+7(499)495-49-41

Договор купли-продажи жилого помещения: основные риски и способы их минимизации (Журавлева А.)

Содержание

Возможные риски при продаже квартиры

Договор купли-продажи жилого помещения: основные риски и способы их минимизации (Журавлева А.)

Процесс продажи квартиры – процедура, основанная на точном соблюдении Законодательства, сопряженная с рядом сложностей, которые требуют внимательности, специальных знаний. С целью минимизации рисков и проблем, связанных с продажей недвижимости, рекомендуется обращаться к специалистам.

Риски продавца при продаже квартиры связаны, в первую очередь, с такими проблемами:

  • незнание Законодательства;
  • невнимательность;
  • существование большого количества продуманных мошеннических схем;
  • стремление решить все юридические вопросы самостоятельно, игнорируя необходимость профессиональной помощи.

Продажа недвижимости: «основы техники безопасности»

Не нужно быть специалистом в области юриспруденции, чтобы знать главные правила, которые уберегут продавца от серьезных проблем:

  1. Никогда не передавайте оригиналы документов третьим лицам без юридических оснований.
  2. Внимательно читайте все документы, которые подписывайте.
  3. Не передавайте деньги третьим лицам, покупателям, без документов, которые фиксируют факт передачи денежной суммы.

Обратите внимание! Процесс продажи недвижимости начинается с поиска потенциальных покупателей, сотрудничества со специализированными агентствами. Следует быть внимательным, подписывая договор на риэлтерские услуги.

Обращайте внимание:

  • На личность потенциального покупателя;
  • На вопросы, которые он задает;
  • На особенности его поведения.

Важно! Убедитесь, что его интересует именно покупка вашей квартиры, а не имущество в ней.

Как распознать покупателя:

  1. Человек, заинтересованный в покупке, попросит ознакомиться с техническим планом.
  2. Потенциальный покупатель обратит внимание на состояние стен, пола, потолка, коммуникаций.
  3. Покупатель будет задавать вопросы, относительно того, кто владелец квартиры, каким образом теперешний владелец получил недвижимость.
  4. Покупателя будет интересовать вид из окна, соседи, особенности обслуживания дома коммунальными службами, инфраструктура района.

Как понять, что перед вами вероятный мошенник:

  1. Будет обращать особое внимание на вещи в помещениях.
  2. Не задаст вопросов, относительно непосредственно недвижимости.
  3. Не поинтересуется важными моментами: документацией, состоянием коммуникаций.

Если в помещении есть ценные вещи, перед осмотром квартиры позаботьтесь, чтобы они не были на видном месте. Не оставляйте без присмотра оригиналы документов. Рекомендуется попросить потенциальных покупателей показать документы, удостоверяющие личность. 

Как правильно оценить квартиру

Существует два варианта: экспертный и личный мониторинговый. Первый вариант предусматривает обращение за помощью к специалистам-риэлторам. Второй подразумевает самостоятельный мониторинг цен и, на основе этого, оценивание недвижимости. Рекомендуется прибегнуть к обоим способам, чтобы установить адекватную цену.

Документальное оформление

Наиболее часто махинации происходят на этапе составления договоров на услуги, договора купли-продажи. Необходимо внимательно читать договор! Правильное оформление также играет свою роль. Обратите особое внимание на расписки, акты передачи недвижимости, договора. 

Почему на этом этапе могут возникнуть проблемы:

  1. Невнимательность, непрофессионализм при составлении договора.
  2. Описки, опечатки: нелепая, но фатальная проблема. Например, жилая площадь помещения – 30 кв.м., а в договоре, по ошибке, указано 20 или 300. Юридически, это уже не эта квартира, поэтому договор может считаться недействительным, и, в свою очередь, вся сделка тоже. Внимательно проверяйте данные, указанные в договоре!
  3. Отсутствие четко прописанной процедуры решения споров в договоре.

Обратите внимание! Обращаясь в агентство недвижимости, не оставляйте риэлторам оригиналы документов.

Многие риелторы называют передачу документов агентству – одним из условий их работы. В случае конфликтной ситуации, расторжения договора, вы можете не получить документы обратно. 

Этап передачи денег

Расчеты возможны по налу или безналу. Второй способ пользуется популярностью, благодаря большей безопасности. Как не стать жертвой мошенников?

  1. Деньги должны передаваться в безопасном месте, желательно, оборудованном специальным аппаратом для проверки подлинности купюр (если идет речь о наличном расчете).
  2. Документально должно быть подтвержден факт передачи и приема денег.
  3. Сделка должна проводиться в присутствии свидетелей.

Какие риски при продаже квартиры наиболее опасны? Стоит обратить внимание на сохранность оригиналов документов. Это наиболее важный момент.

