+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Доля в квартире. Как избежать давления рейдеров? (Назарова С.)

Спасаемся от квартирных рейдеров и шантажа

Доля в квартире. Как избежать давления рейдеров? (Назарова С.)
22 Ноябрь, 2011 – 10:01

Ситуации, когда у небольшой однушки-двушки несколько законных владельцев, которые не ладят друг с другом, все чаще используют с выгодой для себя аферисты

«Подарок» к свадьбе

Эту историю, выложенную в одном из блогов, долго обсуждал Интернет. Представьте сами.

День свадьбы. Последние приготовления. Звонок в дверь. На пороге – три незнакомых мужика, которые утверждают, что купили долю в квартире, принадлежащей на правах общей долевой собственности жениху и его родственникам, и пришли поселиться. Мужиков крепкими словами посылают куда подальше. Но через некоторое время они возвращаются вместе с полицией.

Выяснилось, что у незваных гостей действительно есть документ о праве собственности на долю аж… в 2 квадратных метра.

Продала им эту долю – прямо «мыльная опера» – бывшая жена одного из бывших совладельцев, уже покойного. А ей та самая пара квадратов много лет назад отошла при разводе.

Доля бывшей родственницы размером не тянула даже на санузел, дама в квартире не появлялась, потому про нее все забыли. А зря.

Новые собственники, купившие на троих те самые 2 квадрата, сразу же поставили деловой ультиматум: выкупайте нашу долю – и назвали цену, примерно раз в десять превышающую рыночную.

– Либо… не чините нам препятствий к владению имуществом, – заявили незваные гости и… заняли самую лучшую комнату, куда только-только была куплена новая мебель, подарок к свадьбе молодоженам…

Откуда берутся права на два квадратных метра

Специалисты подтверждают: такие истории, увы, становятся все более злободневными.

Российское законодательство защищает права всех собственников независимо от размера их доли в общей недвижимости.

– Владелец даже небольшой доли в квартире может как пользоваться своим имуществом, так и распорядиться им по своему усмотрению, – поясняет адвокат Светлана Жмурко. – Каждый сособственник вправе вселиться в квартиру, если ему принадлежит доля в ней. Чинить препятствия во вселении нельзя, в противном случае заинтересованное лицо вправе обратиться в суд.

И тут возникает главная закавыка, поскольку наше законодательство позволяет дробление собственности до сколь угодно малых долей. Один из авторов этих строк собственными глазами видела документы на наследование 622/1000 доли в московской квартире!

Как правило, мелкие доли возникают, когда у ушедшего в мир иной собственника оказывается много наследников (например, квартира или доля в ней делится между последней семьей и детьми от предыдущих браков). Ужиться такой компанией вместе вряд ли получится.

В идеальном случае всем родственникам удается миром договориться и совместно продать квартиру (это выгоднее, чем продавать ее по долям), а деньги поделить. Но возможны и не идеальные ситуации, когда и так мелкие доли переходят по наследству дальше и дробятся на еще более мелкие или делятся в результате развода.

При этом договориться миром категорически не удается, и кто-то из совладельцев продает свою часть квартиры «на сторону» – совсем чужим людям.

И самое худшее: цена доли в собственности примерно на 20 – 25% ниже обычной рыночной стоимости того же числа квадратных метров в квартире, если продавать жилье целиком. Этим обстоятельством активно пользуются аферисты.

Покупают по дешевке, скажем, 1/155 долю в однушке-двушке и начинают шантажировать тех, кто в этой квартире жил всю сознательную жизнь, требуя огромного выкупа (см. историю выше).

Иногда шантажом занимаются и сами родственники: гоните бабки – либо сдадим свою долю бригаде гастарбайтеров…

Как защищаться

Первое, что стоит иметь в виду: сособственники имеют преимущественное право покупки доли (ст. 250 ГК РФ). То есть тот из родственников, кто решил свою долю продать, обязан об этом решении сообщить остальным совладельцам.

