+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

О практике легализации самовольных построек и их сноса (Макеев П.)

Содержание

Снос самовольной постройки: в административном порядке, по решению суда

О практике легализации самовольных построек и их сноса (Макеев П.)

Снос самовольной постройки может производиться по различным основаниям в административном порядке либо по решению суда. Связано это, как правило, с отсутствием документов на сооружение либо со сложностью прохождения процедуры его легализации.

Понятие самовольной постройки

Отнести сооружение к самовольно построенному можно при наличии следующих признаков:

  • Оно возведено на земле, на которую отсутствует право владения;
  • Сооружение построено на площади, имеющей другое предназначение и предоставленной для других целей;
  • Оно создано без получения соответствующего разрешения административных органов;
  • Его постройка нарушает нормы градостроительного и архитектурного законодательства;
  • Его возведение угрожает жизни и здоровью иных лиц, а также ущемляет их права.

Положениями статьи 222 ГК РФ определено, что самовольной постройкой может признаваться объект недвижимости, возведенный без согласования таких действий с собственником земельной территории.

Основанием для признания такого статуса, в соответствии с определением ВС РФ от 10.03.2016г.

№69-КГ14-10 являются нарушения, включающие отсутствие юридического права на участок, необходимых разрешений и нарушение градостроительных и строительных правил.

Все действия по созданию постройки считаются неправомерными, когда определено, что сооружение соответствует хотя бы одному из указанных условий.

Снос незаконно возведенного сооружения может осуществляться в порядке:

  • Административного производства;
  • По решению суда.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Снос самовольной постройки в административном порядке

Положения статьи 222 ГК РФ закрепляют правовой режим такого строения, а также устанавливают правила его введения в правовые сделки.

В начале 2015 года норма была изменена, что позволило местным муниципалитетам в определенных ситуациях требовать сноса объекта без постановления суда. Теперь его снос выражается в санкции за несоблюдение положений земельного законодательства либо Градостроительного кодекса РФ.

Кстати, в настоящее время разрешено сносить конструкции, которые были возведены при нарушении назначения здания или при выполнении следующих условий:

  • Строительство произведено на территории, где проходят инженерные коммуникации;
  • Использована территория общего назначения, которой может пользоваться широкий круг людей. В неё включаются бульвары, улицы, парки, береговая полоса и прочее;
  • Сооружение возведено на участке, строительство на котором возможно лишь с соблюдением определенных условий.

Органы субъектов федерации, обладающие властными полномочиями, не вправе расширять перечень критериев для признания недвижимого объекта самовольным строением.

Службы местного самоуправления должны известить хозяина самовольного строения о несоответствии его установленным требованиям.

Снос самовольной постройки без решения суда должен быть обоснован. Административный ресурс может быть применен только на основании соответствующего требования органа местного самоуправления, в котором установлены сроки устранения проблемы. Мероприятие производится в принудительном порядке, если нарушители самостоятельно не исправляют нарушение в определенный период.

Даже наличие оформленного права на постройку не может служить препятствием для её сноса, когда выявлены серьезные нарушения законодательных требований, которые не могут быть устранены.

Копию требования по сносу направляют в течение семи дней с момента обнаружения соответствующего правонарушения. За соблюдение срока отвечают сотрудники муниципалитета.

При указании периода, в который необходимо снести сооружение, необходимо учитывать особенности возведенного объекта и его параметры. Принимая решение, контролирующая организация не может превышать свои полномочия.

Обжалование решения органа местного самоуправления

После принятия решения о сносе самовольного строения, лицу, осуществившему возведение такого сооружения, направляется уведомление в течение одной недели, с указанием срока проведения мероприятий, который не может превышать 12 месяцев.

Учитывая, что гражданин заранее ставится в известность о принятом решении, он вправе оспорить вердикт в суде. А судебный орган может приостановить действие оспариваемого документа либо остановить совершение соответствующих действий.

