+7(499)495-49-41

Дефекты в строительстве: споры сторон (Бубнова М.)

Содержание

Скрытые дефекты квартир в новостройках

Дефекты в строительстве: споры сторон (Бубнова М.)
страница → Статьи и видеосюжеты о вторичном рынке недвижимости – видеосюжеты и статьи → Скрытые дефекты квартир в новостройках

Треть россиян недовольна качеством строительства нового жилья. Такие данные приводит Фонд «Общественное мнение».

Застройщики, в свою очередь, приводят иную статистику – 80% претензий покупателей квартир являются необоснованными. Такие жалобы иначе, как придирками, назвать нельзя.

Так в чем же дело: в низком качестве строительства или завышенных ожиданиях покупателей? И, если в квартире обнаружилась проблема, на что покупатель имеет право?

При первичном осмотре квартиры до подписания акта приемки-передачи не все недостатки удается выявить. Скрытые дефекты обнаруживаются в процессе эксплуатации, причем в самых неожиданных частях квартиры. Вот неполный список недочетов, на которые чаще всего жалуются новоселы: 1. Трещины и микротрещины на стенах, которые появляются при усадке дома (трещины бывают сквозными); 2.

Негерметично установленные окна и балконные двери (промерзание и влажность стен вокруг оконной конструкции); 3. Неправильно установленные котельные и насосные, от которых исходит вибрация и шум; 4. Отсутствие вентиляции; 5. Неправильно смонтированная электропроводка (выявляется при замыкании); 6.

Отсутствие теплоизоляции в технических помещениях – промерзание стояков, порыв труб;

7. Плохая звукоизоляция – слышно все, что происходит в квартире соседей.

Евгений Лоскутов, генеральный директор ассоциации «Строй-доктор»: «В большинстве случаев причина появления дефектов – это некачественные строительные материалы или нарушение технологии выполнения работ. К сожалению, не все дефекты можно зафиксировать путем обычного визуального осмотра, даже если этот осмотр проводит квалифицированный специалист. Например, мостики холода, которые образуются на местах стыка теплоизоляционных материалов, могут проявить себя только в зимний период, а обнаружить их можно только после проведения тепловизионного обследования. В нашей практике был даже такой вопиющий случай, что целая стена туалета в новостройке, являющаяся наружной, была без теплоизоляционного слоя. В результате этого при отрицательных температурах у жильцов замерзала вода в бачке унитаза». Однако эксперты отмечают, что скрытые дефекты носят преимущественно бытовой характер: дует, течет, щелкает и прочее. Зато никогда не вызывает сомнений надежность конструкции жилого здания.
Кирилл Ляшенко, директор по маркетингу и продажам «РЕНОВА-СтройГруп-Академическое»: «Недоделки бывают практически в любом элементе. Однако всё, что касается безопасности здания, проходит очень строгий контроль, проектные решения делаются с запасом. Ведь все понимают, что безопасность – прежде всего. А бытовые вещи… в любой инженерной системе бывают сбои, бывают сбои в качестве отделки и так далее».

Между тем, все обнаруженные дефекты должны быть устранены. Согласно закону «О защите прав потребителей» (ст. 29), собственник квартиры вправе по своему выбору требовать от строительной компании: 1.

безвозмездного устранения недостатков; 2. соответствующего уменьшения цены; 3.

расторжения договора, возврата денежных средств и уплаты процентов (в случае, если недостаток существенный, или он не был устранен в надлежащий срок).

4. возмещения понесенных расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Доказывать причину появления недостатка и его существенность дольщику самостоятельно в первые пять лет владения квартирой не нужно. На квартиры в новостройках, которые построены по 214-ФЗ (закон о долевом строительстве), действует гарантия. Если покупатель обратился с претензией в течение пяти лет после покупки, то застройщик должен за свой счет провести проверку и устранить недостаток.

А вот если дом строит жилищно-строительный кооператив, то пятилетняя гарантия законом не предусмотрена. Считается, что члены кооператива для себя плохо построить не могут.

Марина Тимошенкова, сопредседатель СРОО «Общество защиты прав потребителей Свердловской области»: «ЖСК не подпадает под закон о защите прав потребителей. Отношения ЖСК регулируется только Гражданским кодексом и Жилищным кодексом РФ, где ничего не сказано о гарантии. Срок гарантии определяется в договоре, зависит от того, о чем договорились стороны. Что касается долевого участия в строительстве, либо просто договора купли-продажи, то в законе «О защите прав потребителей» предусмотрена гарантия – пять лет, и в самом законе о долевом участии в строительстве предусмотрен данный срок».

Однако покупатель вправе предъявлять претензии застройщику, даже если гарантии нет, или ее срок уже истек. Единственное, покупателю придется доказывать в суде, что дефект возник до передачи квартиры. В случае успеха суд вынесет решение в отношении застройщика о выплате собственнику не только стоимости квартиры, но и разницу, на которую аналогичное жилье выросло в цене.

Алгоритм действий

Покупателю, обнаружившему в купленной квартире дефект, в первую очередь необходимо обратиться с письменной претензией в организацию, с которой подписан договор о приобретении жилья. Претензия пишется на имя руководителя организации. Письмо составляется в свободной форме с обязательным указанием перечня недостатков и требований.

Владимир Коликов, партнер ЮК «Генезис»: «Документ можно сначала отправить по факсу, затем – заказным письмом. Это даст впоследствии возможность требовать через суд штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке».
 

Как правило, в каждой строительной компании есть служба контроля качества, которая занимается рассмотрением претензий покупателей.

Климент Фалалеев, управляющий директор Уральского филиала Группы ЛСР: «Обычно покупатель пишет нам письмо, если есть объективные недостатки, то мы их устраняем. Приходит служба сопровождения, делается осмотр, выставляется акт осмотра. А дальше мы смотрим, насколько претензии объективные. Если они возникли не в ходе эксплуатации, а это – конструктивные недостатки, мы их устраняем в сжатые сроки».

