+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Обеспечительный платеж по предварительному договору аренды (Манохова С.В.)

Содержание

Нюансы предварительного договора аренды – Статьи – Консалтинговая группа

Обеспечительный платеж по предварительному договору аренды (Манохова С.В.)

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. —Госрегистрация договора аренды недвижимости

При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицам, управомоченным на это законом или собственником).

Таким образом, для заключения указанного договора необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Нередко на практике еще на стадии строительства торговых или офисных центров будущие собственники уже предлагают площади под аренду.

Места в здании могут быть распределены и предоставлены под отделку еще до ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства о госрегистрации права собственности.

Как в этом случае оформить отношения, ведь предмета договора аренды как такового еще нет? На помощь приходит предварительный договор, предусмотренный ст. 429 ГК РФ. Каковы его особенности применительно к арендным отношениям? Как правильно квалифицировать платежи по предварительному договору?

Далее мы рассмотрим особенности предварительного договора.

Предмет предварительного договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?

При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.

2009 № 402/09 (далее Постановление № 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контр­агент имеет право в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление № 402/09) изложена в постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 № А40-11001/12‑142‑101, ФАС ВСО от 06.06.2012 № А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 № Ф03-912/2011.

Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.

Форма предварительного договора.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.

Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).

Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ.

Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Обязательное условие договора аренды. 

Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.

Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой).

Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания. На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.

Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Источник: https://www.audar-urist.ru/articles/111/njuansy-predvaritelnogo-dogovora-arendy

Обеспечительный платеж по договору проводки

Обеспечительный платеж по предварительному договору аренды (Манохова С.В.)

Например: У компании р/счет «на нуле», а деньги нужны срочно – в этом случае можно воспользоваться овердрафтом, то есть, когда банк, в котором счет компании, разрешает оплачивать со счета товары и услуги в сумме большей, чем есть на этом счете. Эта форма кредитования актуальна, когда компании нужно покрыть краткосрочные потребности в денежных средствах. Для этого заключается договор овердрафта на 6 или 12 месяцев.

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

Если жилье сдается гражданину, то такой договор называется не арендой, а договором найма жилого помещения.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, аренда квартиры как вид договора предусмотрена в тех случаях, когда арендатором выступает юридическое лицо. При этом организация вправе использовать жилое помещение только для проживания граждан, например размещения иногородних работников или сдачи внаем другим людям.

Energy Consulting в СМИ

Минфин разъяснил, что обеспечительный платеж в составе доходов при упрощенке не учитывают (письмо от 17 де­кабря 2015 г. № 03-11-06/2/73977). Аргументы такие.

Когда рассчитывают упрощенный налог, в доходы не включают суммы, предусмотренные статьей 251 НК РФ (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). В их числе — залог или зада­ток, который компания получила в качестве обеспечения обязательств (подп.

2 п. 1 ст. 251 НК РФ)

Неделя бератора «УСН на практике»

Исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ).

Сумму гарантий, которые вы выдали другому лицу в обеспечение выполнения тех или иных обязательств сторонней организацией (оплаты полученных ею товаров, возврата кредита или займа и т.

п.), следует учесть на счете 009.

Учет гарантий ведут в денежном выражении.

Учет обеспечительного платежа

Минфин в недавних письмах пояснил, каким образом следует учитывать обеспечительный платеж при налогообложении прибыли и формировании налоговой базы по НДС. Анна Мишина изучила документы.

По сути, обеспечительный платеж имеет туже правовую природу, что и привычные задаток или залог (см. ст. 334 и п. 1 ст. 380 ГК РФ). Это – один из способов обеспечения исполнения обязательств (п.

1 ст. 329 ГК РФ).

Бухгалтерский и налоговый учет обеспечительного платежа

Получающая сторона не включает обеспечительный платеж в доходы. Компания, которая перечислила платеж, не списывает его в расходах. Посмотрите проводки по учету обеспечительного платежа.

Исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса). Обеспечительный платеж является одним из них.

Обеспечительный платеж по предварительному договору аренды (Манохова С

Проект Федерального закона «О внесении изменения в Уголовный кодекс Российской Федерации» устанавливает уголовную ответственность за похищение человека с целью вступления в брак.