Если субъект, осуществивший незаконную постройку, не найден

​В ситуации, когда такое лицо не выявлено, то в течение недели с момента вынесения решения соответствующий орган обязан обеспечить опубликование сообщения о планирующейся подготовке сноса и размещение такой информации на официальных ресурсах местного муниципалитета и на информационном щите в пределах земельной территории, на которой возведено сооружение.

В такой ситуации, снос осуществляется силами органа местного самоуправления, но не ранее, чем по окончании двух месяцев после размещения извещения о планируемом действии в сети Интернет.

Снесение незаконного сооружения допустимо лишь тогда, когда лицо, его возводившее, не было установлено. Статьей 222 ГК РФ закреплен механизм самостоятельного осуществления административными органами своих решений в отношении самовольных строений, если гражданин незаконно построивший сооружение, не был выявлен.

Если отсутствует какое-либо условие из установленных законодательно, решение о сносе не может быть принято.

Надо отметить, что указанная норма позволяет администрации населенного пункта:

  • При выявлении лица, осуществившего самовольное возведение здания, обязать его снести;
  • При отсутствии такого субъекта, принять решение о сносе и самостоятельно реализовать соответствующие мероприятия.

Судебный порядок сноса

Для осуществления такой процедуры, необходимо инициировать её начало. Для этого потребуется подать исковое заявление. Истцом может выступать административный орган либо заинтересованное лицо, когда самовольно возведенное строение нарушает права и интересы окружающих людей либо угрожает их безопасности.

Рассмотрение дела заканчивается вынесением решения, при этом обязанность по сносу возлагается на лицо, признанное виновным. Если ответчик не предпринимает необходимые действия, то заинтересованные субъекты могут сами осуществить их. Но затраты, связанные со сносом помещения, в такой ситуации обязан возместить ответчик.

Когда производится снос самовольной постройки

Судебная практика в этой области права базируется на применении статьи 222 ГК РФ. Основными позициями являются:

  • Сносу подлежит только недвижимый объект после реконструкции, когда его нельзя вернуть в первоначальное состояние (определение ВС РФ от 11.03.14г. №18-КГ13-184);

Источник: http://law03.ru/housing/article/snos-samovolnoj-postrojki

Снос самостроя

О практике легализации самовольных построек и их сноса (Макеев П.)

Незаконно возведенные объекты, при строительстве которых были нарушены существующие нормы, могут признаваться самовольными. 

Снос самостроя, который может инициировать любое заинтересованное лицо или орган власти, осуществляется как в судебном, так и внесудебном порядке. Для того, чтобы избежать такой процедуры, потребуется направить возражение с предоставлением оснований на законность существования конструкции.

[Скрыть]

Понятие самовольного строительства. Нормативная база

Такие понятия раскрываются в Федеральном законе от 13 июля 2015 года и вытекающим последствием возведения подобных сооружений является право на снос самовольной постройки, которое может возникать у муниципальных органов РФ.

Отдельным моментом, касающимся самовольной постройки, является невозможность регистрации на нее права собственности, то есть лицо, считающее себя ее владельцем, не сможет ее продавать, завещать, дарить, использовать в качестве залога, сдавать в аренду и т.д.

Виды самовольного строительства (какие объекты подлежат сносу)

Практика сноса самовольных построек свидетельствует об обязательном наличии основания для демонтажа, одним из которых может являться:

  • Постройка без получения разрешения на такое действие. Само разрешение предполагает наличие разработанного плана и его утверждение с применением к конкретному участку земли;
  • Нарушение при строительстве действующих на данный момент строительных или архитектурных норм;
  • Возведение конструкции на земле, которая не предназначена для таких целей;
  • Ущемление прав третьих лиц, к примеру, являющихся владельцами смежных участков;
  • Возведение конструкций, представляющих опасность для жизни окружающих;
  • Возведенных на участке, который не является собственностью или не предоставлен в аренду с разрешением осуществления построек.

Снос самовольных построек

Порядок сноса самовольных построек предусматривает наличие хотя бы одного из оснований для такого действия и соблюдение положенных в таком случае процедур.