Законом закреплено, насколько сжатыми должны быть сроки.

Марина Тимошенкова, сопредседатель СРОО «Общество защиты прав потребителей Свердловской области»: «В Законе «О защите прав потребителей» они прописаны. Если требование – расторжение договора с требованием возврата денежных средств – это 10 календарных дней. Если требование – безвозмездное устранение недостатков, то максимальный срок – 45 календарных дней».

Если в течение установленного срока организация не предпринимает каких-либо действий в добровольном порядке, то тогда следует переходить к следующему этапу – судебному разбирательству.

По словам застройщиков, до суда споры с дольщиками доходят только в редких и исключительных случаях.

Однако по опыту «Общества по защите прав потребителей», в подавляющем большинстве случаев споры дольщиков, обратившихся в общество за помощью, решаются в суде.

Перед тем как подавать иск рекомендуется заказывать заключение специалиста экспертной организации.

Это позволит удостовериться в том, что дефект произошел по вине строительной компании, и есть смысл инициировать судебное разбирательство. Впрочем, дольщик может и не тратится на проведение экспертизы, если уверен в своей правоте.

В суде по требованию одной из сторон может быть назначена судебная экспертиза, оплата проведения которой ляжет на плечи проигравшего.

Случается, что суд владельцем квартиры выигран, но застройщик не исполняет судебное решение. Тогда наступает следующий этап – контроль выполнения решения суда. Вообще, эта функция возложена на службу судебных приставов. Но работу некоторых из них лучше контролировать лично, а в особых случаях обращаться к руководству службы или инициировать судебное разбирательство.

Претензии или придирки?

Часть поступающих жалоб на качество квартир не имеет ничего общего со строительством. Недовольство чаще всего вызывает отделка или сантехника, которая после эксплуатации перестала функционировать.

Александр Матофаев, директор АН «Атомстройкомплекс»: «Есть люди, которые всегда всем недовольны. Бывают такие обращения – на ламинате кто-то из рабочих черкнул сапогом или нет заглушек на плинтусах. Или неправильно поставлены синий с красным обозначения на кранах с холодной и горячей водой. Такое бывает, и по этим поводам пишут заявления. Их очень много».
 

Впрочем, большая часть существенных дефектов является следствием нарушения строительной технологии, отклонением от проекта на стадии реализации. Не секрет, что на любой стройке хватает неквалифицированных рабочих. И для того чтобы решить эту проблему профессиональное сообщество недавно выступило с инициативой – начать вести рейтинг подрядных организаций.

Андрей Бриль, глава Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге: «Мы сейчас такую экстремистскую вещь обсуждаем, как создание пула подрядчиков, которых мы считаем хорошими, и пула подрядчиков, которых мы считаем плохими. Мы еще об этом не договорились. Мы хотим, чтобы у нас появилось понимание того, что является стандартами, которые были бы закреплены в нашей классификации. Следующим шагом, мы хотим привязать это к конкретным компаниям с конкретными технологиями, с конкретной организацией труда». Впрочем, у некоторых ключевых игроков строительного рынка Екатеринбурга высказанная инициатива не вызвала особого энтузиазма. Девелоперы уверены, что ать должен рынок.
Валерий Ананьев, генеральный директор НП «Атомстройкомплекс»: «Я не знаю, насколько нужен рейтинг. На мой взгляд, рейтинг должны выставлять не сами участники рынка – застройщики и подрядчики, а должны выставлять баллы те, кто сегодня реально пользуется жильем, и здесь очень важна обратная связь. Надо понимать, насколько они довольны, к чему есть нарекания. Нарекания, конечно, есть всегда – это же стройка, не завод. Могут возникнуть скрытые дефекты, иногда они легко устраняются, иногда это может быть дефект проекта. В любом случае, они должны быть максимально устранены по мере возможностей».

Правда, большинство уральцев приобретают жилье всего один-два раза в жизни. И может ли такой минимальный опыт помочь им в объективной оценке – вопрос открытый.

***

Скрытые дефекты покупатели квартир обнаруживают не только в объектах нижнего ценового сегмента, но и в квартирах уровня бизнес-класса. Впрочем, в некоторых случаях происхождение дефекта – не конструктивная недоработка, а неправильная эксплуатация. Например, перепланировка. Претензии в этом случае рекомендуется предъявлять не строителям, а себе или соседям.

 Евгения Курмачева

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/5318

Как разрешаются споры с застройщиками в 2018 году

Дефекты в строительстве: споры сторон (Бубнова М.)

Сфера жилищного строительства в нашей стране стремительно растет и развивается. Все чаще граждане предпочитают вкладывать деньги в строительство объектов жилой недвижимости.

Возникающие в этой сфере отношения порождают множество конфликтных моментов между участниками, или иными словами, споры с застройщиками или строительные споры.

Как разрешаются такие виды споров? В чем их особенность?

Сфера возникновения конфликтов

Одним из видов выгодного приобретения недвижимости является покупка жилья на стадии строительства. В этом случае затраты значительно снижаются, чем при покупке жилья на вторичном рынке.
Спорные проблемы появляются практически у каждого второго партнера долевого строительства. Наиболее частыми ситуациями, порождающими споры, выступают:

  • Перенос даты сдачи здания в пользование.
  • Приостановка процесса передачи здания по акту.
  • Построенное здание не соответствует заявленным стандартам качества, которым должен соответствовать объект.
  • Строительная компания отказывается устранить скрытые дефекты.
  • В тексте договора прописаны пункты, противоречащие правовым актам.