На практике соблюдение правила выглядит так: собственник доли отправляет совладельцам письменное уведомление о грядущей продаже, ее дате и выставленной цене доли.

Он, в частности, может воспользоваться нотариальной услугой: нотариус отправляет со своего адреса письма содольщикам с уведомлением о вручении.

Если ничего такого не было сделано и о продаже доли в вашей квартире вы узнаете от новых собственников (при этом никаких письменных доказательств того, что вам предлагалось выкупить долю, не существует), такая сделка достаточно легко оспаривается через суд.

И второе. Многим, кто страдает от содольщиков-шантажистов, может пригодиться поучительная история, которую нам рассказал московский нотариус Алексей Сафонов.

По его словам, случилась она в одной известной московской актерской семье (имена героев по понятным соображениям не разглашаются).

Владелец 1/10 доли, получивший ее в результате наследования, фактически шантажировал других домочадцев: мол, согласия на продажу всей квартиры не дам, а свою долю (ей соответствовало около 4 кв. метров жилплощади) меньше, чем за 3 миллиона рублей, вам не продам.

В суде адвокат, нанятый остальными членами семьи, умело использовал п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса. Согласно этому пункту если доля сособственника незначительна и он «не имеет существенного интереса в использовании общего имущества», то суд может принять решение о принудительной «замене» доли денежной компенсацией.

– То есть фактически можно добиться принудительной продажи доли «скандалиста» остальным совладельцам. Причем в этом случае используется средняя рыночная цена, – поясняет Алексей Сафонов.

Источник: Комсомольская правда

Источник: http://www.volgastroy.ru/press/spasaemsya-ot-kvartirnyh-reyderov-i-shantazha

Квартирное рейдерство

Доля в квартире. Как избежать давления рейдеров? (Назарова С.)

На основании поступающей от граждан информации и ее тщательного анализа еще в 2006 году Общественная Палата Российской Федерации признала существование очень опасного явления в сфере жилой недвижимости, как квартирное рейдерство.

По заключениям экспертов и аналитиков эта проблема связана с коррупционной составляющей, наблюдающейся в судах и полиции, в государственном реестре и прокуратуре.

При выявлении фактов квартирного рейдерства специалисты Общественной Палаты рекомендуют сразу обращаться в специальные структуры, выявляющие на всех уровнях власти коррупционные схемы и борющиеся с ними эффективными средствами.

Особенности рейдерского захвата квартир

Главные действия рейдеров – это комплекс негативных действий и приемов, от создания невыносимых условий для проживания, до угроз, вымогательства и отъема объекта недвижимости с помощью незаконных схем и нечистоплотных помощников.

К сожалению, за последние годы некоторые частные инвесторы и агентства недвижимости стали участниками рейдерских захватов квартир и других объектов через сложную схему выделения долевой собственности.

Кроме этого, рейдеры при захвате недвижимости пользуются низкой юридической грамотностью владельцев, выбирая жертву из самых беззащитных и неактивных слоев населения.

Схема рейдерства не отличается особой сложностью. У одного из совладельцев, который решил продать свою часть в квартире, приобретается его доля. Для покупки используются разные обходные варианты, включая договор дарения, чтобы избежать обязательного осведомления остальных сособственников о факте продаже. Ведь по Закону РФ именно совладельцы имеют первоочередное право выкуп реализуемой доли.

Договор дарения оформляется в нотариальной конторе и регистрируется как совершенная на законных основаниях сделка в государственном реестре. Таким образом, в росреестре производится легализация сделки, и документ приобретает юридическую силу. Новый сособственник получает свидетельство на долю в квартире без договора купли-продажи.

Регистратор может регистрировать документы после проверки юридической чистоты сделки.

Более того в положениях действующего Законодательства предусмотрена продажа части квартиры, но не выделенной доли.

Но недобросовестный регистратор может  даже реализацию 1/100 доли зарегистрировать, создавая своими действиями в городских квартирах многонаселенные бараки и неофициальные коммунальные квартиры.