По мнению авторов законопроекта неурегулированность данного вопроса создает реальную угрозу внесудебного разрешения конфликта, в результате чего могут пострадать невиновные (например, родственники похитителя или похищенной).

Обеспечительный платеж при УСН

На практике довольно распространена ситуация, когда арендодатель согласно договору аренды получает от арендатора обеспечительный платеж для обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329. ст. 381.1 ГК РФ). Рассмотрим нюансы бухгалтерского и налогового учета обеспечительного платежа у арендатора и арендодателя при применении ими УСН.

Налоговый учет . Если в договоре прописано условие возврата обеспечительного платежа после истечения срока аренды, то у арендодателя не возникает доходов, учитываемых при исчислении базы по «упрощенному» налогу.

Как оформить и отразить в учете получение задатка

Организация может получить от контрагента денежную сумму в подтверждение заключения договора и в обеспечение исполнения его обязательств по этому договору.

Эта денежная сумма выдается в счет платежей, причитающихся по договору, и называется задатком (п.

1 ст. 380 ГК РФ). В отличие от других способов обеспечения исполнения обязательств (неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия) задаток одновременно выполняет три функции:

  1. обеспечительную (если контрагент, выдавший задаток, не исполнит свои обязательства по договору, задаток остается у организации);
  1. удостоверительную (задаток служит доказательством заключения договора);
  1. платежную (задаток засчитывается в счет оплаты товаров (работ, услуг), поставленных (выполненных, оказанных) организацией).

Источник: https://valan-group.ru/obespechitelnyj-platezh-po-dogovoru-provodki-16073/

Зачитывать ли аванс с обеспечительного платежа по аренде

Обеспечительный платеж по предварительному договору аренды (Манохова С.В.)
Обратите внимание! В договоре важно согласовать момент, с которого обеспечительный платеж может быть зачтен в счет исполнения обязательства или возвращен.

«Из обеспечительного платежа сторона (например, арендодатель) вправе удержать любую задолженность другой стороны по настоящему договору, в том числе задолженность по уплате арендной платы, санкции за несвоевременную уплату арендной платы, а также задолженность по иным платежам, предусмотренным настоящим договором».

Учет арендодателем обеспечительного платежа для внесения арендной платы

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Подробно об обеспечительном см. Путеводитель по договорной работе.

Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора. В данном случае возврат обеспечительного платежа арендатору не предусмотрен договором; предусмотрен его зачет в счет уплаты задолженности по арендной плате либо за первые 10 месяцев аренды (при нарушении сроков внесения платежей), либо за последний месяц (при надлежащем внесении арендной платы за предшествующие 10 месяцев).

и правил действия гражданского законодательства во времени (ст. 4, п. 2 ст. 422 ГК РФ). Во избежание таких разногласий стороны договора, заключенного до 1 июня 2015 г., могут дополнить договор положениями, учитывающими правила ст.

ст. 381.1, 381.2 ГК РФ.

Обязательства, которые могут быть обеспечены платежом Обеспечительным могут быть обеспечены, например, следующие денежные обязательства по аренды: — обязательство арендатора вносить арендную плату; — обязательство арендодателя возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества; — обязательства сторон возместить убытки и уплатить неустойку при нарушении договора; — обязательства сторон уплатить иные, предусмотренные договором.

Налоговые последствия обеспечительного платежа (Федорович В

Обеспечительным может быть снабжено обязательство, которое возникнет в будущем.

Данная норма довольно часто применяется при заключении предварительного договора аренды, в соответствии с которым стороны обязуются в будущем заключить такой договор.

Для подтверждения своих намерений арендатор перечисляет арендодателю обеспечительный платеж. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Вид деятельности организации — аренда недвижимого имущества

Законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате того или иного налога с возникновением у него соответствующего объекта налогообложения (п. 1 ст. 38 НК РФ). Из п. 2 ст. 153 НК РФ следует, что при определении налоговой базы по НДС выручка от реализации товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по их оплате, полученных им в денежной и (или) натуральной формах.

