+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Оценка недвижимости: споры, связанные с рыночной стоимостью недвижимости (Стрельцова А.)

Содержание

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости: споры, связанные с рыночной стоимостью недвижимости (Стрельцова А.)
Лицензия на реставрационную экспертизу СИНЭО

Наша компания проводит оценку недвижимости по всей России (от Санкт-Петербурга и Москвы и до Челябинска и Новосибирска). Чтобы узнать подробнее, задайте вопрос специалисту и получите бесплатную консультацию по телефону: (812) 340-00-35. Мы осуществляем оценку объектов недвижимости всех типов:

  • квартиры и комнаты,
  • земельные участки,
  • здания, дома, коттеджи
  • сооружения,
  • объекты незавершенного строительства,
  • промышленные помещения
  • жилые помещения

Также мы проводим техническую экспертизу вторичного жилья. Чаще всего оценка недвижимости (квартиры или комнаты) необходима при принятии решений о купле-продаже данных объектов. В этом случае вам могут быть полезны статьи: Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке: советы эксперта и Оценка рыночной стоимости квартиры для продажи

Для физических лиц оценка квартиры является наиболее распространенной услугой. Реальная стоимость квартиры часто не совпадает с ценой, которую готовы оплачивать покупатели. Для определения точной рыночной стоимости Вы можете пригласить эксперта из нашей компании, который за короткое время и небольшое вознаграждение произведет оценку недвижимости.

Стоимость проведения оценки недвижимости

Все экспертизы компании СИНЭО сертифицированы – ГОСТ Р ИСО 9001-2015

Оценка стоимости квартирытехническая экспертиза вторичного жилья или новой квартиры,  оценка стоимости недвижимости, в общем, зависит от многих факторов, причин, условий и направлений экспертизы. В зависимости от цели проведения, населенного пункта, объема, площади, а также общего технического состояния застройки стоимость экспертизы может меняться и иметь различную, нефиксированную цену.

Оценка рыночной стоимости:

  • квартир – от 4 000 руб.
  • жилых домов и коттеджей – от 10 000 руб.
  • объектов коммерческой недвижимости – от 10 000 руб.
  • сооружений и передаточных устройств – от 10 000 руб.
  • земельных участков – от 10 000 руб.

Уточнить цену
Все наши эксперты активно занимаются научной деятельностью, являются авторами многочисленных пособий, которые регулярно издаются в нашей компании. «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки» осуществляет РЕЦЕНЗИРОВАНИЕ ранее выполненных экспертиз.

Услуги по оценке недвижимости незаменимы в стуациях:

  • оценка для купли-продажи недвижимости, сдачи в аренду, дарения  квартиры и другого имущества;
  • оформления нотариусом договоров купли-продажи земли, жилья, домов, иных зданий и сооружений;
  • составления брачных контрактов;
  • раздела недвижимости и имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон в случае возникновения спора о стоимости имущества;
  • оптимизации налогообложения имущества, например, при вступлении в наследство;
  • выдачи и получения кредита под залог недвижимости и имущества;
  • принятия обоснованных решений о партнерстве и о внесении имущества в уставный капитал;
  • всех иных ситуаций, требующих проведения независимой оценки недвижимости и определения стоимости имущества.

Имущественные споры, решение которых доведено до судебного разбирательства, практически всегда требуют проведения оценки имущества, призванной определить стоимость требований по имущественному иску.

Перед проведением независимой оценки недвижимости возможна устная консультация: (812) 340-00-35

В процессе судебного разбирательства нормальной практикой является склонность истца к завышению стоимости исковых требований, в то время, как ответчик, напротив, старается её снизить.

Поэтому без компетентного мнения квалифицированного эксперта-оценщика здесь не обойтись.

 Назначение оценки судом является важной составляющей доказательной базы, а составленный отчет об оценке приравнивается к другим материалам по иску.

Вопросы для оценки недвижимости в различных ситуациях

В гражданском процессе оценочные экспертизы востребованы при рассмотрении:

  • Дел при разделе имущества по бракоразводному процессу,
  • Дел о возмещение материального ущерба (после залива имущества, пожара имущества, ДТП транспортного средства (комплексная судебная автотехническая, оценочная или автотехнико-трасологическая оценочная экспертиза)  и т. п.),
  • Дел при взыскании упущенной выгоды,
  • Дел, когда имущество выступало как обеспечение обязательств по кредиту и другие.
  • Дел при разделе домовладений и земельных участков, при определении порядка пользования домовладениями и земельными участками (судебная комплексная землеустроительная, оценочная или строительно-техническая, оценочная экспертиза).