Негативные последствия рейдерства

После оформления документов действия рейдеров могут отличаться в зависимости от структуры, которую они представляют, особенностей объекта недвижимости, его площади и стоимости, а также количества проживающих в квартире людей и числа зарегистрированных сособственников.

Представители агентств недвижимости обычно действуют с помощью суда, привлекая к работе нечистоплотных юристов и судебных приставов. Спустя какое-то время они заявляют, что совладельцы препятствуют их проживанию на своей территории, не дают пользоваться кухней или ванной комнатой, или вообще не пускают в квартиру. Это становится основанием для их принудительного вселения.

Обычно реальные совладельцы только в этом моменте в суде узнают о факте продаже или дарении доли.

С этого факта начинается для человека настоящий ад, обращение в суд и правоохранительные органы, появляется ощущение беззащитности и безысходности.

Полиция, как правило, ссылается на то, что право у рейдеров есть на свою долю и нужно выполнять решение судебных органов.

Рейдеры, действующие под руководством адвоката и при поддержке лиц с сомнительной репутацией, спиливают дверь и заселяются в квартиру.

Далее они попытаются склонить сособственников квартиры к продаже всего объекта в целиком. Рентабельность этой схемы мошенничества очень высока, и может составлять до 200 % вложенных средств.

Ведь изначально выделенная доля приобретает в качестве неликвидного имущества, а после продажи непорядочный совладелец может получить значительную часть от проданной квартиры, да еще и изначально назначит цену за объект в своих интересах.

Если эта «лояльная» схема не проходит, то могут использоваться криминальные меры давления: избиение и запугивание жильцов и сособственников, бесконечные угрозы в адрес взрослых и детей.

К сожалению, потерять собственность или понести существенные финансовые вложения может абсолютно любой человек.

Обиженных и недовольных сособственников или потенциальных владельцев доли ищут среди супругов, переживающих стадию развода, среди молодых людей, получивших наследство на долю и очень часто среди пожилых людей.

Квартирные рейдеры знают, как воздействовать на психику людей. Чтобы себя защитить от захвата части собственности или ее полной потери следует заранее анализировать своих будущих совладельцев, обязательно учитывать основы действующего Законодательства и внимательно наблюдать за сторонними сособственниками. Порядочный владелец выделенной доли обладает рядом отличительных характеристик:

  • В жилые помещения обычно вселяется сам сособственник с семьей, мебелью и даже домашними животными.
  • При желании сдать часть объекта в аренду совладелец обязательно получит одобрение других членов договорных отношений.
  • Новый сособственник, как правило, оформляет свою долю лично на себя или на своих самых близких родственников.
  • Зачастую порядочный дольщик регистрируется по месту фактического проживания.

Нормальный совладелец всегда планирует благоустройства объекта, согласовывая все свои пожелания с остальными собственниками. Он никуда не спешит, не стремится к разъезду или продаже своей части.

Оптимальный вариант избежать множества проблем, а также потерь времени или денежных средств при возникновении малейших намеков на неправомочные действия рейдеров или непорядочных соседей, лучше всего заранее обратиться к профессиональным юристам и консультантам.

Источник: http://xn----7sbneubalvfec5c.xn--p1ai/kvartirnoe-reyderstvo/

В первую очередь о самом явлении

Так называемое, квартирное рейдерство – это обычный вполне законный бизнес с небольшим душком, так сказать. Если, лет этак десять назад, всех представителей данного бизнеса можно было сосчитать на пальцах, то сейчас очень многие частные инвесторы и целые агентства недвижимости массово подсели на квартирное рейдерство очень плотно.

Кухня бизнеса очень проста: купить долю квартиры у отчаявшегося Содольщика за смехотворные деньги, вселиться в жилое помещение, быстро склонить оставшихся Содольщиков к общей продаже всей квартиры целиком, при этом, поровну поделив деньги (согласно размера доли).

Таким образом, прибыль создаётся за счёт финансовых потерь продавца, который первым продал свою долю квартирным рейдерам. Весь соблазн в очень высокой рентабельности, которая всегда составляет не менее 50% от вложенных средств, а иногда переваливает и за 300%. Ведь покупается доля как неликвид. Т.е.