Варианты покупки квартиры:

  1. Через ипотеку: обращайте внимание на правильность оформления документации, ипотека должна быть оформлена в банке.
  2. Рассрочка может быть оформлена в трех вариантах:
    • Задаток + выплаты остатка по определенной схеме;
    • Аналогичный первому механизм + дополнительные проценты ежемесячно;
    • Выплаты в несколько этапов по договору.
  3. Документально необходимо зафиксировать периоды, суммы выплат.

  4. Покупка по переуступке прав: обращайте внимание на пункты договора (сумма доплаты, обязательства, последствия невыполнения договора).
  5. По генеральной доверенности. Главное – доверенность должна быть оформлена на человека, который пользуется полным доверием, на профессионального юриста или агентство по недвижимости.
  6. Покупка с материнским капиталом (требуется разрешение органов опеки).
  7. 6По договору дарения: не стоит соглашаться на данный договор, если его предлагают покупатели, поскольку это наиболее простой вариант мошеннической схемы.

Внимательное составление документов и услуги профессионального специалиста помогут избежать опасностей и рисков.

Источник: http://www.GilInspection.ru/article/prodazha/vozmozhnye-riski-pri-prodazhe-kvartiry/

5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости

Договор купли-продажи жилого помещения: основные риски и способы их минимизации (Журавлева А.)

Именно покупатель является наиболее уязвимой стороной при заключении и исполнении договора продажи недвижимости поскольку, при исполнении своей обязанности по оплате товара, он передает продавцу значительную сумму денежных средств, а рассчитывать на возврат денег, в случае если не все пошло гладко, рассчитывать намного сложнее, чем на возврат недвижимости. 

Рассмотрим основные риски покупателя в сделках купли-продажи недвижимости (договор купли продажи недвижимости: квартиры, жилого дома, дачи, земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения, строения).

1) Риск признания сделки незаключенной

В случае признания договора купли-продажи недвижимости незаключенным, возврат уплаченных покупателем денег будет производиться с применением норм о неосновательном обогащении.

Как мы уже сказали выше, фактическое истребование денег покупателем по незаключенному договору может оказаться весьма затруднительным. Итак, как следует из ст.

432 ГК РФ, договор будет считаться заключенным, если между продавцом и покупателем, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Применительно к договору продажи недвижимости ГК РФ относит к существенным условиям:а) предмет (ст.

554 ГК РФ), в том числе: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, включая данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества; б) цена (ст. 555 ГК РФ).

При описании недвижимого имущества следует максимально подробно указать его идентификационные данные на основании документов технического учета, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, поскольку прямое указание закона на то, какие именно данные в отношении приобретаемого объекта должны обязательно содержаться в договоре, отсутствует. 

Будет ли считаться заключенным договор в котором, к примеру, отсутствует указание на этажность объекта, при условии, что указаны все остальные данные, позволяющие идентифицировать объект? А договор, в котором отсутствует указание на литеру здания? Судебная практика по подобным спорам противоречива, в связи с чем рекомендуем максимально подробно описывать объект недвижимости. Применительно к указанию цены недвижимого имущества, высокий риск для покупателя представляет указание цены объекта, не соответствующей реальной. Причиной занижения цены часто является желание «оптимизировать» налогообложение. 

При этом надо понимать, что в случаях признания договора незаключенным, недействительным покупатель столкнется с тем, что доказать факт уплаты денег в большем размере, чем указано в договоре, и истребовать их будет весьма затруднительно. 

2) Риск признания сделки недействительной

Тут возможен целый спектр оснований и ситуаций. Напомним, что недействительной является любая сделка, которая противоречит требованиям закона. Прежде всего, во избежание риска признания сделки недействительной, следует тщательно проверить полномочия продавцапредставителя продавца на совершение сделки.

Если продавцом является физическое лицо, получить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу недвижимости, либо оформить заявление о том, что объект недвижимости приобретался продавцом не в браке. Нередкими являются ситуации, когда брак давно расторгнут, раздел имущества произведен не был.

 

При приобретении такой недвижимости, несмотря на то, что после расторжения брака прошел длительный срок, настоятельно рекомендуем затребовать согласие бывшего супруга, либо отказаться от приобретения такого объекта вовсе.

Если продавцом выступает юридическое лицо, следует затребовать регистрационные, учредительные документы продавца, актуальную выписку из ЕГРЮЛ документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор от имени компании (протокол о назначении либо доверенность), справку о балансовой стоимости объекта, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату. 

Учитываем, что крупная сделка требует предварительного одобрения уполномоченным органом продавца. Кроме того, уставом могут быть предусмотрены случаи, когда совершение сделок определенного вида, либо превышающих определенную сумму, также должны быть предварительно одобрены уполномоченными органами компании.

3) Риск истребования имущества

Недействительной может быть признана не только сама сделка продажи недвижимости, но и любая из сделок, на основании которых возникло право каждого предшествующего продавца, а также акт государственного или муниципального органа.

В определенном смысле покупателя защищают сроки исковой давности. Однако, не будем их считать панацеей от всех бед. Отсчет срока исковой давности начинается с даты, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.