Вопросы для судебной оценочной экспертизы при разделе имущества при бракоразводном процессе:

  1. Какова рыночная стоимость квартиры ХХ на дату проведения экспертизы (или на любую др. дату с которой связан имущественный спор)?
  2. Какова рыночная стоимость гаража  на дату проведения экспертизы (или на любую др. дату с которой связан имущественный спор)?
  3. Какова рыночная стоимость автомобиля  на дату проведения экспертизы (или на любую др.

    дату с которой связан имущественный спор)?

  4. Какова рыночная стоимость произведённого ремонта (неотделимых улучшений) на дату проведения экспертизы (или на любую др.

    дату с которой связан имущественный спор)?

  5. Какова стоимость движимого имущества, находящегося в квартире ХХ, в том числе мебели, предметов интерьера, светильников, сантехники?

Вопрос эксперту

Вопросы судебной оценочной или судебной строительно-технической оценочной экспертизы при установлении рыночной стоимости имущества, пострадавшего от залива помещения

  1. Какова рыночная стоимость ремонта квартиры, необходимого для устранения следов протечки?
  2. Какова рыночная стоимость произведённого ремонта (неотделимых улучшений) на дату проведения экспертизы (или на любую др. дату с которой связан имущественный спор)?
  3. Вследствие чего произошла протечка и какова стоимость ремонта необходимого для устранения следов протечки в квартире ХХ?

Перечень вопросов на судебной комплексной землеустроительной оценочной экспертизе при разделе и определении порядка пользования домовладениями и земельными участками

  1. Возможен ли технически раздел жилого дома и надворных построек по адресу: ХХ, пропорционально размеру долей в праве общей долевой собственности истца, с одной стороны, и ответчиков, с другой стороны, по варианту, предложенному истцом?
  2. Какова денежная компенсация, если раздел жилого дома и надворных построек возможен, лишь при отступлении от размера долей сторон в общей долевой собственности на жилой дом и надворные постройки?
  3. Какова стоимость работ по переустройству (переоборудованию) жилого дома, если это необходимо в целях его раздела по варианту, предложенному истцом?
  4. Возможен ли технически порядок пользования земельным участком площадью …… кв.м., расположенный по адресу: ХХ, пропорционально размеру долей в праве общей долевой собственности истца, с одной стороны, и ответчиков, с другой стороны, по варианту,  предложенному истцом?
  5. Если экспертом дан отрицательный ответ на предыдущий вопрос, то возможны ли технически иные варианты порядка пользования земельным участком по вышеуказанному адресу, без отступления или с минимальным отступлением от долей сторон в праве собственности, а также при обеспечении возможности истцу и ответчикам независимо друг от друга  пользоваться жилым домом, расположенным на земельном участке?

Заказать оценку квартиры и другой недвижимости в Санкт-Петербурге можно по телефонам: 340-00-35 Оставить заявку

Читать советы и статьи на тему:

Оценка недвижимости 

Смотреть блог: #4 Судебная оценочная экспертиза или «Сколько стоит Эрмитаж?» — интервью со специалистами СИНЭО на популярные вопросы оценки.

Источник: http://InExpert.ru/uslugi/ocenka_nedvijimosti/

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости

Оценка недвижимости: споры, связанные с рыночной стоимостью недвижимости (Стрельцова А.)

Для того, чтобы осуществить различные сделки с недвижимостью мало одного желания. Нужно, чтобы они отвечали необходимым требованиям и условиям.

Существенным условием многих подобных соглашений является определение рыночной стоимости недвижимого объекта. Будь-то квартира или дом, гараж или участок земли, есть много ситуаций, в которых придется узнавать эту стоимость.

Не сделав этого, вы не сможете заключить соответствующее соглашение.

Чтобы определить рыночную стоимость объекта недвижимости, нужно провести его оценку. Некоторые заблуждаются, что установить эту стоимость можно на основе данных, которые имеются в техническом паспорте.

В некоторых случаях данные о стоимости, которые приведены в документах БТИ или Росреестра могут быть ориентиром для определения цены недвижимого объекта.

Но, во-первых, проведенная оценка, на основании которой в документах указана стоимость жилого или нежилого имущества, носит иные цели, чем установление рыночной стоимости. А во-вторых, на момент совершения сделки они могут быть устаревшими.

Рынок недвижимости очень сильно зависит от экономического положения в стране. Кризис, девальвация национальной валюты приводит к резкому обрушению стоимости жилья и не только.