как актив очень плохого качества.

Пример
Однокомнатная квартира в Москве стоит в среднем 5 млн. рублей. 1/2 доли этой квартиры, стало быть, стоит 2,5 млн. рублей. Но это в идеале, при условии, что родственники договорились между собой, продали квартиру и деньги разделили поровну. Однако, квартирный вопрос испортил москвичей ещё со времен Булгакова. Само собой, такого не происходит, кто наглее – тот живет в квартире, а кто скромнее – ходит вокруг нее. Чужой геморрой никому не нужен, по этому продать такую долю квартиры Содольщику возможно только потеряв от нее минимум 50% стоимости, т.е. за 1,2 млн. рублей, и то если купят. Вот Вам и 100% рентабельности при совместной продаже.

Во-вторых, о людях

Тут ситуация сложнее. квартирное рейдерство, как уже говорилось выше, подразумевает широкий и разношёрстный спектр участников. Разберем основных из них: частный инвестор и агентство недвижимости. Как говорят в Одессе, это две большие разницы.

Возможности частного инвестора весьма ограничены в финансовом плане. Частный инвестор, как правило, покупает долю квартиры уже с рынка, т.е. уже с накруткой от агентства недвижимости. Соответственно, рентабельность проекта прилично уменьшается уже изначально.

Отсюда жесткость в действиях, неуступчивость в конечном торге. Частнику не выгодно долго держать сделку, т.к. оборотные средства у него присутствуют в весьма ограниченном размере, да и купил он долю в квартире изначально дороже.

Частные инвесторы, в большинстве своем, славяне, дагестанцы, осетины и другие представители Северного Кавказа. В любом случае все они Россияне. Иностранцев (азербайджанцев, грузин и др.) мы не встречали, видимо в силу их ограниченного правового статуса.

Как правило, частные инвесторы имеют незначительные связи в силовых структурах, реже в криминальной среде. С мелкими полицейскими чинами все решается на уровне взятки в районе 3-5 тыс. рублей.

Другое дело – агентство недвижимости, покупает непосредственно у Содольщика по собственной рекламе, т.е. изначально дешевле (экономя при этом значительные средства), выкупает в больших количествах все более-менее стоящие варианты, остальное выбрасывает на рынок со своей накруткой.

Мало того, что у агентства денег больше чем у частника, так оно еще и доли скупает дешевле и выбор имеет более широкий.

Агентство делает все гораздо быстрее, имея штат людей на которых оформляется недвижимость, целые бригады рейдеров для заселения квартир, широкую дельту для конечного торга с оставшимися Содольщиками.

Как правило, за агентствами стоят весьма серьезные люди без национальности, имеющие связи в силовых структурах, с криминальной средой не пересекаются вообще. С мелкими полицейскими чинами все решается по звонку либо приезжают адвокаты или юристы.

В-третьих, о преследуемых целях

Конечно, это неутолимая жажда денег! Как уже упоминалось выше, грамотные инвестиции в долевую собственность приносят минимум 100% прибыли. Кроме того, сама по себе столичная недвижимость неуклонно растет в цене.

В период кризиса с 2008 по 2010 годы произошла некая просадка цены за счет сдувшихся “ипотечных пузырей”, но, в целом, цена “устаканилась” и значительного краха не претерпела.

Москва-то не резиновая, земли в пределах МКАД кот наплакал, а население всё растет! Осенью 2012 года мы предполагаем значительный подъем цены на квадратный метр в столице, в вязи с растущей инфляцией внутри страны и существенным падением курса рубля к валютам.
Итак, подведем краткий итог
На наш взгляд, термин “квартирное рейдерство” более подходит к людям и организациям, занимающимся выкупом долей в жилых помещениях профессионально, и преследующим цель быстрой наживы через совместную продажу всего объекта целиком.