Источник: http://propuskspb.ru/zachityvat-li-avans-s-obespechitelnogo-platezha-po-arende-60878/

Обеспечительный платеж в договоре аренды с физическим лицом

Обеспечительный платеж по предварительному договору аренды (Манохова С.В.)

Если физическое лицо берет во временное владение нежилое помещение, то заключается договор аренды. Если сдается гражданину жилое помещение, то заключается договор найма жилого помещения.

В таком договоре собственник, сдающий жилье, именуетсянаймодателем, а гражданин, снимающий жилье — нанимателем. В договоре аренды стороны именуются арендодателем и арендатором. В чем же преимущества, и что необходимо предусмотреть при заключении договора найма жилого помещения?

К жилому помещению, которое сдается по договору найма, больше требований, которые являются обязательными: помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания.

Порядок выполнения юрлицом функций налогового агента по ндфл при перечислении обеспечительного платежа по договору аренды арендодателю-физлицу

Статья 41 НК РФ определяет доход как экономическую выгоду в денежной или натуральной форме, учитываемую в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.

Экономическая выгода может возникнуть если арендатор перечислит денежные средства для обеспечения исполнения обязательств перед арендодателем на его текущий счет или иной банковский счет, режим которого позволяет расходовать арендодателю поступившие от арендатора денежные средства по своему усмотрению, то есть передаст денежные средства в собственность арендодателя.

Порядок заключения договора аренды коттеджа

Уважаемые гости, если вы решили снять дом на базе отдыха «эко деревня «Бабин Двор», Вам необходимо заключить договор аренды коттеджа по форме, приведенной на нашем сайте.

Все коттеджи в «эко деревне «Бабин Двор» расположены на выделенных и огороженных земельных участках, предназначенных для дачного строительства, и принадлежат физическим лицам.

Поэтому договор аренды дома заключается непосредственно от имени собственника, то есть физического лица.

Сдать квартиру в аренду — (наём) просто

1-й платеж рассчитать как за полное количеством месяцев авансом плюс количество дней до следующего расчетного числа (например, если авансом 1 месяц, день сдачи — 15 число, а расчетное число 20-е — первый платеж будет 1 месяц + 5 дней, и далее – каждый месяц до 20 числа).

Иначе – 1-й платеж будет рассчитан со дня сдачи до расчетного числа (в примере – за 5 дней). Если вы заключаете договор аренды с предприятием (юридическим лицом), то должны учесть важный момент: вы получите на руки сумму за минусом 13% налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Аренда недвижимости у — физического лица

В любом договоре аренды должны присутствовать основные части: предмет договора, порядок использования, срок аренды, порядок взаиморасчетов, права, обязанности и т.д. шаблон всегда можно найти в ресурсах интернета, подогнать под свои условия.

Особенностей для договора с физлицом нет.

  1. адрес, месторасположение в здании (этаж, офис и т.д), площадь помещения, одним словом, данные, которые позволяют идентифицировать арендуемое помещение;
  2. размер, сроки и порядок внесения арендной платы.

Договор аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения и его обязательные положения оговорены в ст. 606 ГК РФ. Нежилое помещение может быть использовано для осуществления предпринимательской деятельности. Сторонами соглашения могут выступать ИП, юридические или физические лица.

В 2018 году не требуется регистрировать документ, если срок действия меньше года. Допускается его автоматическая пролонгация.

Размер госпошлины за регистрацию договора аренды составляет 1000 рублей для физических лиц и 15000 для юридических.

Образец типового договора аренды квартиры • Бланк Скачать

В соответствии с действующим законодательством Договор аренды квартиры заключается в случае сдачи квартиры Юридическому лицу (п.2 ст. 671 ГК РФ). Если квартира сдается Физическому лицу .

то следует заключать Договор коммерческого найма квартиры (п.1 ст. 671 ГК РФ). Ниже по ссылке Вы можете скачать бланк типового договора.

Предварительный договор аренды нежилого помещения

Предварительный договор аренды нежилого помещения — образец этого документа пытаются найти многие.