Поэтому, если оценка проводилась полгода — год назад, а обрушение валюты произошло за последние два-три месяца, реальная рыночная стоимость объекта недвижимости будет существенно отличаться от той стоимости, указанной по результатам оценивания.

Кредиторы, например, при выдаче займа на это значение стоимости недвижимости и не посмотрят, потребую реальной оценки рыночной стоимости.

Поэтому, под оценкой рыночной стоимости недвижимости подразумевают процедуру, которая проводится специализированными организациями с применением различных комплексных методов, по результатам которой заказчику этой процедуры представляется официальный документ о стоимости объекта на рынке недвижимости. Эта процедура проводится с учетом различных нюансов, связанных с объектом исследования, таких как обременение, наличие сервитутов и другие. Законодатель регламентировал ее

Федеральным законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в РФ».

По этому закону определять стоимость объекта можно как в добровольном, так и в обязательном порядке. В последнем варианте установлены случаи, требующие обязательного оценивания недвижимости. Например, если происходит отчуждение недвижимого имущества, которые целиком или частично принадлежит РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию.

Для чего нужна оценка недвижимости?

Конечная цель оценки рыночной стоимости недвижимости, которая осуществляется независимым специалистом-оценщиком, заключается в том, чтобы получить наиболее достоверную информацию о цене объекта на текущий момент.  Имея это значение, можно отталкиваться от него, стоить какие-то планы, проводить сделки.

Есть целый перечень случаев, в которых без подобной услуги будет сложно или невозможно обойтись. В зависимости от объекта причины эти будут различны. Так, если продается государственное недвижимое имущество, то его оценка обязательна.

Но если продается недвижимость, у которой два собственника и они не согласны друг с другом о том, по какой цене ее продавать, то выходом для них может стать реальная оценка его рыночной стоимости. Только в первом случае такая процедура обязательна, а во втором случае – по желанию.

В конце концов, собственники могут и без эксперта прийти к какой-то цене, устраивающей их обоих.

Подобная оценка еще нужна в следующих случаях:

  1. При имущественных спорах.Они очень часто разрешаются в суде. А все судебные разбирательства сопровождаются рассмотрением доказательств, одним из которых и служит вывод эксперт о рыночной стоимости квартиры, дома или участка земли, если спор ведется  вокруг них.
  2. Оформление ипотечного кредита.В этом случае банк в обязательном порядке потребует отчет оценщика стоимости потенциального  предмета залога. Но по результатам такой оценки будет две стоимости – рыночная и ликвидационная. Последняя отличается от рыночной на 15-30% в сторону понижения. Банк, принимая решение о выдаче кредита, ориентируется именно на нее.
  3. Получение кредита в банке.В том случае, если нужно получить кредит под залог недвижимости, то и в этом случае кредитор потребует сделать ее оценку. Как и в предыдущем случае, вы получите два значения стоимости. И в этом случае банк будет ориентироваться на ликвидационную стоимость. Рассчитывать на заем, больше чем это значение стоимости оцененной недвижимости, не стоит.
  4. Проведение реорганизации компании. Это относится к коммерческим и промышленным объектам, при котором требуется проведение оценки, если происходит передача юридического лица в доверительное управление или другой процесс.
  5. Привлечение финансовых средств инвесторов.Для этого проводится оценка имущества компании, чтобы документально можно было представить размер активов, которые у нее есть. Эта оценка в обязательном порядке прикладывается к разработанному бизнес-плану, служит его обязательным приложением.

Важно знать! Приведенный выше список возможных причин, когда требуется оценка рыночной стоимости недвижимости, не является исчерпывающим.

 Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости

Если вы пришли к выводу, что нужно провести оценку рыночной стоимости того или иного объекта недвижимости, то учитывайте следующий порядок ее проведения. Первое, с чего нужно начать, это с выбора специалиста.

В некоторых случаях этот вопрос решается просто. Например, если оценка проводится для предоставления ее в банковское учреждение, то у него есть список рекомендуемых компаний-оценщиков.

Обращайтесь  к услугам кого-то из этого списка.

Важно знать! Если вы воспользуетесь услугами иной компании или частного эксперта, то это затянет по времени рассмотрение заявки на получение кредита или ипотеки.

Службе безопасности банка понадобится время на проверку надежности компании, которая проводила эту оценку.

Учтите, что банк может посчитать полученный вывод экспертов таким, который не внушает доверия и отклонить его.

Как только эксперт выбран, нужно подать ему заявление о необходимости проведения оценочных работ. К этому заявлению обязательно нужно приложить правоустанавливающие и технические документы. Заявление подается как собственником, так и другим законным владельцем, либо доверенным лицом при наличии правильно оформленной доверенности.