Основным документом, защищающим права граждан-дольщиков, является ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Стороны конфликта должны придерживаться общих правил урегулирования спорных моментов, предусмотренных законом, и не нарушать интересы друг друга еще в большей степени.

Строительные споры обычно возникают между участниками такого вида деятельности и контролирующими, надзорными инстанциями, инвесторами в сфере проектирования, продаж объектов недвижимости и пр. Иными словами, сюда относятся любые правовые споры, которые зарождаются в процессе строительства.

Если рассматривать строительные споры в узком смысле, то их можно разделить на два вида:

  • Подрядные конфликты, когда все правоотношения складываются по договору подрядных работ. Нарушения могут возникнуть как со стороны подрядчика, так и со стороны заказчика. Со стороны подрядчика, нарушения могут выражаться в некачественном выполнении работ, просрочке сроков сдачи построенного здания и пр. Заказчик может уклоняться от оформления актов выполненных работ, задерживать или полностью отказывать в оплате.
  • Долевые конфликты, о которых говорилось ранее. Такие строительные споры сложны тем, что затрагивают интересы большого количества лиц, например, когда жилое здание не было сдано в срок, то участники долевого строительства вправе одновременно заявить свои претензии. При таком споре приходится контактировать с различными властными органами и частными структурами.

Порой, самостоятельно разобраться в таких спорных моментах сложно. Хорошо, когда к разрешению проблемы подключается юрист, специализирующийся в правовых вопросах строительства, так как, скорее всего, конфликт разрешим только в процессе судебного разбирательства.

Досудебный способ разрешения конфликта

Решать споры с недвижимостью допустимо в досудебном порядке, который начинается с грамотного составления претензии.

Бывают ситуации, когда для устранения незначительных недостатков и неточностей, достаточно в адрес застройщика отправить такой вид документа.

Досудебный порядок урегулирования спора является обязательным этапом, который следует соблюсти перед обращением в судебную инстанцию.
Особенности претензии:

  • Все доводы должны излагаться лаконично, без лишних эмоций и канцеляризма.
  • Требования всегда подлежат обоснованию, необходимо четко указать, какие недостатки были выявлены.
  • Выдвигаемые претензии следует подкрепить указанием на нормы из правовых актов, которые не соблюдены или предусматривают обязанности застройщика, права дольщика.
  • Следует указать, какие пункты договора были нарушены или проигнорированы.
  • Указывается срок, в период которого требования должны быть удовлетворены.

Документ составляется в двух экземплярах. Один из них передается застройщику, второй, с подписью лица ее принявшего и датой, остается у заявителя. Многие застройщики дорожат своей репутацией, поэтому им невыгодно, чтобы спор перешел в стадию судебного разбирательства. К сожалению, не всегда удается решить вопрос мирным путем, особенно, когда недостатки в работе существенны или интересы заинтересованных лиц нарушаются бездействием со стороны ответственных лиц. Например, когда строительная компания по непонятным причинам «замораживает» стройку, переносит время сдачи, вовсе не идет на контакт с другими участниками договора. Тогда единственным способом разрешить проблему является обращение к судебному варианту урегулирования конфликта.

Судебный порядок рассмотрения конфликта

Бесплатная круглосуточная поддержка юриста по телефону:

Мск +7 (499) 938-51-18, СПб +7 (812) 425-69-08, РФ 8 (800) 350-83-46 (звонок бесплатен)

Судебные споры с застройщиками в системе правосудия не являются редким явлением. Именно этот способ разбирательства относится к наиболее эффективному, законному способу воздействия на контрагента-застройщика. Сразу надо учитывать, что процесс в таком порядке может затянуться на долгое время, поэтому прибегать к этому варианту развития событий следует в самом крайнем случае, когда иные методы не действуют.

Плюсом судебного разбирательства является тот факт, что помимо основного требования, заинтересованное лицо может просить о возмещении компенсации за моральный вред или иные убытки, которые были понесены из-за виновных действий застройщика.

Перед обращением учитываются следующие моменты:

  • Исковое требование должно быть аргументировано, то есть должна быть собрана доказательственная база. Сбором необходимых сведений и материалов занимается заявитель, в роли которого чаще выступает обманутый дольщик. Если самостоятельно собрать доказательства не удается, то допустимо заявлять ходатайства, например, об истребовании документов, о проведении строительно-технической экспертизы.
  • Заявить требование можно при условии, что была соблюдена досудебная процедура урегулирования конфликта.
  • В тексте иска указываются ссылки на законодательные нормы о долевом строительстве, статьи гражданского законодательства, о защите потребительских прав (так как дольщики относятся к категории потребителей).

Стоит отметить, что перед подачей иска на судебное разбирательство или параллельно с ним, заинтересованные лица могут обратиться с жалобой в прокуратуру, орган по защите прав потребителей или местную администрацию, которая также может оказать влияние на застройщика.

Чтобы начатый процесс дал положительный результат, к нему следует привлечь юриста, который окажет правовую консультацию, защитит и представит интересы в любых инстанциях.

Внимание! В связи с правками в законодательство, юридическая информация в данной статье могла потерять актуальность!

Наш юрист бесплатно проконсультирует Вас – задайте вопрос в форме ниже:

Вам также будет интересно

Источник: http://PoZhalobam.ru/spor/stroitelnyie-sporyi.html

Контроль дефектов бетона

Дефекты в строительстве: споры сторон (Бубнова М.)
Рис. 1. Пример конструкции с участком недовибрированного бетона

Статья посвящена вопросам контроля, «лечения» и локализации дефектов бетона монолитных конструкций, даются различные рекомендации по выявлению и устранению различных видов дефектов. В статье также приводятся наиболее часто встречающиеся дефекты конструкций.

К настоящему моменту монолитное домостроение занимает все большую долю в области промышленного и гражданского строительства в городах России.