 

Зачастую это не позволяет применить в качестве средства защиты исковую давность. Закон не позволяет истребовать имущество у добросовестного приобретателя (т.е.

такого покупателя, который не знал и не мог знать об отсутствии у продавца недвижимости права на отчуждение имущества), если имущество приобретено покупателем возмездно, за исключением случаев, когда имущество выбыло из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником во владение, помимо их воли. 

В качестве иллюстрации ситуации истребования недвижимости у добросовестного приобретателя приведем следующий пример. После смерти собственника недвижимость была продана по поддельной доверенности одним из наследников.

Впоследствии объект неоднократно перепродавался, в результате чего собственником стало другое лицо, которое не знало и не могло знать о ничтожности сделки, подтверждающей право собственности одного из предшествующих продавцов.

Другой наследник узнал о продаже квартиры спустя несколько лет и предъявил иск к нынешнему собственнику об истребовании объекта из чужого незаконного владения. Иск был удовлетворен, несмотря на то, что нынешний собственник является добросовестным приобретателем.

4) Риск неисполнения продавцом своей обязанности по передаче имущества

Передача объекта производится по передаточному акту или иному документу о передаче (таким документом часто выступает сам договор, в который включается условие, что одновременно он выполняет функции передаточного акта).

 В случае неисполнения обязательства по передаче покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца и передачи ее себе на предусмотренных договором условиях.

Однако, по положениям ГК, это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать недвижимость покупатель вправе потребовать возмещения убытков.

5) Риск приобретения имущества, обремененного правами третьих лиц

Переход права собственности на недвижимое имущество не влечет прекращения договоров аренды заключенных в отношении продаваемого объекта.

Соответственно, покупатель может оказаться в ситуации, когда приобретенная недвижимость обременена действующими договорами аренды, по условиям которых арендодатель лишен возможности одностороннего внесудебного расторжения договора, а ставка арендной платы значительно ниже рыночной. 

С целью минимизации указанных рисков следует запрашивать выписку из ЕГРП по приобретаемому объекту (а для жилой недвижимости – также выписку из домовой книги), а в договор включить гарантии продавца об отсутствии обременений в отношении  объекта. Сюда же примыкает риск возможного ареста объекта судом, судебным приставом-исполнителем по требованиям третьих лиц к продавцу до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю. 

Способы минимизации риска те же – запрос выписки из ЕГРП датой, максимально приближенной к дате сделки, а также включение в договор соответствующих гарантий продавца.

p.s. Мы остановились на основных, наиболее распространенных и «опасных» для покупателя рисках. Увы, данный перечень является открытым – покупателя недвижимости подстерегает немалое количество иных опасностей. Вот некоторые из них:

а) риск приобретения недвижимости ненадлежащего качества, в том числе, со скрытыми недостатками;

б) риск уклонения продавца от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;

в) риск приостановления, отказа в государственной регистрации перехода права собственности по различным причинам  (зачастую для устранения замечаний, предъявленных регистрирующим органом требуется участие продавца, либо его уполномоченного представителя и  отсутствие такового в «зоне досягаемости», его неконтактность либо нежелание оказать содействие может существенно осложнить жизнь покупателя, заинтересованного в скорейшей регистрации своего права);

г) риск попадания приобретаемой недвижимости в наследственную массу в случае смерти продавца до государственной регистрации перехода права собственности;

д) риски, связанные с необходимостью «узаконивания» неоформленных прежним собственником (собственниками) перепланировок (юридические, финансовые временные, риски привлечения к административной и иным видам ответственности);

е) риски, связанные с приобретением объекта культурного наследия;

ж) риск оспаривания продавцом факта оплаты объекта (оформляйте и сохраняйте расписки, фиксируйте факт оплаты в договоре, акте);

з) риск уклонения продавца от снятия обременения с объекта в случае продажи недвижимости с отсрочкой платежа и т.д.

Источник: Клерк.ру

Источник: https://otchetonline.ru/art/yuristu/48231-5-riskov-pokupatelya-pri-pokupke-prodazhe-nedvizhimosti.html

Основные правовые риски покупателей при купле-продаже жилых помещений

Договор купли-продажи жилого помещения: основные риски и способы их минимизации (Журавлева А.)

Петербургский правовой портал попытался собрать воедино и изучить все потенциальные “подводные камни”, которые могут ожидать покупателя при заключении и оформлении купли-продажи жилого помещения

После декабрьского “черного вторника” и последовавшего за этим кризиса рынок недвижимости только-только постепенно начинает приходить в себя. Конечно, возврат к прежним показателям в лучшем случае займет месяцы, а то и годы – но тем не менее, позитивные сигналы уже подаются, и эксперты это замечают.

После того, как в марте была запущена правительственная программа по поддержке ипотечного кредитования на льготных условиях, стало очевидно, что люди снова будут покупать квартиры и дома.