На основании поданного заявления оценщик вместе с заявителем определяет время проведения оценки, какие сведения должны быть собраны и т.п. После этого следует выезд специалиста на место, непосредственное проведение оценочных работ, собирание нужных данных, фотосъемка, анализ и обработка полученных сведений.

На заключительном этапе специалист составляет отчет, к которому прикладывает все полученные документы, в том числе и лицензию на проведение работ, полис и другие документы компании.

Все это сшивается, нумеруется, ответственное за проведение оценки лицо ставит свою подпись и печать организации. Срок составления отчета колеблется от 2 до 5 рабочих дней.

Стоимость услуги  — в пределах 4-7 тыс. рублей.

Документы, необходимые для оценки недвижимости

Чтобы были проведены оценочные работы, нужно представить для экспертов некоторые необходимые документы, без которых они не смогут приступить к работам. В зависимости от того, какой именно объект предстоит изучать, перечень документов может различаться. Но практически для большинства из них львиную долю этого перечня составляют одни и те же:

  • копия документов, удостоверяющих личность правообладателя; организациям нужно представлять свидетельства ОГРН, ИНН, решение о назначении руководителя, копия его паспорта;
  • правоустанавливающие документы на объект изучения;
  • документы из учреждений технической инвентаризации;
  • выписка из ЕГРП, которая бы указывала на наличие или отсутствие обременений недвижимости;
  • документы, которые бы подтверждали бы эти обременения, действующие соглашения, договора и т.п.

Если нужна оценка жилого дома, то к приведенному списку документов необходимо добавить:

  • план границ участка земли, на котором построен дом;
  • правоустанавливающие документы на этот участок земли;
  • данные о других строениях на этом участке земли, об инфраструктуре и инженерных сетях;
  • если оцениваемый объект в своем составе содержит движимое имущество, то нужны данные про его объем, количество, физических характеристиках и технических параметрах.

Приблизительно такой же перечень документов дополнительно потребуется для оценивания коммерческой недвижимости. При проведении оценки в отношении сооружений дополнительно потребуются:

  • копии инвентарных карточек на объекты и передаточные устройства, в которых содержатся данные о дате ввода в эксплуатацию, инвентарном номере, норме и шифре амортизационных отчислений, первоначальной стоимости на дату ввода объекта в эксплуатацию;
  • справка из бухгалтерии, в которой отражена балансовая стоимость объекта и передаточных устройств на дату оценки недвижимости; в ней нужно указать восстановительною стоимость, показывают процент износа и остаточною стоимость;
  • действующая налоговая ставка на недвижимое имущество;
  • соглашения об аренде на изучаемый объект с расчетами арендной ставки;
  • документы, в которых отражены данные о проценте износа исследуемого объекта.

Для оценивания сооружений, строительство которых еще не завершено, дополнительно требуются:

  • разрешение на строительство;
  • пояснительная записка к объекту строительства;
  • акт консервации, если строительство приостановлено;
  • данные об отраслевой принадлежности объекта;
  • сведения о конструктивной системе сооружения;
  • информация о разрешенной потребляемой мощности воды, электричества, газа и другого.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/obshhee/ocenka-nedvizhimosti/metody-ocenki-rynochnoj-stoimosti-nedvizhimosti.html

Стоимость

Проводя оценку недвижимости, определяется  следующий вид стоимости объекта:

  • рыночная стоимость;
  • справедливая стоимость (для бухгалтерского учета);
  • действительная стоимость (для целей страхования);
  • специальная стоимость.
  • стоимость ликвидации;
  • ликвидационная стоимость;
  • инвестиционная стоимость;
  • остаточная стоимость замещения;
  • специальная стоимость.

Оценка недвижимости может проводиться по инициативе органов власти  или частного лица, а также по решению суда. Отсюда идет ее  деление на обязательную и добровольную оценку. Если добровольная оценка зависит от желания клиента, то обязательная проводится при всех операциях с коммунальным и государственным  имуществом.

Объекты

жилая недвижимость:

  • квартиры;
  • дома;
  • комнаты;
  • новостройки;
  • инвестиционные контракты.

коммерческая недвижимость:

  • торговые помещения;
  • склады;
  • производственные помещения;
  • бизнес-центры;
  • офисные помещения.

загородная недвижимость:

  • земельные участки;
  • дачи;
  • загородные дома;
  • таунхаусы;
  • коттеджи и особняки.