Стоит отметить, что в связи с недавно внесенными изменениями в законодательство в некоторых случаях процедура демонтажа конструкций может осуществляться без наличия решения суда.

Порядок сноса самостроя

Снос самостроя производится в следующем порядке:

  • Выявление факта наличия незаконной постройки;
  • Определение незаконности действий лица, претендующего на право собственности;
  • Рассмотрение возможности применения меры демонтажа без судебного разбирательства, в случае его наличия вынесение решения о сносе;
  • В том случае, если каким-либо заинтересованным лицом подается иск о сносе, рассмотрение дела в суде;
  • Вынесение судебного решения и направление постановления о демонтаже за счет лица, осуществившего его постройку;
  • В случае отсутствия каких-либо действий со стороны виновного, снос силами муниципалитета.

Принудительный снос самовольно возведенного дома или другого объекта

Решение о сносе самовольной постройки в принудительном порядке может осуществляться на основании поданного в судебный орган иска. В качестве истца в таком случае могут выступать следующие лица:

  • Собственники участка, на котором построен объект (как частные лица, так и отдельные организации);
  • Представители государственных органов контроля или администрации, к собственности которой относится земля с самостроем;
  • Прокуроры, в таком случае они могут являться представителем общественности и защищать общие интересы, если возведением незаконной постройки были затронуты права населения.

В случае выявления отсутствия законных оснований на возведение объекта, к которому может относиться любой тип и категория недвижимости без учета величины средств, потраченных на такое действие, суд выносит постановление о сносе самовольных построек, которое должно быть исполнено ответчиком в течение 7 дней.

К кому обратиться за составлением заявления о сносе самовольной постройки

Исковое заявление о сносе самовольной постройки подается в районный суд непосредственно по месту нахождения самостроя.

В другом случае группа граждан может направить жалобу в прокуратуру и тогда уже представитель такого органа самостоятельно составит иск и подаст его.

В любом случае документ должен содержать данные о самом истце, ответчике, объекте самостроя, а также основаниях для его сноса.

Незаконный снос объекта самостроя

В некоторых случаях может инициироваться снос объектов, характеризуемый как незаконный:

  • При наличии разрешения на возведение сооружения;
  • При соблюдении всех существующих норм строительства в отношении объекта недвижимости;
  • При отсутствии ущемления прав других лиц;
  • При наличии установленного права собственности на объект.

В том случае, если владелец постройки имеет зарегистрированное право собственности или основания на его получение, он должен составить возражение на постановление или решение суда о сносе для того, чтобы защитить свои законные права.

Стоит отметить, что любые действия по препятствию сносу незаконного характера могут быть расценены как административное нарушение, за которое могут привлечь к ответственности – все предпринимаемые собственником меры должны осуществляться с соблюдением положенных норм и правил.

Как составить возражение на снос самовольной постройки

При составлении возражения на снос необходимо отразить следующую информацию:

  • Личные данные (ФИО, реквизиты ИП, ООО);
  • Данные о вынесенном решении или постановлении на снос, в отношении которого составляется возражение;
  • Адрес объекта, который подлежит сносу;
  • Документальные основания законности его возведения (разрешение на строительство, утвержденный план, заключение о соблюдении строительных норм и т.д.);
  • Требование истца об отмене вынесенного решения.

Снос самостроя без решения суда

В связи с изменениями, которые были внесены в статью 222 ГК РФ, в отдельных случаях органы местного самоуправления могут принимать решение о сносе самостроев во внесудебном порядке.

К таким случаям относятся постройки на участках:

  • Расположенных в зоне, имеющей особые условия пользования;
  • Расположенных на территориях общего пользования (парки, зоны отдыха, тротуары и т.д.);
  • Прохождения инженерных сетей. Самострои могут препятствовать доступу к отводам и представлять опасность для их целостности.

После принятия решения о сносе силами муниципалитета создается комиссия, которая обязана известить нарушителя о необходимости демонтажа самостроя. Если лицо или организацию обнаружить не удается, то объявление о предстоящем сносе размещают в СМИ, после чего выполняют демонтаж с последующим взысканием всех затрат с нарушителя.