В апреле Росреестр отметил, что количество заключенных договоров долевого участия на рынке выросло почти на 50 процентов по сравнению с мартом.

А совсем недавно Минфин принял решение выделить Агентству по ипотечному жилищному кредитованию для этих целей почти вдвое больше денег, чем планировалось изначально.

И в этих условиях гражданам, которые приобретают жилье – неважно, на первичном рынке или же “вторичку” – очень важно знать, какие юридические риски ожидают их в этом случае, и как с ними бороться. Желательно – все теми же юридическими методами. Наш портал попробовал обобщить существующие риски и рассказать о том, как их избежать

Риск неправильного определения предмета договора и цены недвижимости

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена.

Предмет договора (приобретаемая недвижимость, ее характеристики) должен содержать достаточные данные, которые, в соответствии с статьей 554 ГК РФ позволяют “определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества”. Как минимум – это должен быть кадастровый номер, на что обратил специальное внимание Пленум Верховного Суда в своем Постановлении от 11.07.2011 N 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем”. Но для полной и надежной идентификации лучше также указать точный адрес, а также данные из документов технического учета (общая площадь, этажность, экспликация самой квартиры, включая количество комнат, и др.)

Особенность договора купли-продажи квартиры – в нем должны быть указаны все лица, которые имеют право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированы в ней).
Если договор подписывается или подается в Росреестр не лично сторонами, а их представителями, то необходимо представить нотариальную доверенность.

Кроме того, зачастую в целях уменьшения налогооблагаемого дохода, в договоре указывается заниженная цена недвижимости, что подтверждается распиской о внесении платы по договору. Но в реальности продавцу на руки передается большая сумма, которая соответствует рыночной стоимости недвижимости.

Следует обратить внимание, что в случае признания договора недействительным, по тем или иным основаниям, или незаключенным, риски занижения цены придется нести покупателю, поскольку трудно будет доказать, что сумма, внесенная в качестве оплаты, была на самом деле больше, чем та, которая указана в договоре и расписке.

Риск заключения сделки с продавцом, не обладающим правом собственности на квартиру

У покупателя всегда есть риск заключить договор с лицом, у которого на момент совершения сделки отсутствовало право собственности на недвижимость. Причем это может выясниться и через некоторое время после регистрации права собственности покупателя.

Чтобы проверить права продавца на квартиру, покупателю необходимо внимательнейшим образом изучить следующие документы:

  • паспорт продавца;
  • свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра прав, согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство), что также предусмотрено Законом N 122-ФЗ
  • нотариальная доверенность (подлинник) в случае продажи квартиры по доверенности (статья 185.1 Гражданского кодекса РФ). Желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности;
  • нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартира приобреталась в период брака. Это вытекает из содержания пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ

Следует помнить, что право собственности продавца на недвижимость также могло возникнуть незаконно, что может обнаружится когда покупатель уже оформил недвижимость в собственность.

В этом случае у покупателя есть риск, что реальный собственник обратится с иском к нему, чтобы вернуть свою недвижимость.

Реальный собственник может вернуть свою недвижимость в том случае, если она выбыла из его владения помимо его воли (в случае мошенничества, фальсификации документов, совершения сделки под влиянием угрозы и насилия и т. д.

) В остальных случаях потребовать свою недвижимость у добросовестного покупателя реальный собственник не может. Добросовестным является тот покупатель, который не знал и не мог знать о том, что он приобретает недвижимость (возмездно) у лица, которое не имело права ее продавать.

Необходимо учитывать также и тот факт, что в соответствии со статьей 461 Гражданского кодекса РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Таким образом, если после передачи квартиры покупателю, последняя был изъята у него по основаниям, предусмотренным статьями 301 и 302 ГК РФ, покупатель, будучи добросовестным приобретателем, вправе требовать от продавца возмещения причиненных ему в этой связи убытков, возможность покупателя требовать возмещения убытков исключается, если продавец докажет, что покупателю было известно о наличии указанных обстоятельств.

Риск наличия прав третьих лиц на недвижимость

Документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц:

  • выписка из домовой книги. Выдается в ЕИРЦ в день обращения по заявлению, с представлением документа, удостоверяющего личность, и страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования. В выписке содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах;
  • актуальная (иначе говоря, свежеполученная) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обо всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры. Выдается в территориальном отделении Росреестра в срок не более чем пять рабочих дней с даты получения запроса (п. 41 Порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.05.2010 N 180). Из данной выписки покупатель может своевременно узнать, находилась ли квартира под арестом, была ли обременена каким-либо иным образом, сколько раз она продавалась или дарилась, были ли в отношении данной квартиры гражданско-правовые споры.

Риски, связанные с процедурой передачи недвижимости

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Не следует пренебрегать этой процедурой. Одного подписания передаточного акта недостаточно. Необходимо, чтобы состоялась реальная передача недвижимости (вселение покупателя, передача всех комплектов ключей). Условие об этом следует включить в договор.