Данному факту способствуют такие положительные предпосылки, как скорость, инновации и уникальность проектов, а также свободный выбор конфигурации будущего здания, не зависящий от типовых элементов.

С каждым годом совершенствуется технология производства железобетонных конструкций, внедряются новые строительные материалы, разрабатываются индивидуальные проекты. Наряду с этим с каждым годом ужесточаются

Рис. 2. Дефект, устраненный ремонтной смесью типа Mapegrout Thixotropic

требования к выполнению строительно-монтажных работ и проектных решений. Для достижения положительного результата работы на объектах необходимо осуществлять контроль за качеством процесса производства.

Особое внимание необходимо уделять качеству возводимого монолитного железобетонного каркаса здания как основного «скелета» воплощенного в реальность проекта.

В данной статье отведем особое внимание вопросу по контролю, «лечению» и локализации дефектов бетона монолитных конструкций.

Сегодня существует достаточное количество рекомендаций по выявлению и устранению различных видов дефектов. Попытаемся сформулировать основные аспекты по минимизации данных воздействий на конструктив.

Согласно классификатору существует 2 основных вида дефектов:

  • значительный — дефект, при наличии которого существенно ухудшаются эксплуатационные характеристики строительной продукции и ее долговечность. Такие дефекты подлежат устранению до скрытия их последующими работами;
  • критический — дефект, при наличии которого здание, сооружение, его часть или конструктивный элемент функционально непригодны, дальнейшее ведение работ по условиям прочности и устойчивости небезопасно либо может повлечь снижение указанных характеристик в ипроцессе эксплуатации. Данные дефекты подлежат безусловному устранению до начала последующих работ или с приостановкой начатых работ.

Следует отметить, что наиболее часто встречающимися дефектами конструкций являются:

  • участки с оголенной арматурой;
  • наплывы;
  • трещины;
  • полости и пустоты в «теле» бетона, а также в узлах сопряжения конструкций и в зоне холодных швов;
  • сколы на поверхности;
  • участки с недовибрированным бетоном (см. рис. 1);
  • раковины и каверны;
  • нарушение толщины защитного слоя бетона;
  • инородные включения;
  • участки с расслаивающимся и шелушащимся бетоном;
  • участки с промороженным бетоном.

Рис. 3.

Исправленный дефект балки

Стоит сказать о причинах появления дефектов, так как, предотвратив их, зачастую можно избежать ненужных финансовых затрат и немалой трудоемкости, связанных с ремонтом конструкций.

Такой дефект, как наплыв из бетона, является как одним из следствий неправильной установки или недостаточной герме-алчности опалубки, либо ее низкого качества. Полости и пустоты в конструкциях образуются при недостаточном уплотнении бетонной смеси, чрезмерного воздухововлечения и попадания в зону бетонирования инородных предметов (строительного мусора) и ряда других факторов.

Недостаточная толщина защитного слоя зачастую связана с неправильной установкой или смещением опалубки, ее некачественной поверхностью, а также с нарушением или отступлением от проекта при выполнении арматурных и бетонных работ.

Рис. 4. Исправленный дефект в примыкании конструкций

Появлению трещин, как правило, сопутствуют неправильный уход или его отсутствие за конструкциями (резкий перепад температур), в иных случаях — нагружение конструкций до достижения бетоном требуемой проектом прочности, ошибки в чертежах, не до конца проработанные решения по проблемам процесса проведения земляных работ и ряд других причин.

В качестве материала для лечения дефектов применяют сухие многокомпонентные смеси из специального безусадочного цемента, фракционированных заполнителей, армирующих волокон и комплекса полимерных добавок (Mapegrout Thixotropic (см. рис.

2), БИРСС, Sika, CONSOLIT BARS 113, ЭМАКО S88 или аналогичные составы (по согласованию с НИИЖБ).

Такие смеси при затворении водой позволяют приготовить безусадочную, пластичную, не расслаивающуюся смесь, обеспечивающую следующие основные требования по прочности, адгезии, трещиностойкости, морозостойкости, водонепроницаемости ит.д.

Рис. 5. Исправленный дефект в конструкции стены

Вышеперечисленные показатели должны быть не ниже проектных значений монолитных железобетонных конструкций.

Также существует явление так называемого «ремонта», целью которого является лишь сокрытие дефектов различными способами: замазывание трещин, полостей несоответствующими ремонтными составами, цементной смесью на неподготовленное основание (без его обеспыливания, обезжиривания, конфигурирования и т.д.).

Данный факт ведет к негативным последствиям и значительным финансовым потерям. Существует значительный риск деструкции конструкций и, как следствие, некачественно выполненных последующих отделочных работ.

Для устранения данной проблемы в первую очередь рекомендуется создавать специализированные бригады или звенья, прошедшие соответствующее обучение.

Как правило, ремонтные работы начинают осуществлять после тщательного изучения дефектных участков, к которым доставляются необходимый инвентарь, приспособления и средства для безопасного выполнения работ.

Основным и наиболее часто встречающимся дефектом является недовибрированный бетон.

Рис. 6. Пример монолитности конструкций после использования деревянного бруса

Важно отметить, что в зимний период бетонирования при скоростном монолитном домостроении отремонтированную поверхность необходимо защитить тепловлагоизоляционным материалом, тем самым предохраняя ее от испарения влаги и сохраняя тепло в «теле» ремонтируемого участка, учитывая еще и собственную экзотермию смеси за счет цементного вяжущего (см. рис. 3, 4, 5). В построечных условиях в качестве защитного покрытия может служить соответствующий размер фанерной доски, совмещенный с распространенным материалом «Этафом».

Также считаем нужным отметить, что для соблюдения монолитности стен лифтовой шахты с нижележащим перекрытием необходимо с внутренней стороны перед установкой стеновой опалубки жестко установить деревянный брус. Это позволяет исключить перепад в бетоне между торцом плиты перекрытия и стенами шахты (см. рис. 6).