Однако, в первую очередь следует отделять понятие “квартирное рейдерство” от обычных рядовых приобретателей этого вида собственности, от обывателей, так сказать.

Основные отличия состоят в следующем:

  • квартирные рейдеры не имеют цели долгое время держать объект недвижимости в своей собственности, т.к. бизнес требует быстрого оборота вложенных денежных средств;
  • квартирные рейдеры владеют большим количеством подобного рода объектов, т.к. выкупают их в массовом количестве;
  • квартирные рейдеры никогда не заселяются в квартиру сами, а вселяют на доли людей по доверенности (для этой цели существуют специально нанятые люди, работающие за деньги).

На заметку
Вместе с тем, существует и рядовой покупатель долей.

Самый простой и обыкновенный обыватель. Цель его приобретения – доля в квартире для обычного проживания.

Не стоит забывать, что комната в квартире коммунального заселения, коих в Москве еще великое множество, стоит минимально 2 000 000 рублей, вне зависимости от ее жилой площади (пусть там будет хоть 10 кв.м).

В тоже время, 1/3 долю в трехкомнатной квартире можно купить за 1 500 000 рублей, а то и дешевле (в зависимости от густонаселенности квартиры и длительности страданий Содольщика). Как ни крути, но это та же самая комната, если оставшихся Содольщиков слегка потеснить.

В то время как, по площади наверняка будет больше тех же 10 квадратов. Нельзя сказать, что явление это – квартирное рейдерство.

Признаки рядового покупателя (обывателя) состоят в следующем:

  • на долю в жилом помещении заселяется собственник (бывает семья с детьми), а не люди по доверенности;
  • оформляет право собственности на долю непосредственно на себя;
  • ни куда не торопится, к разъезду не склоняет, может держать объект сколь угодно долго, поскольку денег на доплату на иное жилье не имеет;
  • регистрируется по месту жительства на долевой собственности;
  • другой жилой недвижимости в собственности не имеет.

Мы выразили по данному вопросу, которым является квартирное рейдерство, своё субъективное мнение, которое может отличаться от Вашего мнения.

Источник: http://sodolschik.info/kvartirnoe-reyderstvo

Рейдерство: особенности захвата квартиры

Доля в квартире. Как избежать давления рейдеров? (Назарова С.)

К сожалению, такое явление, как рейдерский захват в настоящее время можно наблюдать не только в сфере бизнеса (захват фирм и предприятий), но и в жилищном хозяйстве. Виной тому юридическая неосведомлённость граждан в вопросах, касающихся их жилья.

Целью рейдеров является право собственности на недвижимость, которое они пытаются получить всеми доступными способами. Это действие в юридической среде часто называют бытовым рейдерством. Касается оно жилых домов, квартир и земельных участков, на которых можно вести строительные работы.

Застраховаться от такой неприятности, как утрата права собственности, поможет знание особенностей незаконного захвата недвижимого имущества

Способы захвата

У мошенников существует несколько, хорошо разработанных и прошедших испытание временем, способов отъёма собственности. Все они относятся к четырем типам:

  • собственно мошенничеству, носящему криминальный характер;
  • использованию ошибок или юридической безграмотности граждан при заключении договоров купли-продажи и подписании других
  • документов, касающихся недвижимости – такой захват практически не нарушает законных норм;
  • комбинированному типу, с применением двух первых способов захвата – мошеннического и «некриминального».

Вот яркие примеры подобных схем захвата

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните: Москва+7(499)350-80-59, Санкт-Петербург+7(812)309-94-01.

Основанием для расторжения договора через суд может послужить самая неожиданная причина!

Например, бывший хозяин выехал за границу, а к новому владельцу квартиры через некоторое время явилось лицо с судебным решением, по которому квартиру необходимо освободить в указанные сроки.

Суд принял такое решение на основании нарушения устного (!) договора, по которому бывший собственник якобы обязывался продать квартиру рейдеру. Деньги новому владельцу не возвращаются.

А рассмотрение его жалобы через апелляционный суд требует много времени. В результате рейдер принудительно отбирает жильё с помощью сотрудников полиции.