Покупателю также следует убедиться в отсутствии задолженностей продавца по оплате коммунальных услуг, потребовав у него соответствующие документы (справки об отсутствии задолженности, квитанции об оплате за предшествующие месяцы).

Исходя из норм жилищного и гражданского законодательства, следует понимать, что поскольку договор на оказание услуг по управлению многоквартирным домом заключен с конкретным лицом (собственником помещения), то обязанность по оплате за оказанные услуги должна возлагаться исключительно на лицо, которое в тот или иной календарный период являлось собственником помещения.

Более того, в соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

А “неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы” – гласит пункт 11 статьи 155 ЖК РФ

Поэтому риск непредвиденной задолженности по оплате коммунальных услуг относится только к тем услугам, которые не являются фиксированными, а именно плата за которые рассчитывается по показаниям счетчика (водоснабжение, газоснабжение и электроснабжение). Таким образом, обязанность по оплате, например, таких услуг, как содержание и текущий ремонт мест общего пользования, теплоснабжение, домофон и тому подобного, в любом случае возлагается исключительно на предыдущего собственника.

Что касается коммунальных услуг, плата за которые рассчитывается исходя из показаний приборов учета, то покупателю следует в акте приема-передачи отразить текущие показания счетчиков электроэнергии и воды, и при наличии задолженности составить документ, содержащий порядок ее погашения продавцом.

Риски, связанные с несоответствием характеристик недвижимости условиям договора

В данном случае речь может идти как о качестве недвижимости, так и о незаконной перепланировке.

Покупателю следует убедиться, не признан ли многоквартирный дом аварийным. В настоящее время проверить это можно на сайте «Реформа ЖКХ» , который освещает информацию, обязательную для раскрытия управляющими организациями.

Все изменения в перепланировке квартиры вносятся в технический паспорт по факту выполнения работ, с которым также следует ознакомиться.

Что касается качества покупаемой недвижимости, то покупателю следует серьезно отнестись к ее осмотру, убедиться в отсутствии дефектов, не оговоренных в договоре, удостовериться в качестве электро- и газопроводки, труб, несущих конструкций, инфраструктурного транспортного сообщения и прочего.

Пунктом 1 статьи 475 ГК РФ определено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, или возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Cтатьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно статье 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные названной статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Риски, связанные с расчетами по договору

Нередко стороны в подтверждение своих намерений заключают соглашение о внесении аванса или задатка. Следует помнить, что разница между этими способами предоплаты заключается в том, что задаток является способом обеспечения исполнения обязательства.

Это означает, что в случае срыва сделки по вине одной из сторон, задаток либо остается у продавца (вина покупателя), либо возвращается в двойном размере покупателю (вина продавца). Аванс же в случае, если сделка не произошла, просто возвращается покупателю в том же размере. Выбор между авансом и задатком остается за сторонами договора.

После произведения всех расчетов покупателю следует потребовать от продавца расписку о получении денежных средств за отчуждаемое недвижимое имущество.

В договоре также можно предусмотреть, что окончательный расчет между покупателем и продавцом будет производиться после регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Конечно, в статье были рассмотрены не все риски, которые могут подстерегать покупателя по дороге к обладанию собственными, долгожданными квартирой или домом. Но мы надеемся, что и данных нами разъяснений и советов будет достаточно для того, чтобы повысить культуру грамотного и законного оформления сделок по купле-продаже вашего жилья

Источник: http://ppt.ru/news/129694

Покупка недвижимости и связанные с ней риски

Договор купли-продажи жилого помещения: основные риски и способы их минимизации (Журавлева А.)

При совершении сделок, предметом в которых является покупка-продажа недвижимости, покупатель оказывается чрезвычайно уязвимым. И не важно, говорим мы о жилых или нежилых помещениях.

Причина этой ситуации в том, что при оплате купленного объекта продавцу передаются значительные денежные средства, но при форс-мажорном развитии событий отданную сумму, по сравнению с возвратом недвижимости, получить обратно оказывается крайне сложно.

При этом перечень рисков, подстерегающих приобретателя, достаточно широк. Мало того, что покупатель рискует столкнуться со скрытыми и явными недостатками купленной недвижимости, опасности могут также подстерегать в юридической и бюрократической сферах.

Риски при заключении сделок купли-продажи недвижимости

Если говорить о рисках при покупке недвижимости, то, к примеру, сделку могут признать недействительной или незаключенной, а приобретенное имущество могут истребовать обратно.

Кроме того зачастую купленный объект несет обременение правами иных лиц, а продавец не спешит исполнить свои обязанности по передаче недвижимости новому владельцу. Это самые серьезные риски, связанные с недвижимостью, но на них список не завершается.