Заключение

После завершения оценки недвижимости готовится экспертное заключение, которое поможет вам:

  • определиться со стоимостью имущества, которым Вы владеете;
  • заказать справку-характеристику в Бюро технической инвентаризации;
  • заключить сделку купли-продажи, аренды, дарения и т.д.;
  • застраховать имущество;
  • разделить его и решить имущественные споры;
  • использовать его  в качестве вклада в уставный фонд предприятия.

Стоимость оценки недвижимости зависит от объема и степени сложности объекта оценки, времени, необходимого для проведения осмотра и выполнения необходимых оценочных процедур.

Документы

Для проведения работ по оценке недвижимости нам понадобятся:

  • копии документов о праве собственности (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, инвестиционный договор и т.д.);
  • копия технического паспорта, выданного Бюро технической инвентаризации;
  • поэтажный план и экспликация БТИ на встроенные помещения;
  • копия паспорта Заказчика;
  • кадастровый план (для оценки земли);
  • ряд других документов (для юридических лиц, имущественных комплексов, бизнес-объектов  и т. п.).

Мы работаем согласно нормам действующего законодательства и несем полную юридическую ответственность за заведомо ложное экспертное заключение, если экспертиза проводилась по судебному постановлению.

Наша главная специализация – оценка недвижимости в рамках гражданского, уголовного или арбитражного процесса.  Также к нам можно обратиться в частном порядке, в так называемой досудебной практике. В этом случае, мы руководствуемся ФЗ «Об оценочной деятельности» и действующими федеральными стандартами оценки.

Какие факторы влияют на рыночную стоимость недвижимости (квартиры):

  • удаленность от центра;
  • удаленность от транспорта;
  • количество комнат;
  • площадь: общая, жилая, кухни;
  • этажность;
  • высота потолков;
  • качество внутренней отделки;
  • наличие балкона или лоджии;
  • материал перекрытий и стен;
  • наличие подземной парковки;
  • вид из окон;
  • близость к реке и лесу (для дома или участка) и проч.

При оценки недвижимости оцениваются перспективные возможности объекта, тенденции  рынка и многие другие факторы, которые могут повысить или понизить стоимость квартиры в ее текучем состоянии.

В частности, например, при проведении оценки стоимости квартиры на первом этаже учитывается ее возможность использования  как  офиса или бизнес-центра, при этом берется во внимание удаленность дома от центра города, деловая активность в районе и т. п.

Аналогично оцениваются квартиры на последнем этаже «сталинского» дома, где владельцы могут выкупить право на часть  крыши, расположенную над ними, и построить там  двухуровневый пентхаус, который относится  к элитному жилью. Даже если рассматриваемая  квартира находится на данный момент в плачевном состоянии, возможность такой реконструкции продолжает влиять  на ее стоимость.

Это самые  простые примеры и «подводные камни», с которыми сталкиваются эксперты при оценке недвижимости.

После осмотра объекта оценщик может применять  различные методы оценки недвижимости (сопоставление продаж, экономический, доход от аренды и т.д.) для формирования рыночной стоимости объекта недвижимости. Это и станет  той примерной объективной суммой, на которую нужно ориентироваться при осуществлении  операций с исследуемым  объектом.

Возможно Вам будет интересна тема: «Строительная экспертиза»

Другие статьи по теме «Оценка недвижимости»

Цены

№ п/п Вид объекта Стоимость, руб.
1. Квартира
— типовое вторичное жилье от 4 000
— новостройка от 6 000
— элитное жилье от 10 000
2. Доля в квартире
— типовое вторичное жилье от 5 000
— новостройка от 5 000
— элитное жилье от 12 000
3. Гаражи от 8 000
4. Жилые дома и коттеджи от 20 000
5. Здания
10000 м 2 от 60 000
Выезд по Москве: 500 — 1000
Выезд по МО: 2000 — 3000

ПРИМЕЧАНИЕ:

Цена услуг по оценке жилой и коммерческой недвижимости указана с учетом налогов. Транспортные расходы оплачиваются отдельно.

Источник: http://sud-expertiza.ru/ocenka-nedvizhimosti/

Невозможно установить рыночную цену на объект недвижимости

Оценка недвижимости: споры, связанные с рыночной стоимостью недвижимости (Стрельцова А.)

Во многом это связано с теневой политикой реальных .

Этот метод основывается на тезисе, при котором продаваемый объект недвижимости в обязательном порядке должен окупить себя полученной от его использования прибылью в ограниченный период (определяется самим продавцом). К примеру, недавно купленная недвижимость несет за собой одну цель – исключительно . Вот здесь нужно определить, какую именно прибыль можно взять с этого по максимуму.

Допустим, выясняется, что сдавать невыгодно – может быть лучшим вариантом станет проживать в ней?

