+7(499)495-49-41

Риелторская деятельность при долевом участии в строительстве без поручения как купля-продажа имущественных прав (Сибиряков Н.)

Содержание

Уступка права требования по договору долевого строительства / Sibdom.ru

Риелторская деятельность при долевом участии в строительстве без поручения как купля-продажа имущественных прав (Сибиряков Н.)

Покупка квартиры в строящемся доме по договору уступки прав требования — распространенная сделка. С момента государственной регистрации договора долевого участия и до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства первоначальный инвестор может продать квартиру другому лицу, заключив с ним договор уступки права требования.

  • при уступке права требования действие первого договора долевого участия не прекращается, меняются только стороны договора (происходит смена лиц в обязательствах);
  • все условия предыдущего договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними;
  • права первоначального инвестора переходят к новому участнику в том же объеме на тех же условиях, на каких они были установлены с первым участником долевого строительства (если иное не предусмотрено в договоре);
  • первоначальный инвестор отвечает перед новым кредитором только за действительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования застройщиком.

Образец договора уступки права требования квартиры

Образец договора уступки права требования квартиры с участием банка

Порядок заключения договора уступки определяется гл. 24 «Перемена лиц в обязательстве» ч. 1 Гражданского кодекса РФ. Договор уступки права требования составляется сторонами сделки в произвольной форме. Для заключения договора уступки права требования не нужно получать согласование застройщика (если такое условие не содержится в договоре долевого участия).

Пакет документов для заключения договора уступки 

1. Зарегистрированный договор долевого участия в строительстве.

2. Платежный документ, подтверждающий оплату со стороны участника долевого строительства.

Кроме справки от застройщика о том, что оплата произведена, покупателю нужно проверить первичные платежные документы (приходно-кассовый ордер, свидетельствующий о том, что деньги поступили в кассу застройщика; если оплата осуществлялась в безналичном порядке — выписку с банковского счета участника долевого строительства (первого инвестора), платежное поручение с отметкой банка о проведении платежа).

3. Покупатель должен удостовериться в наличии у продавца прав на уступаемый объект долевого строительства (получив информацию у застройщика, в Росреестре, изучив оригиналы документов).

3.1. Обратиться за информацией к застройщику. «Прежде чем заключать договор уступки права требования, желательно прийти к застройщику и убедиться в том, что человек, который продает квартиру, действительно является владельцем права требования, — рассказывает заместитель генерального директора ОАО „ДСК“ по правовым вопросам Сергей Успанов.

 — Мы готовы предоставлять такую информацию, а также информацию о том, в какой доле оплачены обязательства. Потому что на рынке встречаются случаи мошенничества, когда инвесторы продают право новому участнику строительства, заключив с застройщиком договор долевого участия и заплатив по нему только небольшой взнос».

 Как купить квартиру у подрядчика

3.2. Обратиться в Росреестр за выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о том, что инвестор действительно имеет права на уступаемый объект.

Выписка выдается на земельный участок, на котором ведется строительство, для ее получения покупателю необходимо знать кадастровый номер участка (указан в договоре долевого участия в строительстве). В полученном документе нужно найти переуступаемую квартиру и проверить, кто указан в качестве участника права.

Сведения, содержащиеся в ЕГРП, заявитель (физическое или юридическое лицо) может получить в виде бумажного документа, лично обратившись в офисы Росреестра или  в электронном виде  заполнив форму запроса, размещенную на сайте www.rosreestr. ru.

4. Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на заключение договора уступки требования. Его отсутствие в дальнейшем может привести к судебным искам от супругов, не согласных с уже совершенной сделкой или с ее ценой.

Если у продавца в паспорте отсутствует штамп о браке, покупатель вправе попросить его предоставить заявление в простой письменной форме о том, что продавец в браке не состоит и отчуждаемая недвижимость является его личной собственностью.

Несмотря на то, что содержание первоначального договора долевого участия проверялось при государственной регистрации, при заключении договора уступки содержание первого договора в любом случае нужно проверять.

5. Если заключаемому договору предшествовали договоры уступки требований, указанные документы следует проверять по всей цепочке сделок, начиная от первой сделки с застройщиком.

«Покупатель должен проверить наличие у продавца оригиналов необходимых документов и их содержание, изучить условия договора уступки: в нем должен быть указан срок передачи объекта инвестору, цена договора и порядок ее уплаты, гарантийный срок на возведенный объект (не менее пяти лет); описание и местонахождение объекта в договоре участия в долевом строительстве и в договоре уступки требований должны совпадать, — рассказывает юрист группы компаний «Арбикон» Инна Головизнина.

Порядок оплаты по договору уступки права требования

По закону уступка требования допускается после полной оплаты или с одновременным переводом долга на нового участника строительства. Поэтому, заключая такую сделку, необходимо проверить, в каком объеме по договору рассчитался первый участник строительства.

1. Если требования оплачены полностью. В таком случае для перехода права требования к другому лицу не нужно получать согласия застройщика, если иное не предусмотрено договором.

На практике большинство строительных компаний включают в договоры долевого участия пункт о том, что уступка требования невозможна без согласия застройщика.