Что же еще может произойти неприятного при приобретении жилой и нежилой недвижимости:

  • Продавец может всячески уклоняться от действий, требующихся от него при переходе самого объекта и права собственности квартиры, например, к покупателю.
  • Процедура регистрации права собственности может приостановиться или в ней могут отказать. Чтобы устранить препятствия, выявленные регистрирующим органом, зачастую, требуется участие или хотя бы присутствие продавца или его представителя. Если же продавец недоступен или не желает оказывать содействие, ситуация для покупателя серьезно осложняется.
  • Покупатель рискует, если сталкивается с неоформленными прежним собственником перепланировками.
  • Серьезные риски при покупке недвижимости возникают, если продавец умирает, права собственности нового владельца еще не зарегистрированы, а приобретенный объект попадает в наследственную массу.
  • Рискованно приобретать объект культурного наследия.
  • Крайне неприятна ситуация, когда продавец намеревается оспорить факт прошедшей по сделке оплаты. Выходом из ситуации может стать сохранение всех расписок и строгая фиксация переданных сумм в актах и договоре.
  • Продавец отказывается или не предпринимает необходимых мер для снятия с недвижимости существующего обременения, что случается, например, при отсрочке платежа.

Признание сделки незаключенной

Статья 432 ГК РФ предполагает, что договор заключен, если соглашение между сторонами достигнуто по всем существенным условиям. Если же сделка купли-продажи недвижимости признается незаключенной, возвращение средств, полученных продавцом, производится по нормам, применяемым при неосновательном обогащении.

Фактически же истребование покупателем денег по такому договору часто связано с серьезными сложностями. Относительно договора, связанного с покупкой или продажей недвижимости, существенными условиями ГК РФ в статьях 554 и 555 признает:

  • предмет, то есть передаваемое покупателю недвижимое имущество;
  • цену объекта недвижимости, подлежащего купле-продаже.

Описание имущества, являющегося предметом договора, должно быть максимально подробным и включать информацию идентификационного характера, полученную на основании правоустанавливающих и подтверждающих права собственности продавца документов, данных технического учета. Сюда включают данные о расположении недвижимости на конкретном участке, а также ее вхождение в состав иных объектов.

Хотя закон прямо не указывает, какие документы и данные о приобретаемом объекте должны присутствовать в договоре, в интересах покупателя, чтобы информация была всеобъемлющей и точной.

Маловероятно, что договор купли-продажи недвижимости будет признан заключенным, если в нем адрес объекта приведен не полностью, или не указана этажность продаваемого строения.

В отношении цены покупатель может указать как завышенный размер, так и уменьшить реальную стоимость объекта, чтобы не выплачивать полный объем налогов. И здесь покупателю будет крайне непросто доказать, что им была выплачена большая, чем указано в договоре сумма.

Признание сделки недействительной

Недействительной может быть признана сделка, противоречащая нормам и требованиям закона. Чтобы обойти возникающие в этом случае риски на рынке недвижимости, первое, что необходимо сделать, это удостовериться в полномочиях продавца или его представителя на подписание такого договора:

• От физического лица следует получить, не считая необходимых документов на объект, заверенное у нотариуса согласие супруга на продажу недвижимости или заявление о том, что продаваемая недвижимость приобреталась вне брака. Достаточно часто на практике встречаются ситуации, когда продаже подлежит недвижимость, чья судьба не была решена после развода супругов.

Если подобный объект недвижимости становится предметом договора, не стоит уповать на прошедшее после развода длительное время, а лучше затребовать у продавца согласие его бывшего супруга на сделку.

Отсутствие такого документа должно насторожить покупателя и даже заставить отказаться от подписания договора, поскольку покупка недвижимости в этом случае грозит проблемами и финансовыми потерями.

• Юридическое лицо должно предоставить регистрационные и учредительные документы, действительную на момент сделки выписку из ЕГРЮЛ, финансовый баланс на последний отчетный период, справку о балансовой стоимости продаваемой недвижимости. От продавца также необходимо подтверждение полномочий подписывающего соглашение лица. Это может быть протокол о назначении или соответствующая доверенность.

Важно учитывать, что учредительный орган продавца, если это юридическое лицо, должен предварительно одобрить предстоящую крупную сделку. Не исключено, что в уставе могут указываться ситуации, когда в определенных условиях соглашение требует одобрения уполномоченных органов компании-продавца.

Истребование недвижимого имущества

Решение о недействительности сделки может выноситься не только в отношении самого соглашения. Подчас расторжение договора купли-продажи недвижимости происходит по причине признания недействительности сделок, на основании которых право собственности получал кто-то из предыдущих владельцев объекта. Недействительными могут становиться и акты муниципального или государственного органа.

В подобных случаях покупателя могут защитить сроки исковой давности, отсчет которых ведется с момента, когда приобретатель должен был или узнал о том, что его права нарушены. Поэтому исковая давность может быть применима для защиты интересов покупателя недвижимости.