Оценка недвижимости: споры, связанные с рыночной стоимостью недвижимости

Иначе говоря, оценочная деятельность — это оценка стоимости недвижимости квалифицированным специалистом (оценщиком).

Оценщик должен являться членом саморегулируемых организаций оценщиков (например Российское общество оценщиков, Межрегиональная ассоциация оценщиков, Национальная коллегия специалистов-оценщиков и т.д.

) и, согласно требованиям законодательства, застраховать свою ответственность, которая может возникнуть в случае причинения ущерба страхователю в результате нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба.

В оценочной практике стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды: рыночная стоимость, кадастровая стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, инвентаризационная стоимость, а также стоимость замещения. Самой распространённой и важной для человека является рыночная оценка стоимости недвижимости.

Многократное превышение рыночной цены в сделках с недвижимостью несет риски в спорах с налоговой о получении необоснованной налоговой выгоды

Несмотря на наличие должным образом оформленных документов, подтверждающих расходы, налоговая инспекция не приняла всю сумму расходов в расчет облагаемой базы по налогу на прибыль.

И вот почему. Налоговики выяснили, что на момент приобретения налогоплательщиком данное недвижимое имущество, в частности двухэтажный кирпичный жилой дом, находилось в аварийном состоянии, что подтверждается информационным письмом департамента культуры и искусства областной администрации.

Физическое лицо, которое реализовало недвижимость, являлось сотрудником взаимозависимой с налогоплательщиком организации (см. схему), что могло повлиять на результат сделки по приобретению имущества. Сотрудник Учредитель Преобразовано Учредитель Физ. лицо ОАО «К.» ООО «Ц.

» ОАО «КД» Проверяемый налогоплательщик Договор купли-продажи недвижимости Кроме того, выяснилось, что физическое лицо приобрело указанный объект по цене 6,152 млн руб.

При возврате стоимости полученного по недействительной сделке имущества суд должен определить его рыночную стоимость

При заключении договора обществом не были соблюдены требования к порядку одобрения сделок, в совершении которых имеется заинтересованность.

Акционер общества обратился в арбитражный суд с иском о признании договора недействительным и применении последствий его недействительности. При этом акционер требовал возвратить обществу действительную рыночную стоимость недвижимого имущества.

В качестве доказательства действительной рыночной стоимости недвижимого имущества истец представил отчет независимого оценщика. Арбитражный суд первой инстанции признал договор недействительным, но отказал в удовлетворении требования о возврате обществу рыночной стоимости имущества, переданного по недействительной сделке.

Оценка недвижимости: споры, связанные с рыночной стоимостью недвижимости (Стрельцова А.)

Иначе говоря, оценочная деятельность — это оценка стоимости недвижимости квалифицированным специалистом (оценщиком).Оценщик должен являться членом саморегулируемых организаций оценщиков (например: Российское общество оценщиков, Межрегиональная ассоциация оценщиков, Национальная коллегия специалистов-оценщиков и т.д.

) и, согласно требованиям законодательства, застраховать свою ответственность, которая может возникнуть в случае причинения ущерба страхователю в результате нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба.В оценочной практике стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды: рыночная стоимость, кадастровая стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, инвентаризационная стоимость, а также стоимость замещения.Самой распространенной и важной для человека является рыночная оценка стоимости недвижимости.

Подробно о соотношении и разнице между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

И если на кадастровую цену квадратных метров влияют только основные, скажем так «капитальные» факторы, вроде наличия лифта, износа дома и доступа инфраструктуры, то на рыночную влияет любая, казалось бы, мелочь — и внутренняя отделка, и наличие евроремонта, и открывающийся вид из окна, и даже кто проживает по соседству. Помимо этого, на рыночную цену жилища также влияют:

  1. наличие инфраструктуры;
  2. строительные издержки.
  3. политическая и экономическая обстановка в стране;
  4. сезон;
  5. степень удаленности от центра города;
  6. курсы валют;

Иными словами, единственный ограничитель для риэлтора или хозяина – это, строго говоря, принцип разумности.

Никто же не купит слишком дорогую квартиру, ну а если продать слишком дешево – сам останешься в убытке.

Как правильно оценить рыночную стоимость объекта недвижимости?

Оценщик собирает прямые данные о свежих сделках купли-продажи с похожей недвижимостью.

Кстати, именно сравнительный метод часто используют риелторы.

Например, Вы продаете двухкомнатную квартиру с ремонтом в старом доме спального района. Для сравнения будут отобраны проданные недавно квартиры с теми же параметрами: 2 комнаты, свежий ремонт, старый дом и тот же район. По сути, применить сравнительный анализ для оценки собственной квартиры Вы можете и самостоятельно.