Судебная практика

Судебная практика подобных дел имеет такие случаи:

  • Вынесение решения о сносе даже при наличии права собственности;
  • Отмена решения о сносе при предоставлении документов, подтверждающих законность возведения сооружения;
  • Вынесение решения о компенсации затраченных на строительство средств в случае отсутствия прямой вины лица, осуществившего монтаж.

Советы: как защитить свои права?

Для того, чтобы при возникновении попыток инициировать снос возведенной вами объекта, необходимо следующее:

  • Перед началом строительства получить все разрешения на такое действие;
  • Контролировать соблюдение всех положенных норм при возведении объекта;
  • Осуществлять регистрацию права собственности незамедлительно после возникновения такой возможности;
  • Хранить все промежуточные документы, на основании которых можно установить законность сооружения.

В настоящее время большое количество объектов самостроя демонтируется.

Поскольку подобная процедура производится в достаточно короткие сроки и может осуществляться даже без решения суда, стоит планировать возведение каких-либо конструкций со строгим соблюдением всех норм и получением положенных разрешений. Только в таком случае даже при попытках признать вашу собственность самостроем и снести ее вы сможете защитить свои права.

ЗАДАЙТЕ ВОПРОС НАШЕМУ ЮРИСТУ АДВОКАТУ

Источник: http://uristy-advokaty.ru/blog/zhilishchnye-spory/snos-samovolnoj-postrojki-praktika-i-poryadok

Самовольные постройки: судебная практика

О практике легализации самовольных построек и их сноса (Макеев П.)

Темы использования, легализации и сносов, относящиеся к незаконным постройкам, и способов приобретения права собственности для таких объектов беспокоят многих. Возможно, кто-то приобретал такой объект посредством правовой сделки, кто-то без согласований и разрешений построил недвижимость, не выяснив, кому принадлежит участок.

В поле зрения понятий по незаконным постройкам попадают и те, кто произвел реконструкцию старого объекта — надстройки, мансарды или пристройки без разрешений. Проблема незаконного строительства наиболее актуальна для бизнесменов и предприятий.

Вопросы бизнеса не требуют долгих решений, потому деловым людям проще осуществить строительство без разрешительных документов, которые отнимают драгоценное время, а потом заниматься легализацией самовольно размещенного объекта.

В контексте обновленной редакции ст 222 ГК РФ изменились подходы судебной и арбитражной судебной системы, после которых легализация объектов самовольного возведения стала более сложной и трудоемкой задачей, чем это было раньше.

Трактовка термина «самовольная постройка»

Самовольная постройка — это сооружение или реконструированное строение, предназначенное для жилья или иных целей, возведенное на не предназначенном для этих целей земельном участке; с нарушением установленных законом правил и правовых предписаний, обозначенных законом; либо возведенное строение без предписанных разрешительных документов, также к самовольной постройке закон относит помещения, построенные с нарушенными строительными и градостроительными нормами и требованиями. Самовольная постройка не обретает признание гражданско-правового объекта, а лицо, осуществившее деяние, остается без надлежащего права собственности, такой объект не может использоваться в сделках любого рода, законом предусмотрен только снос для таких объектов (ст 222 ГК РФ).

Исключения из правил

Закон предусматривает исключение из правил и предполагает иное отношение к таким постройкам, хотя формально они и считаются самовольными.

Не всегда возведение таких объектов обуславливается сознательным нарушением закона, могут возникнуть ситуации, когда условия строительства вынуждают отойти от дозволенных параметров, например, если возникла срочная необходимость на возведение котельной, подстанции и прочих технических сооружений.

А процедура на официальное признание необходимости такого объекта и получение документов о праве собственности отнимает уйму времени и финансовых затрат.

Почему возникает самовольная постройка?