Эти приемы позволяют сэкономить время, трудовые и материальные затраты при ускоренном темпе строительства и сжатых производственных сроках.

В заключение отметим, что при строительстве объектов любого назначения необходимо осуществлять регулярный контроль за процессом производства и стараться вовремя соблюдать нормативные, технологические и проектные требования.

Библиографический список

  1. СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительное конструкций зданий и сооружений».
  2. Классификатор основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов. Госстрой России, М.: ЦИТП Госстроя России, 1993.
  3. ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинг технического состояния».
  4. МРДС 02-08 «Пособие по научно-техническому сопровождению и мониторингу строящихся зданий и сооружений, в том числе большепролетных, высотных, уникальных».
  5. CHuII 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции. М., 1998. в. СНиП 52-01-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения».
  6. Пособие по обследованию строительных конструкций. АО «ЦПИ-ИПромзданий», М.: 1997.
  7. Руководство по проведению натурных обследований промышленных зданий и сооружений, АО «ЦНИИПромзданий», М., 1997.
  8. СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции».
  9. СП 63.13330.2012 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения».

Источник: http://vectornk.ru/kontrol-defektov-betona/

Споры с застройщиком о недостатках строительства

Дефекты в строительстве: споры сторон (Бубнова М.)
Если вас заинтересовал этот раздел, то, скорее всего, вы оказались в одной из двух ситуаций:

1.

При приемке квартиры у застройщика вы обнаружили недоделки и дефекты, но застройщик отказывается подписать акт несоответствия и устранять их. Его довод – все недоделки носят несущественный характер и не препятствуют приемке квартиры.

Как быть в этом случае и вообще, как правильно подготовиться к процедуре приемки квартиры у застройщика, вы можете посмотреть здесь.

2. Вы уже приняли квартиру и подписали Акт приема-передачи (АПП). Но неожиданно обнаружили недоделки, дефекты и отклонения от проекта. И совершенно справедливо намерены предъявить претензии застройщику по качеству жилья.

Основной закон, регулирующий правоотношения дольщика и застройщика – Федеральный закон от 30.12.2004 г.

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон), – дает вам такое право.

Законом установлен гарантийный срок для предъявления претензий по качеству – пять лет для объекта долевого строительства и три года на технологическое и инженерное оборудование объекта (ст. 7 Закона).

Внешне ситуация выглядит стандартно: у жилья есть недостатки от застройщика, есть гарантийный срок, есть застройщик – составляется претензия застройщику по недостаткам, вручается застройщику, остается лишь оговорить срок и условия устранения.

Но, как обычно, в жизни все не так просто. 

С какими проблемами вы можете столкнуться при предъявлении претензии застройщику по качеству жилья?

Закон о долевом строительстве, как и любой закон, должен соблюдать баланс интересов и в равной степени защищать права всех участников правоотношений.

Давая вам право предъявить претензии к застройщику об устранении недостатков, Закон одновременно дает последнему возможность отклонить их: «Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износанарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта … либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий» (п. 7 ст. 7 Закона).

Данная формулировка позволяет застройщику отклонять практически любые претензии по качеству жилья.

Можете не сомневаться – у застройщика всегда найдутся профессиональные юристы и строительные эксперты, которые будут доказывать, что все недостатки и дефекты возникли не по вине застройщика, а по причине естественного износа, несоблюдения ТР и ТУ, и даже вследствие проведенного вами же ненадлежащего ремонта.

Интересно и упоминание «инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства». Согласно тому же Закону, при передаче квартиры застройщик должен вручить дольщику инструкцию, содержащую правила использования объекта (п. 1.

1. ст. 7 Закона). Никто не мешает застройщику прописать в этой инструкции такие правила, не нарушить которые в повседневной жизни просто невозможно, что и сделает вас же виноватым в возникновении практически любых недостатков.

К этой проблеме вполне могут добавиться и такие, как возможное банкротство и ликвидация застройщика.

Все эти обстоятельства способны сделать устранение недостатков застройщиком крайне затруднительным либо вообще невозможным.

Как заставить застройщика устранить недостатки?

В подавляющем большинстве случаев застройщик использует все возможности для отказа в устранении недостатков.

Выход в такой ситуации один – суд с застройщиком по качеству жилья.

Учитывая все сложности, описанные выше, грамотное ведение и успешное завершение такого судебного процесса крайне маловероятно без привлечения опытного юриста.

Это лишний раз подтверждает и общее знакомство с порядком предъявления претензии застройщику по качеству жилья.

Порядок предъявления претензии застройщику

Составляем претензию

Претензия составляется на имя застройщика. В ней необходимо точно и однозначно перечислить все выявленные недостатки (дефекты), привести факты, подробности, описания, указать все несоответствия с положениями ДДУ либо строительных ГОСТов, СНиПов, ТУ, ТР и прочих нормативных документов, отразить ваши требования по срокам и стоимости работ по устранению недостатков.

Добавим, что недостатки, согласно закону, могут быть обнаружены и задокументированы как жильцами, так и эксплуатирующей объект организацией.

Понятно, что техническая составляющая претензии должна быть грамотной и «железобетонно» обоснованной, что само по себе требует наличия профессиональных знаний в области строительства.

Не менее сложно обстоит дело и с юридическим содержанием претензии.

Установленного законом образца претензии не существует. Но понятно, что это должен быть юридически выверенный документ – прежде всего в плане ваших требований к застройщику.

Так, важно осознанно определиться с вашими требованиями по форме устранения недостатков. Это может быть (на ваш выбор):

  • безвозмездное устранение недостатков силами застройщика в разумный срок;
  • уменьшение цены договора – соответственно взыскание стоимости работ по устранению обнаруженных недостатков;
  • возмещение застройщиком ваших расходов на устранение недостатков вашими силами.