Следует отметить, что в суде устный договор между физическими лицами приравнивается к письменному, если есть показания свидетелей

Отказ освободить жилую площадь

После завершения сделки и подписания договора купли-продажи прежний хозяин не желает освобождать дом или квартиру (например, не отдаёт ключи), требуя расторжения договора.

Рейдер может утверждать, что деньги от покупателя не получены или договор был подписан им в невменяемом состоянии.

Наиболее частое основание – отсутствие доказательств перевода денег (не было перевода через банковский счёт).

Фальсификация долга

Такой способ активно применяется к жилью, находящемуся в собственности уже много лет подряд. Основанием может быть жалоба соседей, например, на затопление в отсутствие хозяина квартиры.

В результате квартира выставляется на аукцион для погашения суммы якобы потраченной на дорогостоящий ремонт.

Рейдеры активно используют в таких случаях знакомства в прокуратуре и полиции для оказания давления на потерпевшего.

Выселение из неприватизированного жилья

Основанием служат найденные нарушения, якобы допущенные при выдаче ордера. Основная ошибка хозяев – промедление с приватизацией. В результате ордер аннулируется через суд, а жильё продаётся другим владельцам без уведомления нынешних хозяев. Новые владельцы выселяют прежних, призвав на помощь полицию и государственных исполнителей.

Захват доли

Получив права совладельца, рейдер сможет любыми способами осложнять жизнь другим собственникам, понуждая их к продаже своих долей.

Причиной захвата может послужить, например, получение кредитования в банке под залог доли с её последующим выкупом. В результате выкуп производится рейдерами.

Помочь в этой ситуации может своевременная блокировка продажи части квартиры ( через суд). Что не всегда удаётся сделать, так как собственника могут просто не уведомить о продаже.

Подделка документов

Зачастую подделываются доверенности для представления интересов собственника жилья в суде. Рейдер предъявляет свои требования на получение квартиры в счёт погашения долга, а якобы представитель соглашается с этим в суде. Противодействием может послужить арест недвижимости с последующим разоблачением мошенников.

Съём квартиры с последующей пропиской детей

Обычно используется метод съёма жилья одиноким мужчиной с последующим заключением брака и пропиской новорождённого малыша. По закону собственника уведомлять о прописке ребёнка в возрасте до 14 лет не нужно. Суд обязательно встанет на сторону матери с ребёнком, особенно если это грудничок.

Выселить захватчиков будет проблематично

Что делать и как себя обезопасить

К сожалению, захватом чужого жилья чаще всего занимаются люди, имеющее юридическое образование. В большинстве случаев в юридическом плане отъём квартиры происходит совершенно на законных основаниях, противопоставить которым что-либо крайне сложно.

К мерам борьбы можно отнести своевременную приватизацию и обращение к юристам и в суд при малейших затруднениях в квартирном вопросе. Для квартиры в долевой собственности неплохим вариантом будет закрепление права собственности за несовершеннолетним ребёнком.

Это сделает жильё проблемным в глазах рейдеров, ведь продать такую квартиру невозможно, а в случае дарения третьему лицу за недвижимость придётся уплатить 13% налога. Не следует забывать и о правах совладельцев выкупить долю первыми.

Никто не может выставлять долю на продажу без письменного уведомления всех владельцев квартиры.

Также специалисты советуют соблюдать следующие меры предосторожности:

  • не передавать документы на недвижимость, в которых есть образец подписи собственника, посторонним;
  • надёжно хранить все важные документы;
  • ограничить доступ в жилое помещение для незнакомцев и третьих лиц;
  • не обсуждать вопросы, касающиеся недвижимости, с чужими людьми;
  • не подписывать никаких документов без консультации с юристом, к которому есть доверие;
  • подписывать документы усложнённым вариантом подписи, затрудняющим подделку.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-80-59, Санкт-Петербург +7(812)309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

2 Комментария

Источник: http://zakonometr.ru/prava/rejdery.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.