Ужесточение законодательства по незаконным постройкам скорее всего оправдано, но судебная практика по земельным спорам за последнее время, а именно в контексте новых законодательных актов, ярко продемонстрировала, что корень проблемы кроется в иных обстоятельствах, нежели желание граждан обойти закон. Но признание этого факта пока ничего не меняет. Наиболее существенная проблема — это длительность процедуры получения разрешений, превращенное чиновниками в нагромождение дублирующих друг друга документов и справок, а процедуры их проверки в долгосрочные процедуры. Получение разрешения на законное признание собственности только на первом этапе требует согласований от 80 структур. На оформление земельного участка уходит 3-4 года, потому многие застройщики вынуждены идти на риск, рассчитывая узаконить объект на этапе строительства. Серьезной проблемой считается финансовая сторона вопроса. Как показала судебная практика, кадастровая стоимость на земельную собственность предоставляется владельцам очевидно завышенной, в отличие от рыночной, в связи с чем у субъектов по данным делам возникает правомерный вопрос про уменьшение кадастровой стоимости земельного участка для получения разрешения.

Судебная практика по вопросам сноса самовольных построек

При осуществлении судопроизводства по некапитальным строениям необходимо определиться с правовыми позициями и использовать все нормы законодательства, позволяющие отстоять право собственности и осуществить признание ее законности.

В статье 51 ГК прописано, что разрешения на строительство выдаются органами местного самоуправления, в пункте 26 постановления ВС от 2010 года Верховный Суд дает пояснение для судов, что отсутствие разрешительных документов на строительство не должно являться аргументом для отказа во встречном иске на признание законных прав собственности на самовольное строение.

Кроме того, суд должен установить, предпринимались ли попытки и меры по узаконению самовольной постройки лицом, ее построившим. А также правомерен ли был отказ уполномоченных органов в выдаче разрешения на осуществление строительства или акта для начала эксплуатации. Зачастую в таких ситуациях суды стали останавливать судопроизводство по таким искам.

Такая судебная практика считается оптимальной, иначе получается, что суды по факту выполняют функции местных органов. Могут возникнуть неправильные толкования судебных действий.

Возникла бы ситуация, когда добросовестный застройщик, приступивший к строительству на законных основаниях, после получения всех разрешительных документов оказывался бы в неравном положении перед самовольным, который по суду в упрощенной форме легализует незаконное строение. Это противоречит принципам гражданского права о равенстве сторон.

Признание прав собственности на незаконное строение по суду в процессе судебного разбирательства считается исключительным методом защиты прав, тем самым предотвращая снос объекта владения.

Применяется такой метод защиты только к лицам, которые по исключительным причинам, независящим от них, были обделены возможностью получить разрешительные документы в установленном по закону порядке. Такие лица либо их юридические представители должны собрать доказательства предпринятых действий по легализации спорной постройки и доказать необоснованность отказов в выдаче разрешений уполномоченными органами до момента появления иска о самовольном строительстве, то есть до судебного разбирательства по иску, направленному на снос спорного объекта.

О формальном подходе судов

Многочисленные кассационные жалобы в высшие инстанции нередко приводят к пересмотрам первоначальных судебных решений. В этой связи ВС обратился с просьбой к судам не допускать формального подхода при рассмотрении дел о сносе самовольного строения.

Кроме того, ВС рекомендует позволять субъектам, проходящим по таким делам, предоставлять право самостоятельного выбора способов защиты своих прав на основании диспозитивности гражданского права.

Проведя анализ судебных практик по искам о самовольных постройках, специальное жюри ВС констатировало, что законодательство увязывает снос незаконной постройки не с бюрократическим соблюдением требований для получения разрешения на возведение объектов, а с определением тех обстоятельств, которые могли помешать получить разрешительные документы.

Как предотвратить снос самовольной постройки

Для сохранности нелегальной собственности, когда нет предписанной документации, существуют определенные способы, которые помогут в дальнейшем осуществить признание легального строения, то есть обретение права собственности.