Более того, согласно Закону, вы можете даже потребовать расторжения договора долевого строительства в случаях:

  • фактического превышения изменения установленной в договоре общей площади жилого или нежилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, более чем на пять процентов;
  • изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 9 Закона);
  • при иных существенных нарушениях.

О расторжении ДДУ читайте здесь.

Кроме устранения недостатков, вы также можете потребовать от застройщика  выплаты компенсации морального вреда – в том случае, если проблема с качеством жилья является существенной и доставляет вам психологический и физический дискомфорт и неудобства. В этом случае нужно определить сумму компенсации в претензии.

Какую форму требований к застройщику лучше выбрать в вашем конкретном случае, какие последствия могут быть, как юридически корректно отразить все это в тексте претензии? А ведь, кроме перечисленных, есть и другие нюансы.

Вывод очевиден – грамотно составить такую претензию, которая впоследствии будет принята судом, по силам только квалифицированному юристу с соответствующим опытом с привлечением строительного эксперта.

При этом важно учитывать юридические нюансы для привлечения технического специалиста, чтобы его заключение имело силу в суде. Об осмотре экспертом недвижимости необходимо заранее уведомить застройщика надлежащим образом.

Направляем претензию застройщику

Готовая претензия застройщику по недостаткам должна быть передана застройщику. Это обязательный этап досудебного урегулирования спора с застройщиком по качеству жилья.

Очень важно, чтобы факт передачи был задокументирован. Если застройщик согласится, то претензия будет нужна для согласования сроков и состава работ. В случае отказа застройщика этот документ станет в суде частью вашей доказательной базы.

Поэтому лучше всего вручить претензию лично представителю застройщика.

Документ нужно делать в двух экземплярах один вручается застройщику и регистрируется им, второй с отметкой о принятии с указанием ФИО и должности принявшего претензию должностного лица и датой принятия остается у вас. При этом от представителя застройщика дольщик должен получить доверенность на принятие документов от имени застройщика.

Если лично передать претензию уполномоченному лицу не получается, ее следует отправить почтой ценным письмом с описью всех вложенных документов. Иначе впоследствии у вас не получится доказать в суде сам факт составления и передачи претензии.  Недобросовестный застройщик всегда будет отрицать факт получения этого документа.

Застройщик обязан рассмотреть претензию в течение 10 дней с даты ее направления и дать вам ответ. Если этого не произойдет и застройщик отмолчится, это не имеет значения – факт неполучения вами ответа судом приравнивается к отказу застройщика в выполнении законных требований дольщика по договору.

Вам открывается прямая дорога в суд. При этом после удовлетворения вашего иска застройщик будет обязан возместить вам понесенные судебные расходы.

Суд с застройщиком по качеству жилья

Важно правильно оформить иск об обязании застройщика устранить недостатки. Его основа – акт по недостаткам строительства и заключение специалиста. Все недостатки должны быть четко и однозначно зафиксированы, должны быть сформулированы ваши требования. На устранение строительных недостатков застройщиком должен быть предложен разумный срок. 

За нарушение сроков устранения недостатков застройщик обязан выплачивать неустойку. Статья 7 Закона точно определяет ее размер: по закону «О защите прав потребителей» неустойка составляет 1% от цены квартиры за каждый день просрочки.

Кроме этого, можно взыскать с застройщика компенсацию морального вреда и штраф по Закону о защите прав потребителей.

На практике решения об обязании устранить недостатки исполняются застройщиками редко, а обязать их устранить достаточно сложно. Поэтому мы рекомендуем обращаться с требованием об уменьшении цены договора и взыскания возникшей разницы в пользу дольщика. В этом случае эксперт в заключении должен указать стоимость восстановительных работ.

В суде юристы застройщика будут стремиться доказать, что недостатки строительства отсутствуют либо возникли по вашей вине, а стоимость устранения  недостатков, установленная экспертом-оценщиком, и ваши требования в целом по выплатам необоснованы и завышены.

Поэтому тщательность и грамотность составления иска и формирования доказательной базы станут ключевым условием выигрыша вами дела в суде. Здесь не обойтись без содействия профессиональных юристов.

Юристы и эксперты компании «Двитекс» гарантируют: ваши претензии застройщику по качеству жилья будут удовлетворены

Мы имеем богатый опыт в судебных спорах со строительными компаниями. С нашей помощью многие дольщики добились от недобросовестных застройщиков полного удовлетворения своих законных требований в самых сложных ситуациях и сэкономили значительные суммы на устранении имеющихся недоделок или на перерасчете стоимости купленной квартиры.

Воспользуйтесь услугами нашей компании по составлению претензии застройщику по качеству квартиры и ведению судебного дела на самых удобных для вас условиях: 

  • Вы сразу узнаете о вероятности положительного исхода дела. На бесплатной консультации наш юрист проведет юридическую экспертизу всех документов и расскажет о правовой перспективе вашего дела. До заключения договора об оказании юридических услуг эксперт выедет к вам для оценки ориентировочной стоимости компенсации.
  • Вам гарантированы честные условия работы. До начала работы вы получите полную информацию о стоимости наших услуг. Обозначенная в договоре цена не изменится.
  • Работая с нами, вы экономите свое время. Учитывая занятость многих наших клиентов, мы работаем в вечернее время, в выходные и праздничные дни. Договор с нами вы можете заключить дистанционно из любой точки мира. Все необходимые документы вы получите от нашей курьерской службы бесплатно по удобному вам адресу и в удобное для вас время, либо через компанию DHL, если вы находитесь за пределами Московской области.
  • Мы работаем без предоплаты. Вы оплачиваете наши услуги после получения вами денег от застройщика (если застройщик перестанет платить – вы нам ничего не должны).
  • Ваше участие в процессе не потребуется. Наши юристы возьмут на себя всю работу.
  • Оплатить наши услуги вы можете любым удобным для вас способом.
  • Мы гарантируем работу без промедлений и сжатые сроки ведения дела: мы направляем претензию в течение двух дней после получения заключения от специалиста, подаем иск на следующий день после истечения претензионного срока. Средний срок по таким делам у нас – всего 4 месяца.
  • О вашем визите никто не узнает. Мы гарантируем конфиденциальность полученной от вас информации.

