+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

О юридической судьбе строений, возведенных арендатором (Полежаев О.А.)

Содержание

Последствия попытки продажи арендованного участка земли – Кредитный юрист

О юридической судьбе строений, возведенных арендатором (Полежаев О.А.)

Если предположить, что условие о сносе строения является вполне действительным и не противоречит законодательству (хотя в действительности это не так), его осуществление становится невозможным в силу образования коллизии между вещным правом собственности (позволяющим застройщику самостоятельно определять судьбу вещи) и правом обязательственным (обязывающим застройщика снести строение).Как всем известно, в случае коллизии между правом вещным и обязательственным приоритет отдается праву вещному, как более сильному [5].

Строение и право на него выступают в качестве основной цели, побуждающей застройщика-несобственника устанавливать право аренды в отношении чужого земельного участка.

Сложность рассмотрения настоящего вопроса заключается в том, что строение как самостоятельный объект гражданских прав не может быть предметом договора аренды земельного участка [1].

Договор аренды влечет правовые последствия для сторон, которые касаются исключительно объекта договора (пространственно-ограниченной части земной поверхности) и не затрагивают правовой режим иных объектов гражданских прав [2].
В результате строение, выступая в качестве объекта вещных прав, выпадает из состава, возникающего между сторонами обязательственного правоотношения.

Дом в собственности, а земля в аренде — стоит ли этого опасаться?

Аренда земельного участка дает множество преимуществ, зная которые можно не только сэкономить на расходах, но и приобрести впоследствии арендованный земельный участок в собственность по цене существенно ниже рыночной.
При этом никто не оспаривает, что стремится арендатор заполучить земельный участок именно на праве собственности, просто сделать это он хочет дешевле, пожертвовав при этом дополнительными временными ресурсами.

Право аренды земли как товар

Во-вторых, поддерживая позицию Высшего Арбитражного Суда РФ, законодатель явно установил, что внесение изменений в заключенный по результатам аукциона (или в случае признания аукциона несостоявшимся) договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.
В законе не содержится прямого запрета на изменение вида разрешенного использования земельного участка, договор аренды которого заключен без торгов, однако такой запрет очевиден, поскольку сама возможность получения в аренду земельного участка по бесторговой процедуре зависит от определенной в законе цели.

Внимание

Затем в конце 2014 г. вступил в силу Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утверждённый Минэкономразвития России.

Варианты продажи арендованного у государства земельного участка по закону

ГК РФ юридическая связь между строением и земельным участком существует, признается значимой и необходимой, так как без нее право собственности на строение возникнуть не может.

В ситуации с правом аренды, когда застройщик арендатор утратил право на чужой земельный участок, однако признается собственником строения, существование критерия юридической связи строения с земельным участком просто отрицается, так как он не оказывает влияния на правовой режим строения.

Какова судьба здания при расторжении договора аренды земельного участка

Более серьезное воздействие на право собственности, влекущее изменение его содержания, введение дополнительных оснований его возникновения или прекращения (а в нашем случае — возложение обязанности по сносу есть ничто иное как дополнительное основание прекращения права) определяется исключительно законом.

Важно

Сделка не может устанавливать новые или дополнительные основания прекращения права собственности, так как это выходит за рамки свободы договора и должно квалифицироваться по правилам ст.

168

ГК РФ. Справедливости ради стоит дополнить, что к режиму вещных прав принцип свободы договора не применяется в целом [4], в результате чего договор не может признаваться источником, закрепляющим обязанность застройщика снести строение, принадлежащее ему на праве собственности.

О юридической судьбе строений, возведенных арендатором (полежаев о.а.)

Следовательно, возводя их, арендатор действовал добросовестно (так как обладал правом пользования земельным участком), что не позволяет квалифицировать его действия как самовольное занятие земельного участка в контексте ст.

60 ЗК РФ и применять последствия, установленные ст. ст. 62 и 76 ЗК РФ в отношении возведенных объектов.

Положения, закрепленные в приведенных статьях, применяются исключительно при наступлении последствий противоправных действий и устанавливают гражданско-правовую ответственность.