Плюсы метода:

  1. Максимально прост в применении и дает более-менее надежные результаты при условии наличия аналогов или стабильности рынка.
  2. Отражает мнение массового продавца и покупателя (такая оценка максимально приближена к справедливой);
  3. Учитывает актуальную пропорцию «спрос-предложение» и инфляцию;

К недостаткам можно отнести то, что крайне сложно найти два «объекта-близнеца» для сравнения.

Как ПРАВИЛЬНО оценить объект недвижимости?

Продавцы объектов без риэлтора НЕ МОГУТ сами себе создать ажиотажный спрос на свой объект.

Это можем сделать только мы, потому что только у агентства есть обширная база покупателей.

А благодаря этому спросу ваш продавец может выбрать себе того покупателя, который подойдет ему по срокам расчета или по срокам выселения, или по другим условиям покупки. Расскажу один из примеров работы моих риэлторов. К нам обратился продавец квартиры в районе, в котором мы не работаем.

Мой филиал работал на поселке Котовского, а квартира продавалась в противоположном конце города, на Таирова, и я запрещаю моим риэлторам брать объекты не в своем районе.

Но мой риэлтор хотела заработать и уговорила меня нарушить правило, аргументируя гарантией заработка на продаже этого объекта. И вот что мы сделали. Мы вывели рыночную цену на объект с помощью таблиц, о которых вы прочтете дальше, и дали гарантию продавцу продать его квартиру ПО МАКСИМАЛЬНОЙ ЦЕНЕ, КОТОРУЮ ДАСТ РЫНОК максимум за три недели.

Рыночная оценка недвижимости: основные методы

Какая может быть рыночная стоимость дома? Хотя бы приблизительно. Пожалуйста

  1. Александра 19.02.2018 в 12:34 Дать даже приблизительную оценку рыночной стоимости невозможно. Лучше всего вам посмотреть по какой цене продаются аналогичные дома в вашем городе, в вашем районе города. Так вы более точно сможете узнать рыночную стоимость. Еще один вариант- обратиться к риэлторам вашего города. Они смогут точно оценить, обладая необходимой информацией о рыночной стоимости.

Источник: http://ecohelpspb.ru/nevozmozhno-ustanovit-rynochnuju-cenu-na-obekt-nedvizhimosti-34180/

Что необходимо знать собственнику недвижимости об оценке его имущества

Оценка недвижимости: споры, связанные с рыночной стоимостью недвижимости (Стрельцова А.)

Даже если вы не имеете другой недвижимости, кроме единственной, приватизированной когда-то квартиры, которую не собираетесь ни продавать, ни дарить, ни закладывать, вам совсем не лишне будет узнать, сколько же она стоит.

Дело в том, что с 2015 года налог на имущество физических лиц рассчитывается исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Кроме того, в жизни нередко возникают случаи, когда нам приходится оценивать и другое имущество: например, определять, за сколько можно продать старую машину.

Или как высчитать ценность “в рублях и копейках” подаренного украшения или другой ценной вещи.

С нынешнего года порядок расчета налога на недвижимость исходя из ее кадастровой стоимости распространен на всю страну. depositphotos.com

В каких случаях вам понадобится помощь независимого оценщика? Что такое кадастровая стоимость недвижимости, чем она отличается от рыночной? Как найти “золотую середину”, если продавец и покупатель расходятся в оценке одного и того же товара? Как в случае необходимости правильно выбрать оценщика?

Ответы на многие вопросы по оценке можно найти в новом выпуске “Библиотечки “Российской газеты”. Сборник так и называется: “Оценка имущества: все, что необходимо знать собственнику”. Подготовлен он специалистами экспертной группы VETA, которые даже самые “замороченные” вещи написали простым и доступным языком, сопровождая примерами из жизни.

Что такое рыночная стоимость?

Минфин предложил обложить налогом неоформленную недвижимость

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден (продан) на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом подразумевается, что стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо исключительные обстоятельства.

Надо понимать, что рыночная стоимость всегда зависит от соотношения спроса и предложения на рынке, а потому далеко не всегда соотносится с себестоимостью.

Например, когда рынок недвижимости быстро растет, рыночная цена квадратного метра может быть намного выше фактических затрат, которые несет застройщик, потому что велик спрос и квартиру все равно купят.

В кризисных условиях, напротив, продавцы вынуждены предлагать недвижимость с минимальной наценкой к себестоимости, но если спроса нет, рыночная цена может очень сильно упасть.