Вы можете быть уверены в выигрыше судебного дела. Гарантия этого – оплата наших услуг после получения вами денег от застройщика.

Источник: https://www.dvitex.ru/service_fiz/nedvizhimost/spory-s-zastroyshchikom-o-nedostatkakh-stroitelstva/

Строительные споры. Арбитражные споры по строительному подряду

Дефекты в строительстве: споры сторон (Бубнова М.)

В данном материале я не собираюсь цитировать нормы Гражданского кодекса о строительном подряде, расскажу только о собственной практике работы в арбитражном суде по категории дел – строительные споры.

Возможно, такие рода дела являются абсолютным большинством конфликтных судебных разбирательств, если не учитывать простое взыскание задолженности.

Я рассмотрю основные причины возникновения разногласий при исполнении договора строительного подряда, допускаемые нарушения как со стороны заказчика, так и со стороны подрядчика.

В статье пойдет речь не только о нарушениях сторон строительных взаимоотношений, также о порядке поведения в соответствующих ситуациях, о различных способах выхода из таковых. Мы коснемся таких этапов юридической работы как претензия и арбитражное представительство.

Я расскажу о разных подходах к урегулированию строительного спора, в том числе, о медиации.

Что касается таких ситуаций, как отказ заказчика от подписания актов сдачи-приемки работ, составление одностороннего акта выполненных работ,  превышения сметы строительных работ,  нарушение сроков производства работ, досрочное расторжение договора строительного подряда и др.

, о них я писал в разделе “Строительные споры”. Самыми распространенными нарушениями договора подряда со стороны заказчика строительных работ являются: просрочка перечисления аванса, непередача подрядчику объекта, исходной (исполнительной) документации, неприемка работ и неоплата работ полностью или в части.

До 85% рассматриваемых строительных споров связаны с отказом заказчика от результатов работ по различным причинам и основаниям. Отказ заказчика от приемки работ может быть в следующих формах:

  • уклонение от явки на объект, после получения соответствующего уведомления от подрядчика
  • неподписание актов выполненных работ КС-2 и справки о стоимости выполненных работ КС-3. Сопровождается уклонением от их получения либо отсутствием какого-либо ответа и самих актов
  • направление мотивированного отказа от подписания актов сдачи-приемки строительных работ

Первые два случая не освобождают заказчика от обязанности оплатить выполненные работы согласно представленным актам и смете (договору), в отличие от третьего. Если же заказчик направил мотивированные возражения против подписания полученных актов, то речь может встать о назначении строительной экспертизы. В последнем случае играет важную роль содержание отказа заказчика от подписания актов.

При этом, суды обращают внимание, что, даже, приемка выполненных работ подписанием актов КС-2 и КС-3 не препятствует проверке качества таких работ при наличии последующих обоснованных возражений заказчика, в том числе, в рамках судебного разбирательства.

Со стороны подрядчика, субподрядчика, исполнителя работ чаще всего встречаются следующие нарушения договора:

  • просрочка сдачи результата строительных работ, отставание от графика по этапам производства работ
  • некачественное выполнение работ, использование несоответствующих материалов и оборудования
  • превышение согласованной сметы работ и их стоимости без заключения дополнительного соглашения
  • направление актов выполненных работ без фактического выполнения заявленных объемов.

Каждый из этих случаев требует индивидуального подхода юриста по строительным спорам и не имеет однозначного ответа.

Допустим, превышение сметы без предварительного заключения дополнительного соглашения может быть признано впоследствии согласованным заказчиком, если тот подписал акты выполненных работ с данными объемами.

Если же заказчик только лишь получил акты, но свою подпись и печать в них не поставил, работы не считаются согласованными, и вопреки общему правилу о непредставлении в установленный срок мотивированного отказа от подписания актов – оплате не подлежат.

Обращающиеся ко мне исполнители работ зачастую акцентируют много внимания на том, что они являются субподрядчиками или подрядчиками по генподрядным договорам. Указывая на получение денег генподрядчиком от заказчика, только лишь на этом основании требуют оплаты выполненных работ. На самом деле, это не имеет значения.

Положения Гражданского кодекса РФ не влекут связь заказчика перед привлеченными подрядчиком субподрядчиками и наоборот (если иное не указано в самом договоре подряда) при взаиморасчетах и/или приемке работ.

Есть строительные споры, по которым вступили в законную силу решения судов, где деле с участием заказчика и подрядчика – признано отсутствие полезного результата работ и отказано в их оплате, а субподрядчик по этому же объекту признан качественно выполнившим свои работы и с генподрядчика взыскана их стоимость в полном объеме.

Это как раз те случаи, где в споре выигрывает более грамотная юридическая позиция, нежели тот, кто считает, что он во всем прав.

Когда обнаруживаются недостатки использованного в строительстве материала (бетон, кирпич, плитка, асфальт и др.), следует выяснять положения договора о том, кто обязан данные материалы предоставить. Подрядчик не несет ответственности за качество предоставленного заказчиком (давальческого) материала и наоборот.

Претензия по строительным спорам

Претензия по строительным спорам как и сам претензионный порядок ничем не отличаются от обычной досудебной работы.