Источник: http://helpcredits.ru/posledstviya-popytki-prodazhi-arendovannogo-uchastka-zemli-2/

Построенное на арендованной земле здание следует судьбе

О юридической судьбе строений, возведенных арендатором (Полежаев О.А.)

Но, поскольку по принятому правилу дом признавался принадлежностью земли, застройщик уже не мог претендовать на то, чтобы считаться ее собственником. Путь к желанному для него результату перекрывался с помощью юридической фикции.

Как всякая фикция, приведенная формула работала только при определенных обстоятельствах; она не должна была искажать нормальные экономические отношения, которые существовали (и существуют) между собственником строения и собственником земли, обслуживающей это строение.

Более крутые меры профилактики, направленные против попыток захвата земли ее арендаторами, можно найти в отечественной истории. В музее г.

Донецка (Донбасс) показывают макет старого шахтерского поселка, который не имел ни улиц, ни коммунальных удобств, ни строений, заслуживающих называться домами.

Суть возникшего конфликта проста. В Краснодарском крае некий гражданин оказался владельцем земельного участка и стоящего на нем жилого дома. Недвижимость перешла к нему по наследству. Новый хозяин по дарственной уступил дом женщине, а она оформила на дом право собственности и зарегистрировала свою недвижимость в госреестре.

Причем дама узаконила одновременно свои права и на дом, и на землю, на которой этот дом стоит. Оформив все документы, гражданка дом благополучно продала. Собственник земли пошел в районный суд с жалобой на действия женщины и нового хозяина дома.

Он потребовал аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о регистрации земельного участка и признать сделку женщины и ее покупателя по купле-продаже земли и дома недействительными.

Дом с участком неразделимы

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Важно

В качестве примера можно привести земли, находящиеся около водных объектов; земли, на которых расположены объекты, отнесенные к культурному наследию страны др. В исключительных случаях они могут передаваться в частную собственность, но только тогда, когда это не противоречит законодательству. Список ограниченных в обороте земель закреплен в Земельном Кодексе РФ (27 статья, пункты 4 и 5).

Cледует ли земля судьбе дома?

Чтобы правильно понять ее смысл, надо задаться вопросом: в отношении какого рода строений она прилагалась? Ответ таков: действовала она в отношении домов, воздвигнутых застройщиками по договорам на чужой (муниципальной) земле.

В силу этой формулы застройщик имел право пользоваться и даже распоряжаться построенным домом, но право собственности на дом принадлежало не ему, а тому, кому принадлежала земля.Новицкий И.Б. Основы римского права. М., 1972. С. 134.

Скорее всего, приведенная формула служила удобным юридическим инструментом, направленным против поползновений некоторых малощепетильных застройщиков, которые стремились закрепить за собой участки чужой земли.
Эти застройщики ориентировались не на право, а на экономический результат. Ход их мысли был примерно таков.

Защита прав владения

Постановление Президиума ВАС РФ от 19 ноября 2013 г. N 6557/13 по делу N А56-41462/2011 // СПС «КонсультантПлюс».

Совершенно очевидно, что действия арендатора по удержанию земельного участка после прекращения права аренды являются незаконными, однако это не изменяет правового режима объектов, возведение которых было легально и осуществлено во исполнение действительного и существовавшего права.

Обобщая все вышеизложенное, необходимо признать, что возложение на арендатора обязанности снести строение в случае прекращения права аренды должно облекаться в форму вещного правоотношения и быть прямо предусмотрено в законе, выступая в качестве дополнительного основания прекращения права собственности.

Строительство на арендованной земле

Полупещерное существование жителей было вызвано позицией тогдашнего хозяина земли — войска Донского, которое сдавало свою землю в аренду углепромышленникам.

Войсковое правление (возможно, не без оснований) опасалось, что если на арендованной земле возникнут капитальные строения, то земля «уйдет» из рук войска. Поэтому всякое капитальное строительство арендаторам было вообще запрещено.
(Такпродолжалось вплоть до 1918 г.

