стране;
  • В ответ на обращение взыскания на предмет ипотеки можно подать встречный иск с требованием произвести перерасчет долга с принудительным изменением условий договора.

Порядок взыскания долга за счет ипотеки

Главной особенностью ипотечного кредитования является стопроцентное обеспечение займа. Практика ограничения прав собственности покупателя недвижимости является всеобщей и вместе с тем, эффективной. В том случае, если человек не справляется с кредитной нагрузкой, банк вправе начать процедуру обращения взыскания по ипотеке.

Основная особенность взыскания долга за счет ипотеки по кредитам физических лиц состоит в том, что оно осуществляется в судебном порядке (в то время, как для юридических лиц и ИП возможен порядок внесудебного взыскания, которым активно пользуются банки).

Поведение кредитора является вполне предсказуемым. Перед запуском процедуры проводится анализ платежеспособности заемщика, делаются выводы о невозможности его скорого восстановления. В этом случае, с заемщиком как правило, начинает работать служба безопасности банка, ведущая «душещипательные беседы».

Получение судебного решения

Взыскание долга за счет залогового имущества является стандартной банковской практикой. Решение судебных органов, в силу закона, обычно оказывается на стороне кредитных учреждений. Заемщик получает исполнительный лист, в котором указывается, что ему надлежит покинуть жилое помещение в отведенный срок.

Рост суммы кредита по отношению к залогу и последствия

Если первоначальная стоимость объекта недвижимости была пересчитана судебной инстанцией по обращению банка или самого заемщика, то получается, что и продавать ее на публичных торгах придется по новой оценке.

Максимальный дисконт, который может установить банк для ускорения процесса, составляет 25 процентов.

В результате роста стоимости долга из-за курсовых разниц, а также проседания рынка недвижимости, стоимость предмета залога очень часто очень сильно «проваливается» и покрывает задолженность.

Выставление предмета залога на торги

После этого предмет залога (квартира или дом) выставляются на продажу по рыночной цене с дисконтом. Скидка к цене делается умышленно по причине необходимости быстрой реализации.

При получении денег от покупателя, банк направляет средства на погашение долга, процентов, а также штрафных санкций, которые были начислены на момент обращения в суд по взысканию ипотеки.

Оставшиеся денежные средства банк обязан вернуть своему должнику.

Реальная картина такова, что процесс продажи с публичных торгов может затянуться на неопределенное время. В случае же, если суммы от реализации залога будет недостаточно для погашения долга, штрафов, а также исполнительных сборов, банк имеет возможность обратить взыскание на иное имущество заемщика.

Какие действия может предпринять заемщик

Для того, чтобы отстоять свои права в максимальной степени, заемщик имеет возможность предпринять следующие действия:

  • Ходатайствовать о проведении независимой оценки стоимости предмета залога, если не согласен с оценочной стоимостью, предъявленной банком;
  • Ходатайствовать перед судом и банком о достижении мирового соглашения с утверждением схемы реструктуризации ипотеки на более длительный срок или под более низкий процент, что снизит ежемесячную нагрузку;
  • Ходатайствовать перед судом о снижении суммы иска за счет применения положений ст. 333 ГК РФ для снижения суммы штрафов, включенных в цену иска помимо самого возвращения долга;
  • Привлечь к защите прав несовершеннолетних членов семьи (если речь о единственном жилье заемщика) органы опеки и попечительства;
  • Обратиться с ходатайством о признании валютного долга погашенным, при обращении взыскания на предмет залога «в натуре».

Начнем с примера:

В начале 2014 года принято судебное решение о взыскании долга по ипотечному кредиту в 106 тыс. долл., что эквивалентно 3,5 млн. рублей по курсу на день вынесения решения суда.

В конце 2014 года новый суд вынес решение о взыскании долга с продажей предмета залога с публичных торгов – на этот раз достроенного объекта недвижимости, оценочная стоимость 97 тыс. долл. по курсу на день исполнения решения. Приставы начали процесс в мае 2016 г.

и определили сумму продажи (по решению суда) в 6,5 млн. рублей по курсу доллара на дату выставления на торги.

Реальная рыночная стоимость 3 млн. рублей, продать квартиру за 6 млн. рублей – нереально. В случае, если банк примет ее на баланс после вторых торгов с вычетом 25 % останется разница в более 1 млн. рублей, которую он еще и обязан вернуть заемщику в рамках исполнительного производства.

Возникает множество вопросов о том, как действует описанная практика.

Согласно действующему законодательству, прекращение денежных обязательств перед банком может наступать в случае принятия кредитным учреждением предмета залога.

При этом стоимость жилого помещения должна составлять не менее суммы оставшегося долга.

Для валютной ипотеки особенно важно, что стоимость залога и размер долга оцениваются между собой на момент заключения ипотечного договора, то есть по старому курсу.

Законодательные требования

По общему правилу, сформулированному в п. 3 ст. 334 ГК РФ, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. Иное может быть предусмотрено договором или законом.

Изменениями от 06.12.2011 в п. 5 ст.

 61 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ были внесены изменения следующего характера: если залогодержатель в порядке, установленном ФЗ, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.

Соответствие стоимости залога и суммы долга подтверждается результатами экспертной оценки на момент оформления ипотечного кредита (по старому курсу), таким образом, указанное правило работает для всех случаев валютной ипотеки.

Для его использования должны быть соблюдены другие два положения: предмет ипотеки – это жилое помещение; предмет ипотеки оставлен банком за собой в процессе исполнительного производства в соответствии с требованиями закона.

Судебная практика

Вместе с тем, на практике часто получается так, что даже после принятия предмета залога, банки продолжают требовать с бывших клиентов дополнительные денежные средства, несмотря на то, что предмет залога был оставлен банком за собой, не будучи реализованным на публичных торгах. В состав требований банка обычно входят неоплаченные проценты и штрафы.

Повлиять на судебную практику по валютной ипотеке здесь смог Верховный Суд Российской Федерации. На сегодня имеется целый ряд постановлений, в которых указывается следующее:

  • Положения действующего законодательства в отношении порядка применения взысканий, а именно, признания задолженности погашенной в случае оставления предмета залога банком, применяются судом не только к тем ипотечным договорам, которые были заключены после момента ввода в действие соответствующей нормы, но также и до ее появления;
  • Если пользователи ипотечного продукта выразили согласие на переход предмета залога в собственность банка при наступлении определенных событий, то банк имеет право вступить в свои права на законных основаниях.

Если квартира остается у банка по результатам исполнительного производства, задолженность по ипотеке согласно взысканию денежных средств считается полностью погашенной.

Источник: http://calculator24.ru/2017/05/13/prinuditelnoe-vzyskanie-valyutnaya-ipoteka/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.