Когда необходимо проведение оценки рыночной стоимости?

Самые распространенные случаи:

  • для заключения сделки купли-продажи;
  • для кредитования под залог (в том числе и для получения ипотечного кредита);
  • для оспаривания завышенной кадастровой стоимости, когда в качестве таковой признается рыночная цена (это нужно для правильного исчисления величины налога на имущество);
  • при разделе и передаче имущества при разводе, получении наследства, оформлении дарственной и т.д.;
  • при изъятии имущества для нужд государства – федеральных, региональных структур и муниципалитетов.

Кроме того, бывают и другие, не столь часто встречающиеся случаи, например, определение рыночной стоимости ценных бумаг, антиквариата, других ценностей.

Правило здесь одно: все, что может быть куплено или продано, может быть оценено для установления рыночной стоимости.

Что такое “действительная” и “разумная” стоимость?

Нередко в документах используют термины, не предусмотренные законодательством: “действительная стоимость”, “разумная стоимость”, “эквивалентная стоимость”, “реальная стоимость”. В ст.

7 закона об оценочной деятельности установлено, что если в договоре об оценке, нормативном правовом акте, вводящем оценку какого-либо объекта, не определен конкретный вид стоимости, то определяется рыночная стоимость этого объекта.

Это же правило применяется и в случае использования в документах терминов, чаще применяемых в разговорной речи: “разумная”, “реальная”, “действительная” стоимость и проч. То есть во всех таких случаях подразумевается определение рыночной стоимости объекта.

Что такое инвестиционная и ликвидационная стоимость?

Инвестирование в недвижимость не потеряло актуальности даже в кризис

Инвестиционная стоимость, в отличие от рыночной стоимости, определяется прежде всего пользой, которую может извлечь владелец от использования объекта.

Считается, что это наибольшая величина, которую готов заплатить покупатель. Физические лица заказывают установление инвестиционной стоимости редко, чаще заказчиками выступают представители бизнеса и государственные структуры.

Что касается ликвидационной стоимости – это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть продан в короткие сроки, недостаточные для привлечения широкого круга покупателей.

Когда нужно знать ликвидационную стоимость?

Реализация различных объектов собственности по ликвидационной стоимости редко бывает добровольной. Как правило, такая продажа -это вынужденное действие владельца, связанное с негативными обстоятельствами его жизни.

Граждане сталкиваются с этой необходимостью, когда по каким-либо причинам вынуждены быстро “избавляться” от своего имущества. Например, человек не в силах выплачивать кредит, допустил просрочку и готов продать залог, чтобы полученные деньги вернуть банку и закрыть долг. Банк же, в свою очередь, требует продать залог по ликвидационной стоимости в кратчайшие сроки.

Что такое кадастровая стоимость?

Кто, как и сколько будет платить за свою землю и недвижимость

Этот показатель кардинально отличается от любого другого вида собственности.

Согласно Федеральному стандарту оценки “Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)” кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости.

Важно, что кадастровая стоимость определяется как для объектов, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует. Такой оценке подлежат все объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. Поэтому кадастровая оценка носит тотальный характер.

Если ранее кадастровая стоимость использовалась при налогообложении юридических лиц и – в порядке эксперимента – физических лиц (граждан) лишь в нескольких регионах, то с 2015 года этот порядок распространен на всю страну.

Сейчас как раз началась рассылка платежек по земельному налогу и налогу на недвижимость для физических лиц, и впервые эти налоги исчислены исходя из кадастровой стоимости.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость рассчитывалась поэтапно, в большинстве случаев использовались методы массовой оценки, то есть для оценки группировались схожие объекты с примерно одинаковыми характеристиками с применением методов математического моделирования. Но при такой процедуре расчетов возникает немало погрешностей. Например, стоимость некоторых земельных участков оказалась в 4-10 раз выше рыночной стоимости.

Поэтому законом предусмотрена процедура оспаривания кадастровой стоимости и установления в отношении объекта его реальной рыночной стоимости. Такую оценку проводят независимые оценщики.

Кстати

  • как правильно заключить договор об оценке;
  • каковы права и обязанности заказчика оценки;
  • что представляет собой договор и отчет об оценке;
  • как проходит оценка в рамках судебного разбирательства;
  • как оценить наследуемое имущество;
  • особенности оценки ущерба;
  • какие квалификационные требования предъявляют к оценщику, каковы его права и обязанности.

Источник: https://rg.ru/2016/10/19/chto-neobhodimo-znat-sobstvenniku-nedvizhimosti-ob-ocenke-ego-imushchestva.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.