Закон не позволяет истребовать недвижимое имущество у добросовестного покупателя, не знавшего или не имевшего возможности узнать о том, что у продавца отсутствуют права на отчуждение недвижимого имущества.

Это действительно в ситуациях, когда происходит возмездное приобретение того или иного имущества.

Но не касается сделок, по которым недвижимость выбывала из владения помимо воли собственника или лица ею распоряжавшегося.

Иллюстрировать утверждение может продажа недвижимости, совершенная после смерти собственника и осуществленная кем-то из наследников по поддельной доверенности. Когда проводилась регистрация купли-продажи недвижимости, подлог не был обнаружен, и после череды перепродаж собственником объекта лицо, даже не подозревавшее о ничтожности когда-то заключенной сделки.

Несмотря на добросовестность этого покупателя наследник, спустя годы узнавший о продаже жилья, на которое мог претендовать, получил удовлетворение по поданному иску. Недвижимость была истребована в его пользу из оказавшегося незаконным владения. Неисполнение продавцом обязанности по передаче имущества

Недвижимость передается новому владельцу по передаточному акту или, например, самому договору, где прописывается условие, что документ играет роль, в том числе, передаточного акта.

Покупатель имеет право потребовать передачи ему имущества согласно договору, если обязательства продавца по нему не исполнены. Но ГК РФ предусматривает, что таким правом нельзя воспользоваться, если недвижимость уже передана имеющему на то право третьему лицу. Причем это может быть не только право собственности, но и право на оперативное управление или хозяйственное ведение объекта.

Преимущество находится у того лица, если объект еще не передан, кто раньше предъявил исковое требование. Если в результате купля-продажа недвижимости не состоялась, покупатель, вместо требования передачи недвижимости, может требовать возмещения понесенных убытков.

Приобретение имущества, обремененного правами третьих лиц

Если в отношении объекта недвижимости заключается сделка купли-продажи, то это не прекращает действующих ранее договоров аренды. То есть покупатель оказывается собственником имущества, обремененного действующими договорами. При этом новый собственник не может в одностороннем порядке расторгнуть договор или изменить условия, например, размер оплаты и т. д.

Минимизировать риски в недвижимости поможет не только запрос выписки из домовой книги и ЕГРП на дату, наиболее приближенную к моменту сделки, но и включенные в договор со стороны продавца недвижимости гарантии, что подобных обременений нет. Это обезопасит покупателя и от возможного риска судебного ареста купленного имущества до момента, когда права собственности нового владельца оказываются зарегистрированными.

ПОДЫТОЖИМ:

Итак, как видите рисков связанных с покупкой недвижимости как жилой, так и нежилой действительно множество. А чтобы риски минимизировать, необходимо приглашать специалистов: риелторов, юристов, оценщиков и т. д. Также следует соблюдать все нормы закона и не пренебрегать всеми этапами сделки, то есть спешить не стоит заключать сделку, не проверив объект и его собственников.

Не стоит доверять обещаниям и заверениям продавца или третьих лиц, все детали необходимо прописывать в договоре купли-продажи. А сам договор обязательно необходимо регистрировать и только потом (как обычно это и делается) передавать деньги за объект. Нюансов действительно очень много при сделках с недвижимостью.

А о том, как грамотно совершить сделку купли-продажи читайте в наших новых статьях на сайте.

См. также:

Источник: http://www.reghelp.ru/riski_pokupka_nedvijimosti.shtml

Покупка квартиры у юридического лица: образец договора купли-продажи, риски и как их избежать

Договор купли-продажи жилого помещения: основные риски и способы их минимизации (Журавлева А.)

Сделка по покупке жилья у организации отличается от сделки с частным лицом как особенностями оформления договора, так и возможными рисками. Степень рисков и способы их минимизации зависят от вида юридического лица, продающего жилье, а также от способа приобретения недвижимости.

Понятие и риски покупки жилья у организации

Покупка жилья у юридического лица оформляется по общим правилам, предусмотренным главой 30 Гражданского кодекса (ст. 549-558). Существует два основных варианта покупки:

  • у застройщика;
  • у риэлторского агентства.

У застройщика квартиры покупаются путем участия в долевом строительстве или приобретения только что введенного в эксплуатацию жилья, при этом существуют следующие риски:

  • покупка жилья в долгострое;
  • покупка квартиры в доме без кадастрового документа;
  • несоответствие фактических параметров квартиры заявленным в договоре условиям;
  • отсутствие важной инфраструктуры в районе;
  • отсутствие аккредитации у банков.

Участие в долевом строительстве позволяет экономить до 50% стоимости жилья, но существует вероятность банкротства предприятия застройщика, в результате чего покупатель может остаться без вложенных денег и квартиры на неопределенный срок.

Если не оформлен кадастровый паспорт на дом, у покупателя будут трудности с оформлением данного документа на квартиру, а отсутствие разрешения на ввод готового многоквартирного дома в эксплуатацию станет препятствием для регистрации права собственности в Росреестре.