  1. При благоприятных обстоятельствах можно ссылаться на сроки исковой давности, пропущенные истцом к моменту подачи иска в судебные инстанции.
  2. В случае, когда единственным фактом на признание постройки самовольной считается отсутствие разрешений на строительство или на начало эксплуатации, то в рамках текущего разбирательства подается встречный иск, запрашивающий признание прав собственности для данной постройки. В таком случае встречный иск приводит к отзыву первоначального заявления. Здесь важно учесть, что ответчик, подающий встречный иск, обязан обладать бесспорным правом собственности на тот земельный участок, где воздвигнута самовольная постройка. Речь идет о вещном праве на участок — у владельца он должен числиться в собственности с пожизненным владением, с правом наследования, пользование бессрочное. На этом список вещного права исчерпывается, из этого следует, что арендованный участок, на котором возведен спорный объект, не относится к данной категории и к данному случаю отношения не имеет, также вопрос становится спорным в момент, когда происходит раздел имущества супругов, то есть в момент, когда окончательный собственник не определен окончательно.
  3. Можно сослаться на ненадлежащего истца. Отсутствие разрешений по самовольным постройкам является нарушением публичных интересов, соответственно такой иск могут подавать только уполномоченные лица.
  4. В случае, когда высказывается претензия, что строительство самовольной постройки нарушает градостроительные требования, можно попытаться добиться признания этих нарушений несущественными,  предотвратив снос постройки.

В основном судебная практика демонстрирует непреклонность, особенно последнее время, и чаще всего требует осуществить снос по многочисленным искам по самовольным постройкам; очень строго относится к изучению прав на собственность земельных участков. Чтобы избежать судебных неприятностей необходимо скрупулезно относится ко всей документации, относящейся к земельной и иной собственности, и следить, чтобы возводимые объекты не приобрели в будущем признание самовольно возведенного объекта.

Источник: https://SudebnayaPraktika.ru/zemelnye-spory/samovolnye-postrojki.html

Снос самовольной постройки

О практике легализации самовольных построек и их сноса (Макеев П.)

Если решено снести самовольную постройку, владелец постройки при определённых обстоятельствах может получить компенсацию за снос собственности, а вот арендаторы таких помещений защищены меньше.

Самовольные постройки – 2016: кого снесут, а кого нет

См. также

Срочное сообщение для юриста! В офис пришла полиция

  • Сохраните и распечатайте памятку сотрудникам

В связи с рассмотрением дела о сносе самовольной постройки может быть признано право собственности на данное сооружение. Тогда, если вынесено решение о сносе и он состоялся, собственник может потребовать от государства компенсации убытков.

Основная трудность в этом случае будет заключаться в определении конкретного размера компенсации: размер ущерба, полученного собственником самовольной постройки в результате её сноса, рассчитывается в рамках кадастровой стоимости постройки, и владельцу удастся добиться иного размера компенсации, только если он докажет, что рыночная стоимость объекта была другой.

Если же право собственности признано не было, владельцу снесённой постройки компенсацию взыскать не удастся.

Государственные и муниципальные органы несут ответственность за причинение ущерба в результате правомерных действий только в случаях, прямо предусмотренных законом, на подобные ситуации это не распространяется.

Некоторые депутаты выступили с инициативой о принятии закона, регулирующего вопросы компенсации ущерба по самовольным постройкам, снесённым в порядке п. 4 ст. 222 ГК РФ, но инициатива пока не реализована.

Свидетельство о праве собственности на самовольную постройку

Случается, что постройка возведена нелегально, при этом у её владельца есть свидетельство о праве собственности на объект, и/или иск о сносе этого объекта был судом отклонён из-за истечения срока давности, но постройку всё-таки снесли.

Здесь о компенсации говорить затруднительно, поскольку присутствует правовая коллизия: нелегальная постройка в принципе может быть снесена, а в ряде решений суда по сносимым объектам указывалось, что ликвидируемая постройка являлась самовольной, строительство было осуществлено без прав на земельный участок, а подчас и с нарушением строительных норм.

Зафиксированные в решении суда факты делают само существование свидетельства о праве собственности на данную постройку абсурдным, поскольку свидетельство не является основанием возникновения права, а только подтверждает его, а самовольная постройка как таковая не является объектом гражданского права.