Оформляется претензия, где указываются: основания в виде заключенного договора (при его наличии), на исполнение стороной своих обязательств и на неисполнение обязательств другой стороной, ссылки на применимые нормы права и пункты договора, требования и срок их исполнения, последствия не выполнения претензионных требований.

Когда претензионный порядок ведет моя юридическая компания, мы отслеживанием получение претензии оппонентом и связываемся, чтобы выяснить его мнение по всем пунктам претензии. Если в установленный срок строительная претензия не исполняется, начинается подготовка к обращению в арбитражный суд.

Обращение с иском в арбитражный суд

О формировании искового заявления и приложения в арбитражный суд я рассказывать не буду, т.к.

такой документ в исключительном порядке должен быть составлен судебным юристом, специализирующимся на строительных спорах. Данный вид исков, в отличие от претензии, является одним из самых сложных.

Более того, как я указывал на примере выше, допущенные на начальных этапах ошибки могут стать роковыми для всего дела.

Очень часто на этапе обращения в арбитражный суд ответчиком заявляется встречный иск о признании договора незаключенным или недействительным. Следует отметить, что эти понятия не являются тождественными.

Оспаривание действительности сделки, из которой вытекает заявленное требование, считается классической защитой в процессе и должен получить соответствующее грамотное реагирование первоначального истца, основанное на сложившейся судебной практике по аналогичным делам.

Спорные ситуации в строительном подряде ведут к увеличению сроков судебных разбирательств. Строительные споры являются одними из немногих дел, которые могут рассматриваться до 1 года и более. Минимизировать этот срок различными процессуальными путями может только высококвалифицированный юрист по арбитражным спорам.

Строительная экспертиза

Вопреки распространенному мнению о необходимости проведения судебной строительно-технической экспертизы, я крайне редко прибегаю к этому способу защиты.

К настоящему моменту судебная практика рассмотрения строительных споров сложилась таким образом, что для дела важны лишь доказательства проведения работ и их сдачи либо отсутствие таковых.

Споры о качестве работ, когда строительная экспертиза может быть актуальна, также, зачастую разрешаются по представленным документам.

Только юрист-практик по строительным спорам знает, что при проведении строительной экспертизы в рамках арбитражного процесса, эксперту представляются имеющиеся в деле документы относительно выполнения работ.

Таким образом, судебный эксперт проводит строительную техническую экспертизу по документам: договору подряда, его приложениям, дополнительным соглашениям и актам выполненных работ.

Заключения строительных экспертов являются более правовыми, нежели техническими, а основываются не на сравнительных данных и стандартах (СНиП, ГОСТ и др.), а на действующих нормах права и судебной практике.

Самые нелепые ситуации и сами строительные споры во многих случаях возникают из-за неправильного и неграмотного поведения при возникновения спорной ситуации либо до ее возникновения.

Несмотря на появление довольно грамотных подходов сторон строительных взаимоотношений, очень часто приходится встречать (когда речь касается меньших сумм денег) направленные только по электронной почте акты выполненных работ, передачу их через курьера или курьерскую службу без каких-либо отметок о получении или же просто основанные на обещаниях взаимоотношения. Учитывая установленный Арбитражным процессуальным кодексом РФ и судебной практикой порядок доказывания в арбитражном процессе, где абсолютное преимущество над свидетельскими показаниями, видео-материалами, электронной перепиской и др. имеют надлежащим образом оформленные (документальные) доказательства, в перечисленных случаях судебная перспектива работы отсутствует.

Отдельной проблемой в рамках строительных взаимоотношений является непосредственный возврат денег. В данном случае, необходимо использовать пути и возможности взыскания проблемной задолженности.

Зачастую, в рассматриваемом секторе, наиболее эффективным является введение процедур банкротства, особенно, когда у должника заключены государственные контракты и другие значимые сделки, несостоятельность стороны которых может стать критичным обстоятельством против дальнейшего исполнения данной сделки.

Случается, заказчикам юридических услуг по судебному представительству приходится слышать от юристов и адвокатов, что их документы плохо оформлены, имеют различного характера дефекты, что допущено много ошибок, при этом, какое либо правовое заключение по ситуации отсутствует.

Это юридически неверный подход.

Я считаю, что если уж участник строительства и доверил свою проблему юристу (адвокату), то последний обязан системно исследовать все представленные документы по отдельности и в совокупности, при необходимости запросить дополнительные документы, и, используя опыт судебной работы и другую имеющуюся судебную практику по строительным спорам, дать юридически грамотное и доступное для понимания правовое заключение о наличии либо отсутствии оснований для судебной работы в каждом конкретном случае. Судебный юрист не должен критиковать дефекты в данных, которые по-факту являются исходными для работы.

В заключении моего материала, хотелось бы сказать об относительно новом веянии в юридической работе – медиации. Медиация или посредничество в строительном споре – это действия опытного юриста, выступающего в роли медиатора, для разрешения спора во внесудебном порядке.

Отчасти, юрист выступает в качестве третейского судьи, но без образования специального суда. Для данного процесса необходимо только лишь желание спорящих сторон разрешить спор с наименьшими издержками – как по времени так и по денежным средствам.

В медиативном порядке строительные споры вполне могут быть разрешены и за 2-3 недели. Затраты на представительские расходы и госпошлины будут сокращены в разы.

Медиатор, в отличие от судьи, будет заинтересован разрешить спор по существу в скорейший срок и так, чтобы и в дальнейшем стороны были удовлетворены соглашением, к которому пришли.

Проблемой медиации как таковой в настоящий момент является конфликтность спорящих сторон, при которой, либо общение между ними исключается вовсе, либо отсутствует доверие к предложениям стороны и желание двигаться в одном направлении.

Источник: https://jurist-arbitr.ru/podryad/stroitelnye-spory-arbitrazhnye-spory-po-stroitelnomu-podryadu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.