, когда войско потеряло права на свои земли в Донбассе.)Современные юридические инструменты, защищающие право собственника земли против недобросовестного арендатора, являются более гибкими. Но и они не всегда совершенны, когда речь идет о самовольной застройке. Так, ст.

222 ГК РФ для этого случая допускает варианты судебных решений, в том числе снос самовольно возведенного строения. Но при этом ст. 222 смешивает две различные ситуации.

Особенности строительства на арендованной земле

Это статья 1 пункт 1 подпункт 5. Согласно этой статье все «прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков», за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В другой статье — 35-й того же Земельного кодекса дословно записано следующее: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимым для его использования.

Причем землю под домом и около пользует новый собственник на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Кстати, подчеркнул Верховный суд, точно такое же положение содержится и в Гражданском кодексе. Это статья 552.

Таким образом, любой собственник недвижимости является законным землепользователем: на него распространяются как права, так и обязанности по надлежащему использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, требованиями строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных нормативов. Но имущественные права собственника недвижимости на земельный участок требуют надлежащего оформления. Анализ норм действующего гражданского и земельного законодательства позволяет определить следующие особенности распоряжения земельными участками с расположенными на них объектами недвижимости: — Отчуждение недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем отчуждателю на праве собственности, проводится только вместе с земельным участком (если этот участок не изъят или не ограничен в обороте).

Одним из основополагающих принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (ст.

273 ГК РФ). В соответствии со ст.

Источник: http://isp-nalog.ru/postroennoe-na-arendovannoj-zemle-zdanie-sleduet-sudbe/

Построенное на арендованной земле здание следует судьбе – Адвокатское бюро Вершина

О юридической судьбе строений, возведенных арендатором (Полежаев О.А.)

Если предположить, что условие о сносе строения является вполне действительным и не противоречит законодательству (хотя в действительности это не так), его осуществление становится невозможным в силу образования коллизии между вещным правом собственности (позволяющим застройщику самостоятельно определять судьбу вещи) и правом обязательственным (обязывающим застройщика снести строение).Как всем известно, в случае коллизии между правом вещным и обязательственным приоритет отдается праву вещному, как более сильному [5].

Важно

Эту функцию может выполнять исключительно закон, а отечественное законодательство подобного основания прекращения права собственности не содержит.Таким образом, с момента возведения строения арендатор должен признаваться собственником постройки, а содержание его права как права вещного устанавливается исключительно законом.

Договор, возлагающий на арендатора обязанность снести строение, в этой части должен признаваться недействительным, так как собственник свободен при осуществлении господства над вещью (ст.
209

Внимание

ГК РФ).Невозможность признания договора аренды в качестве источника, закрепляющего обязанность арендатора снести строения, проявляется и в другом аспекте.

Можно ли построить склад на арендованной земле?

622 ГК РФ) является необоснованным и недопустимым. Не меньшие сомнения вызывает и возможность закрепления упомянутой обязанности в договоре аренды земельного участка.

Обязанность по сносу строений арендатором не может являться и условием договора аренды земельного участка, так как стороны не наделены правом изменять содержание права собственности, возлагать на застройщика дополнительные обязанности и устанавливать дополнительные основания прекращения права собственности.

Действующее законодательство позволяет третьим лицам только ограничивать право собственности, при условии что подобные ограничения не влекут его прекращения или уничтожения вещи.

Судьба строительной аренды после завершения строительства нежилого здания

В то же время он утверждает, что «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами».

Первая часть приведенной формулы о «единстве судьбы» не вызывает сомнения.
То, что здание, сооружение и занимаемый им земельный участок представляют в хозяйственном смысле единое целое, кажется очевидным.

Но этого нельзя сказать про вторую половину приведенной формулы.
Если оставить в стороне оговорку о возможных исключениях (оговорка сделана, видимо, на всякий случай), то получается, что строительные объекты следуют судьбе земельных участков, которые они занимают.

Такое утверждение далеко не всегда вяжется с действительностью.

Ведь если стоимость выстроенного здания намного превосходит стоимость занимаемого им участка земли, то, скорее, судьба земельного участка окажется подчиненной судьбе здания.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.