Иными словами, если нет оснований для возникновения прав на объект недвижимости в силу того, что он не является объектом гражданского права, свидетельство как таковое не имеет юридической силы.

Арендаторы самовольной постройки

Интересы арендаторов помещений в здании, которое является самовольно возведённым, защищены в наименьшей степени: когда добросовестные арендаторы оформляли сделку и заключали с владельцем здания договор аренды, они не подозревали, что у здания спорный правовой статус и присутствует угроза сноса.

И подчас арендаторам приходится сталкиваться с прямыми последствиями такой неосведомлённости: суд выносит решение о ликвидации здания, решение о сносе вступает в силу и приводится в исполнение, а арендаторов об этом заранее не предупреждают.

И нужно сворачивать всю деятельность, спешно вывозить имущество, решать массу срочных организационных вопросов, совершать незапланированные траты и, в конечном счёте, терпеть убытки, вероятность возместить которые сложно предсказать.

Особенно это касается небольших арендаторов, которые практически не имеют инструментов воздействия на арендодателя и находятся в зоне наибольшего экономического риска.

Защититься от недобросовестности арендодателя и минимизировать свои потери от утраты торговой точки или офиса для них очень тяжело (крупные компании-арендаторы и обладают возможностями влияния на арендодателя, и проводят тщательные предварительные проверки арендуемой недвижимости).

Вопрос о возмещении убытков арендаторам, когда административный снос был проведен законно и интересы арендаторов пострадали, решается между арендодателем и арендатором, а не между арендатором и государством, поскольку государство действовало в соответствии с требованиями закона, убытки арендатору были причинены действиями недобросовестного арендодателя, знавшего о спорном правовом статусе своей собственности.

Поэтому во избежание неприятностей важно до заключения договора аренды проверить арендуемый объект – по большинству объектов можно установить, на основании каких прав они возводились, кто обладает правами на земельный участок, на котором здание выстроено, и остальные важные подробности.

(В том числе, по ряду самовольно возведённых объектов вынесены судебные решения с отказом в сносе из-за окончания срока исковой давности – в этом случае риски арендаторов в известной степени снижаются.) Можно заранее выяснить, не подпадает ли здание под сносимые в порядке п. 4 ст. 222 ГК.

И уже с учётом полученной информации и спрогнозированных рисков принимать решение, насколько целесообразно арендовать именно это помещение, окупятся ли риски. Задача юриста компании в этом случае – выяснить и проанализировать все относящиеся к объекту аренды особенности.

В том числе, имея в виду риск того, что здание будет снесено в административном порядке, включить в договорные документы конструкции с заверениями об обстоятельствах и оговорить условия возмещения потерь.

Самовольные постройки – 2016: кого снесут, а кого нет

Источник: https://www.law.ru/article/20893-qqq-16-m7-20-07-2016-kompensatsii-pri-snose-samovolnoy-postroyki

Снос и легализация самостроя в 2018 году

О практике легализации самовольных построек и их сноса (Макеев П.)

Эксперт анализирует, какие изменения о самовольных постройках внесли в законодательство в 2018 году и как новые нормы будут применять.

В 2018 году изменилось определение самовольной постройки

Как известно, с августа 2018 года стали действовать поправки в законодательные акты Российской Федерации, касающиеся правового положения объекта самовольного строительства, возможности приведения его в соответствие требования законодательства и приобретения права собственности на него.

Итак, разберемся, какое определение действующее законодательство дает объекту самовольного строительства (самостроя).

В соответствии с п.

1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Так, исходя из обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 19.03.2014, допущенные при возведении самовольной постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил являются основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на такую постройку, если нарушения являются существенными и неустранимыми.

К существенным относятся, например, неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

То есть официальной позицией ВС РФ являлось следующее: существенное и неустранимое нарушение градостроительных и строительных норм и правил является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки.