Для оформления ипотечного кредита на жилье в новостройке строительная организация должна иметь аккредитацию у банка, но об отсутствии такой аккредитации покупатель нередко узнает уже после подписания предварительного договора, что приводит к излишним временным затратам.

Покупка у агентства

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните: Москва+7(499)350-80-59, Санкт-Петербург+7(812)309-94-01.

Многие крупные риэлторские агентства самостоятельно скупают недвижимость на вторичном рынке и продают от своего имени, при этом покупатель может столкнуться со следующими трудностями:

Нередко под предлогом типового экономного варианта риэлторы предлагают покупателю квартиру, обремененную многочисленными претензиями третьих лиц или с серьезными внутренними недостатками.

Мошеннические фирмы могут также продать несуществующее жилье по поддельному договору, завлекая покупателей низкой ценой и предлагая произвести расчет в офисе агентства, в результате чего покупатель теряет деньги и не получает права на квартиру.

Недобросовестные фирмы могут также оказывать посредничество между частным продавцом и покупателем, указывая в договоре купли-продажи скрытые комиссии за свои услуги, значительно превышающие озвученные.

Сделка при этом может быть правомочной, но покупатель потратит на 10-15 % больше реальной стоимости жилья, вернуть которые он не сможет даже при расторжении договора, так как данные средства будут числиться как оплата услуг фирмы.

Как избежать рисков

При покупке жилья у юридических фирм важно тщательно проверять следующие документы у продавца:

  • выписка из ЕГРН о правах собственности;
  • свидетельство о регистрации юридического лица;
  • учредительные документы фирмы;
  • доверенность представителей фирмы от руководящих органов на заключение сделок.

Выписка из ЕГРН должна быть получена не ранее, чем за неделю до даты сделки. Для надежности можно заказать такую выписку самостоятельно на сайте Росреестра – электронная версия будет стоить 300 рублей и позволит убедиться в честности продавца.

Наличие фирмы в реестре юридических лиц также можно проверить на соответствующих порталах по номеру ОГРН, а ФИО доверителя, указанного в доверенности представителя фирмы, должно совпадать с таковым в учредительных документах.

У застройщика нужно дополнительно запросить:

  • лицензию на строительную деятельность;
  • разрешение на строительство дома;
  • разрешение градостроительного комитета на ввод дома в эксплуатацию;
  • справку о присвоении дому почтового адреса.

При покупке вторичного жилья в риэлторской фирме важно помимо документов о правах выяснить наличие обременений – запросить справку в Росреестре об истории сделок по квартире за последние три года, затребовать у продающей фирмы справку об отсутствии коммунальных долгов и прописанных лиц. Важно не передавать денежных средств в виде аванса или оплаты покупки до личного осмотра будущего жилья и внимательного изучения условий договора.

Правила заполнения договора

В типовом договоре покупки квартиры у юридического лица должны быть следующие разделы:

  • данные сторон;
  • предмет договора;
  • описание квартиры;
  • цена покупки и способ расчета;
  • права и обязанности сторон;
  • правила разрешения споров и ответственность сторон;
  • сведения о наличии обременений;
  • дополнительные условия.

Для покупателя нужно указать ФИО и полные паспортные данные, а для продающей стороны – наименование организации, фактический и юридический адрес, а также номера ОГРН, ИНН, и КПП.

Образец договора можно скачать по ссылке.

Предметом договора указывается передача прав на квартиру за плату от продающей организации к покупателю, а для квартиры указывается адрес, кадастровый номер и площадь.

Если квартира покупается у застройщика, следует настоять на внесение в договор фактической площади, которая нередко отличается от указанной застройщиком на 1-3 кв.

м, что приводит к увеличению стоимости квартиры на значительную сумму.

К обязанностям покупателя относят передачу денежных средств и принятие квартиры, продающая фирма при этом обязуется:

  • передать жилье по акту покупателю в установленный срок;
  • участвовать в государственной регистрации сделки;
  • сообщить покупателю обо всех недостатках жилья.

Важно установить ответственность продающей фирмы за несоблюдение условий договора и право покупателя истребовать оплаченную сумму до завершения регистрации сделки при обнаружении скрытых недостатков или пропуска сроков сдачи жилья.

Для вторичного жилья важно, чтобы в договоре было отмечено отсутствие коммунальных задолженностей и прописанных посторонних лиц – данные сведения риэлторская фирма должна подтвердить справкой из домоуправления и паспортного стола.

Приобретая жилье у юридического лица, важно убедиться в реальности существования такой организации в реестре юридических лиц, а также наличие у фирмы права собственности на квартиру. Предложенный к подписанию договор следует предварительно проверить у квалифицированных юристов на наличие пунктов, нарушающих интересы покупателя.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-80-59, Санкт-Петербург +7(812)309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/u-uridiceskogo-lica.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.