В таком случае получение согласия застройщика обязательно.

2. Если требования оплачены не полностью. Если участник долевого строительства не рассчитался в полном объеме, новый участник долевого строительства получает право требования в том объеме, в котором оплата была произведена первым участником строительства, и одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы по договору.

Договор уступки права обязательно должен содержать 

  • название объекта долевого строительства ( полный строительный адрес строящегося жилого дома и номер квартиры);
  • цену уступки права;
  • сроки расчетов по договору;
  • условие о том, что обязательства участника долевого строительства перед застройщиком выполнены в полном объеме;
  • реквизиты первоначального договора долевого участия или предшествующих договору уступки требования.

Образец договора уступки права требования квартиры

Образец договора уступки права требования квартиры с участием банка

Если требования по договору оплачены не полностью, необходимо получить согласие застройщика на уступку.

На практике вариантов получения такого согласия от застройщика может существовать несколько: одни компании оставляют для согласования строчку в договоре долевого участия, в других — от застройщика направляется письмо о согласии на уступку.

Если оплата произведена не полностью, в договоре должно содержаться условие о переводе долга на приобретателя прав. Оплата по договору уступки прав требования происходит по согласованию сторон, в подавляющем большинстве случаев покупатель передает продавцу деньги при подписании договора, до его регистрации в Росреестре.

Особенности заключения договора уступки права требования с подрядчиком

Ситуация, когда квартира приобретена инвестором (физическим лицом) непосредственно у застройщика, а затем уступается новому покупателю, — самый простой случай уступки права требования. Возможен вариант, когда первым инвестором является не физическое лицо, а подрядчик или поставщик материалов.

Если первоначальным инвестором является подрядчик, обычно между ним и застройщиком существует договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов.

По мере выполнения этих работ по двум этим договорам — договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.

В этом случае покупатель должен проверить указанные договоры, документы о выполнении работ, соглашения о зачете, справку от застройщика, подтверждающую, что зачет произошел и контрагенты не имеют друг к другу взаимных претензий.

Возможна еще более сложная ситуация, когда между подрядчиком и застройщиком существует договор поставки или подряда, но договор участия в долевом строительстве при этом заключается не с подрядчиком, а с застройщиком. Оплата производится не в адрес застройщика, а в адрес поставщика или подрядчика.

В таком случае между застройщиком, подрядчиком и инвестором, которому уступаются права требования на квартиру, заключается трехстороннее соглашение или выдается письмо с просьбой об исполнении обязательств в пользу третьего лица, в котором застройщик просит произвести оплату не в свой адрес, а в адрес подрядчика.

В таком случае производится оплата подрядчику, от него покупатель получает соответствующий платежный документ и справку о том, что деньги им получены, далее необходимо получить справку от застройщика о том, что строительная компания эту оплату признает и считает, что задолженность за квартиру погашена. Все эти документы необходимо иметь при совершении уступки (указанные документы должны быть в оригинале, поскольку копии, в том числе заверенные, могут быть не приняты судом в качестве доказательства).    

Рекомендуем ознакомиться с подробной статьей о покупке новостройки  Как купить квартиру у подрядчика

Регистрация договора уступки прав требования 

Как и договор долевого участия в строительстве, договор уступки прав требования по договору подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для регистрации необходимо предоставить (в оригиналах):

  • три экземпляра договора уступки права требования (два экземпляра для сторон договора и один экземпляр для Росреестра);
  • письменное согласие застройщика (если договор долевого участия в строительстве в качестве одного из условий предусматривает получение согласия застройщика на уступку прав требования);
  • если оплата по договору произведена полностью, справку от застройщика о том, что оплата полностью произведена;
  • если оплата произведена не полностью, в таком случае на государственную регистрацию должно быть представлено соглашение сторон о переводе долга по договору на нового участника долевого строительства и согласие застройщика на перевод долга.

Для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора.

Срок, отведенный для регистрации договора по закону, составляет 18 календарных дней, однако на сегодняшний день приказом Управления срок государственной регистрации данного договора сокращен до 10 рабочих дней.

Размер государственной пошлины для регистрации договора уступки права требования по договору долевого участия составляет 200 рублей, затраты по регистрации делятся между сторонами договора.

О состоявшемся переходе прав нужно уведомить застройщика. Застройщик должен получить информацию о том, что уступка произошла, и свои обязательства по передаче квартиры он теперь должен выполнять уже в отношении нового лица.

 Для этого в адрес строительной компании направляется уведомление, составленное в простой письменной форме.

Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе, желательно приложить к уведомлению договор уступки (для этого он сразу составляется в четырех экземплярах).

После государственной регистрации договор уступки обретает законную силу. С этого момента прежний участник долевого строительства утрачивает все права на объект, вместо него в договор включается новый инвестор, в дальнейшем именно перед ним должен будет выполнить свои обязательства застройщик.

Рекомендуем также прочитать:

Договор уступки права требования: как купить квартиру у подрядчика

Внимание: сложная сделка!