Но данная правовая позиция осталась актуальна только для тех правоотношений, которые возникли до 3 августа 2018 года, то есть до вступления в силу Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ «О Внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» и статью 22 ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ».

В соответствии с принятыми изменениями в Гражданский Кодекс Российской Федерации не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Это абсолютно новый подход к самому статусу самовольной постройки, то есть теперь к самовольным постройкам не будут относиться объекты, возведенные с нарушениями, но построенные по согласованию и с разрешения властей.

Теперь снести самовольную постройку можно только по решению суда

В соответствии с п.

3.1. статьи 222 Гражданского Кодекса решение о сносе самовольной постройки, либо решение о приведении ее в соответствие с установленными требованиями принимается только судом и в случае, если земельный участок, на котором расположен объект самовольного строительства находится в частной собственности и при условии, что сохранение таких построек не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Пункт 4 статьи 222 Гражданского Кодекса четко определяет границы вмешательства органов местного самоуправления в область сноса самовольных построек. Органы местного самоуправления принимают решение:

  • о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы, и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;
  • о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Таким образом, исходя из положений нового закона, законодатель ограждает физических и юридических лиц, владельцев уже возведенных строений и зданий, от самоуправства местных властей, часто инициирующих снос самовольных построек во внесудебном порядке.

Если все же суд принимает решение о сносе самовольной постройки, то срок для его реализации составляет не менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев.

Самострой можно привести в соответствие с требованиями

По новым правилам, самовольную постройку возможно привести в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом осуществившим ее лицом либо за его счет.

Срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями законодательства устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года, после чего на такой объект может быть оформлено право собственности.

Рассчитывать на это могут те лица, у которых земельный участок находится:

  • в собственности;
  • в пожизненном наследуемом владении;
  • в постоянном (бессрочном) пользовании;
  • во временное владение и пользование от государства для строительства.

Требование о наличии надлежаще оформленного права на земельный участок для дальнейшего оформления права собственности объекта недвижимости на нем остается незыблемым.

Так, постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 12.04.2018 № Ф09-1404/18 по делу № А50-12831/2017, было установлено следующее.

Истец обратился с иском о признании за ним права собственности на возведенный торговый павильон как объект капитального строительства. Суд указал, что по смыслу ст.

222 ГК РФ право собственности лица на самовольную постройку может быть признано только в случае наличия у заявителя необходимых прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка.

Вместе с тем истцом был заключен договор аренды с указанием назначения – для размещения торгового павильона. При этом из условий договоров не следует, что земельный участок предоставляется для цели строительства или реконструкции в объект капитального строительства.

Отказывая в удовлетворении требований, суд указал, что договор аренды не предусматривал возведение объекта капитального строительства без разрешения собственника, в связи с чем истцом не соблюдены требования ст. 222 ГК РФ.

Также необходимо обратить внимание, что решение о сносе самовольной постройки либо решение о ее приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, не может быть принято в соответствии со статьей 222 Кодекса в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и в отношении жилых домов и жилых строений, созданных соответственно на дачных и садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:

  1. Права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года.
  2. Параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом.
  3. Эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений.

Таким образом, благодаря произошедшим изменениям российского законодательства, у обладателей самостроя появились реальные возможности оформить свой объект надлежащим образом и получить на него легитимные правоустанавливающие документы, так как, по смыслу российского законодательства, факт государственной регистрации права на объект недвижимости не исключает возможность принятия уполномоченным лицом решения о сносе, если будет установлено, что такой объект является самовольной постройкой.

Так, в соответствии с определением Конституционного суда РФ от 27.09.2016 № 1748-О наличие государственной регистрации права на объект недвижимости, который в соответствии с п. 1 ст.

222 ГК РФ является самовольной постройкой, само по себе не запрещает уполномоченному органу принять решение о ее сносе.

Лицо, чье право на недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРН, может обжаловать принятое решение в суде.

Источник: https://www.arbitr-praktika.ru/article/2356-snos-i-legalizatsiya-samostroya-novelly-2018-goda

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.