Этот вариант удобен для хозяйствующих субъектов в ситуациях, когда заключение основного договора в настоящий момент невозможно.

Законом предусмотрены особые правила составления предварительного договора, при нарушении которых соответствующий механизм не будет функционировать.

Источник: https://pravo-samara.ru/obespechitelnyj-platezh-v-dogovore-arendy-s-fizicheskim-licom-45813/

Досудебную претензию о возврате обеспечительного платежа

Обеспечительный платеж по предварительному договору аренды (Манохова С.В.)

Как следует из Вашего вопроса, основной договор аренды помещения не был заключен по вине Арендодателя, поскольку Арендатор в согласованный срок прибыл для заключения договора, а Арендодатель фактически уклонился от его заключения.

Тем самым Арендодатель не исполнил условия предварительного договора аренды, в связи с чем, если это предусмотрено предварительным договором, обеспечительный платеж должен быть возвращен Арендатору.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

«Можно ли в случае просрочки возврата обеспечительного платежа начислить на его сумму проценты по статье 395 Гражданского кодекса РФ Да, на сумму обеспечительного платежа можно начислить проценты за пользование чужими денежными средствами в случае, если контрагент: — неправомерно удерживает обеспечительный платеж,

Претензия о возврате денежных средств

На практике претензия часто является лишь подготовительным этапом к судебному разбирательству. При составлении претензии рекомендуется придерживаться следующей структуры: Образец претензии на возврат денежных средств хоть и не предусмотрен в нормативных актах, все же он должен содержать обязательные реквизиты. В дальнейшем это даст возможность обратиться в суд и выиграть.

Арендатор неоднократно нарушал положения Договора.

В связи с чем, было принято решение об одностороннем расторжении договора аренды.

Арендодатель неоднократно уведомлял арендатора о выявленных нарушениях. Этим Вы показываете, что пытались до суда урегулировать разногласия, но ответчик не желает с Вами взаимодействовать.

Те же возражения можно будет представить в суде в виде отзыва на исковое заявление.

Кроме того, на основании ст.

Возврат обеспечительного платежа

Здравствуйте, уважаемый Олег! Вы вправе обратиться в суд по месту жительства с исковым заявлением о защите прав потребителя в соответствии со статьей 17 указанного Закона. Госпошлиной такой иск не оплачивается.

Требования иска: возврат денег, неустойки, морального вреда и штрафа. В соответствии со ст.15 Закона вы имеете право на компенсацию морального вреда, сумму которого устанавливаете самостоятельно.

Согласно ст.

13 Закона «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителя ООО несет ответственность в форме обязанности по возмещению убытков, причиненных потребителю нарушением его прав в полном объеме.

на эл. адрес.

Досудебная претензия — образец и порядок подготовки

Полное наименование получателя, его адрес Основания возникновения требований — номер и дата договора, другого документа или описание причиненного вреда Срок выполнения требования — обычаями делового оборота принят срок в 10 календарных дней. Предупреждение о том, что в случае неисполнения требования в указанные сроки вы будете вынуждены обратиться в суд

Срок ответа на досудебную претензию по закону Для ответа на претензию стороны вправе сами выбрать удобный срок.

Досудебная претензия по возврату обеспечительного взноса

Согласно квитанции за коммунальные услуги за октябрь 2018 г.

Арендодателем оплачены услуги (свет, горячая и холодная вода, отопление) в размере 2890 руб., за ноябрь 2018 г.

– 3012 руб. 10.10.2012 г. Замятина М.В. Арендные отношения регламентированы ГК РФ. При этом самими договором аренды порядок регулирования прав и обязанностей арендодателя и арендатора может быть изменен по сравнению с ГК РФ.

Это право прописано в статье 25 Закона. Для того чтобы это сделать, покупателю необходимо предъявить требование о возврате денежных средств, называемое претензией. Факт списания денежных средств с расчетного счета Истца в пользу Ответчика подтверждается также письмом Царицынского отделения № ____ Сбербанка РФ от 24.10.2008 № ________________.

Источник: http://medspravku-omsk.ru/dosudebnuju-pretenziju-o-vozvrate-obespechitelnogo-platezha-63094/

Учитываем предварительные платежи по договорам

Обеспечительный платеж по предварительному договору аренды (Манохова С.В.)

Ситуации, когда организации приходится перечислять деньги контрагенту еще до заключения договора, не так уж и редки. Речь идет о всевозможных гарантийных взносах, страховых депозитах, предварительных платежах и т п.

 Как правило, эти платежи производятся при заключении договоров аренды, предварительных договоров купли-продажи, инвестиционных контрактов и тому подобное.

И каждый раз перед бухгалтером стоит нелегкий вопрос о том, как учесть данные суммы при налогообложении.

Начнем, пожалуй, с самого распространенного случая — перечисления арендатором гарантийного взноса арендодателю. Эта практика получила повсеместное распространение, и гарантийные взносы фигурируют почти во всех договорах аренды.

Причем, речь идет не только о недвижимости, но и об аренде оборудования, автомобилей и т п. Но распространенность явления, к сожалению, никак не отразилась на внимании к ней законодателя — прямого и четкого регулирования здесь нет.

Поэтому приходится применять стандартные нормы, по возможности «подгоняя» их под ситуацию.

В случае с арендой такая «подгонка» основывается, в первую очередь, на формулировках договора аренды. Правда, бывают случаи, когда гарантийный взнос вносится еще до заключения договора аренды. Поэтому рассмотрение налоговых последствий мы начнем как раз с такого варианта.

Вариант 1. Гарантии без договора

Основная цель гарантийного взноса, перечисляемого арендатором еще до официального подписания договора аренды — это материально подтвердить свое намерение заключить такой договор. А это значит, что налицо все признаки задатка.

Напомним: под задатком Гражданский кодекс понимает денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.

 1 ст. 380 ГК РФ).

Поэтому у стороны, выдавшей задаток, эта сумма в расходах не учитывается, независимо от применяемой системы налогообложения и порядка определения налоговой базы (п. 32 ст. 270, п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Обязательств по НДС тут тоже не возникает.

В дальнейшем (то есть после заключения договора) данная сумма будет зачтена в счет арендной платы — таково свойство задатка, ведь арендатор свои обязанности по соглашению о задатке выполнил и договор аренды заключил.

Соответственно, сумма задатка будет учтена в обычном порядке именно на дату, которую стороны определили как дату зачета задатка в счет арендной платы. То есть никаких уточненных деклараций и перерасчетов делать не придется.

Вариант 2. Гарантии после договора

В случае с арендой на практике гораздо чаще встречаются другие гарантийные выплаты, которые арендатор перечисляет уже после заключения договора аренды вместе с первым платежом за пользование имуществом. При этом дальнейшая судьба данной выплаты может различаться.

Так, она может или зачитываться в счет последнего арендного платежа, или возвращаться арендатору по окончании договора аренды, если у сторон нет взаимных претензий.

Соответственно, налогообложение будет зависеть от того, как стороны в договоре определили судьбу данного платежа.

Так, в случае с возвратным платежом он на протяжении всего срока аренды выполняет исключительно обеспечительную функцию. Поэтому он не учитывается ни в расходах арендатора, ни в доходах арендодателя.

НДС на данную сумму тоже не начисляется, поскольку реализации товара, работы или услуги тут не происходит. Тут необходимо заметить, что Минфин по данному вопросу придерживается противоположной точки зрения. В письме Минфина России от 21.09.

09 № 03-07-11/238 указано, что гарантийный платеж, полученный арендодателем, признается суммой, связанной с оплатой аренды, и включается в налоговую базу на основании статьи 162 НК РФ в периоде его получения.

На этот вывод Минфина не повлиял даже тот факт, что по условиям договора данный платеж ни при каких условиях не мог быть засчитан в счет арендной платы.

Однако, на наш взгляд, это обстоятельство как раз имеет существенное значение. Ведь оно, по сути, выводит данную сумму из-под действия статьи 162 НК РФ, поскольку стороны прямо закрепили, что суммой оплаты или как-то связанной с оплатой услуги по аренде данная сумма быть не может. Значит, и оснований для начисления НДС нет.

Если же наступают обстоятельства, с которыми договор связывает возникновение у арендодателя права на обращение гарантийного платежа в свою собственность, то на момент их наступления данная сумма может быть учтена в расходах арендатора и доходах арендодателя.

Конкретное основание учета данной суммы будет зависеть от того, почему происходит ее переход в собственность арендодателя. Это может быть штрафная санкция по договору, очередной платеж, компенсация убытков, причиненных повреждением имущества и т п.

 В зависимости от ситуации и будет решаться вопрос о начислении НДС — если происходит реализация, или сумма с ней связана (например, штраф за просрочку перечисления арендной платы), то платеж облагается НДС. Если же реализации нет (например, компенсация убытков), то нет и налога (см.

постановление ФАС Московского округа от 31.01.11 № КА-А40/17003-10).

Совсем иначе обстоят дела в ситуации, когда согласно договору гарантийный платеж засчитывается в счет арендной платы за последний месяц. В этом случае данная сумма действительно оказывается связанной с оплатой аренды. Значит, она подлежит включению в налоговую базу арендодателя в периоде ее получения (ст. 162 НК РФ).

С таким подходом согласны многие суды (см., например, постановление ФАС Поволжского округа от 24.03.11 по делу № А12-16130/2010; постановления ФАС Московского округа от 19.01.11 № КА-А40/16964-10 по делу № А40-38853/10-107-202, от 19.01.11 № КА-А40/16866-10 по делу № А40-62580/10-76-255; постановление ФАС Поволжского округа от 03.11.

09 по делу № А57-24482/2008).

Что же касается налога на прибыль, то тут сторонам придется дожидаться момента, когда данный платеж утратит обеспечительную функцию и превратится либо в арендную плату, либо в штраф, либо в возмещение убытков арендодателя. Только после этого данная сумма для арендатора станет расходом, а для арендодателя доходом.

Гарантийные взносы по предварительным договорам

Завершая наш обзор, остановимся на еще одном весьма распространенном варианте обеспечительных платежей. Речь идет о перечислениях по предварительным договорам.

Данные выплаты характерны для договоров купли-продажи дорогого движимого или недвижимого имущества, в том числе, инвестиционных. Называться они могут по-разному: гарантийный взнос, предварительный платеж, обеспечительный платеж, страховой депозит, но сути дела это не меняет. Главное, что перечисление происходит по предварительному договору.

Именно факт заключения такого договора играет здесь главную роль. Напомним, что предварительный договор — это соглашение сторон о том, что в будущем они заключат между собой конкретный договор на согласованных в предварительном договоре условиях (ст. 429 ГК РФ).

Проще говоря, предметом предварительного договора является обязанность сторон заключить в будущем другой договор, называемый основным.

Из такого подхода к предварительному договору следует, что каких-либо денежных выплат по нему быть не может в принципе, поскольку он исходно не направлен на регулирование товарно-денежных отношений между сторонами.

А это значит, что если стороны не заключили отдельного письменного соглашения о том, что передаваемая сумма является задатком, то ее нужно расценивать в качестве обычного аванса.

И в этом качестве облагать НДС у обеих сторон, а также учитывать в расходах.

Хотя надо заметить, что свежая арбитражная практика ставит под сомнение налогообложение подобных перечислений налогом на добавленную стоимость.

Дело в том, что в последнее время судьи стали все чаще признавать такие суммы не авансом и не задатком, а неким дополнительным способом обеспечения обязательств, прямо не названным в Гражданском кодексе.

При этом судьи указывают, что ГК РФ позволяет сторонам «изобретать» свои способы обеспечения выполнения обязательств (п. 1 ст. 329 ГК РФ). И в случае с гарантийными платежами по предварительным договорам речь идет именно об использовании такого права.

Но самое важное, судьи прямо указывают на то, что данные суммы не связаны с реализацией и поэтому они не могут быть признаны объектом налогообложения по НДС (см. постановление ФАС Московского округа от 27.04.11 № КА-А40/3679-11).

Источник: https://www.buhonline.ru/pub/beginner/2011/6/4827

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.