Регистрировать недвижимость будет проще, но дороже

Проверка квартиры за 46 минут, не выходя из дома

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/publication/articles/34/1330/

Какие риски вас поджидают при участии в долевом строительстве

Риелторская деятельность при долевом участии в строительстве без поручения как купля-продажа имущественных прав (Сибиряков Н.)

Покупка квартиры в современных условиях – достаточно проблемное мероприятие. Россияне всячески стараются снизить стоимость жилья, либо оформляют ипотечные договоры с банками. В данной статье мы поговорим о таком варианте приобретения квартиры, как участие в долевом строительстве.

Что же это значит?

Обычная процедура покупки недвижимости заключается в передачи прав владения имуществом, в обмен на некую сумму. Но в нашем случае, вы выплачиваете всю сумму денег за квартиру во время постройки дома. При этом ее стоимость может быть ниже рыночной на 20-30 процентов.

Не правда ли заманчивое предложение? Именно под гнетом этого, многие люди попадаются на удочки мошенников, либо же тех, кто не способен выполнить все обязательства.

Поэтому, прежде чем согласиться на участие в долевом строительстве, вам следует запастись кое какой информацией, важные моменты раскроются в рамках данной статьи.

Начиная с апреля 2005 года, благодаря выходу Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», собственники жилья получили больше защиты со стороны государства. В случае непредвиденных ситуаций, дольщики имеют больше прав и возможностей выражения своих интересов в сторону застройщика. Однако как и во всех правилах, в этом есть исключения.

Несколько слов о федеральном законе защиты дольщиков

Главное, что пришло с вышеназванным федеральным законом, так это то, что теперь при сотрудничестве застройщика и дольщика недвижимости, заключается обоюдный договор, вместо инвестиционного договора, который использовался до 2005 года.

Благодаря этому закону, дольщики имеют кое какие гарантии со стороны застройщика, а именно то, что застройщик не имеет права заключать долевой договор до того, пока не выполнит установленные государством условия. Что это за условия?

  • перед постройкой, застройщику необходимо будет выкупить на открытом аукционе земельный участок под будущей дом;
  • получить разрешение на строительство дома;
  • также перед застройкой теперь необходимо опубликовать на просторах интернета, в местных печатных изданиях или других средствах массовой информации всю информацию о проекте (проектная декларация);
  • после того, как застройщик опубликует всю информацию, должно пройти не меньше полумесяца;

Бывали случаи, до принятия федерального закона о долевом участии, что квартиры продавались дважды – махинации со стороны застройщиков. На сегодняшний день, благодаря закону, все договоры долевого участия (каждый) фиксируются в регистрационной палате, делается это в обязательном порядке.

Долевой договор подразумевает под собой и то, что земельный участок, вместе со всем зданием, является залогом дольщиков. Это значит, что в случае финансовой нестабильности, здание и земля могут уйти «с молотка» в пользу дольщиков. Все доходы с торгов делятся в соответствии с долями.

В законе также прописан тот вариант, когда застройщик будет нарушать сроки сдачи готового объекта. В этом случае, дольщики имеют права требовать компенсации в виде выплаты штрафов и т.д.

Если пойти от обратного, в случае если дольщик будет опаздывать с выплатами, то закон застройщика никак не защищает.

Ознакомившись с законом, вы найдете много причин, по которым дольщик имеет права расторгать договор. Причем в ряде из них он может это сделать без согласия застройщика. Опять же, чтобы расторгнуть договор с дольщиком, застройщику нужна веская причина и решения суда. Более близко ознакомиться с этими моментами можно в самом законе, данная статья несет лишь направляющий характер.

После того, как вы удачно въехали в квартиру, 5 лет застройщик несет ответственность за свои действия (за качество постройки). Вы вправе на законных основаниях предъявлять ему претензии в течение вышеуказанного времени.

Хочется отметить, что при составлении договора, застройщики иногда хитрят и снимают с себя ответственность после постройки дома, либо же снижают количество времени, но спешим сообщить, что это не имеет юридической силы.

И так, подведем итоги. При участии в долевом строительстве, согласно соответствующему федеральному закону, между застройщиком и долевым участником, составляется долевой договор. В данном договоре указываются:

  • срок окончания постройки дома,
  • сдача квартир,
  • а также размеры штрафов для застройщика, в случае каких-либо нарушений.

Договор составляется довольно таки подробно, должны быть четко описаны права и обязанности обоих сторон.

В общих чертах процедура оформления долевого договора строительства ясна.

Поговорим о мошенниках на рынке долевого строительства

Наша задача понять то, что имея такие поруки со стороны государства, полного изучения застройщика, все это лишь поможет снизить процент риска. Помимо составления договора, важно учесть следующие моменты.

При изучении строительной площадки дома, ее документов, обратите в первую очередь внимание на дату получения разрешения постройки дома.

Как говорилось выше, федеральный закон начал действовать с апреля 2005 года, соответственно, если застройщик получил регистрацию раньше, то он имеет прав использовать старую систему, а именно составление инвестиционного договора.

Как вы поняли, что до 2005 года, все дома, которые строились при помощи долевого участия, имели инвестиционные договоры между застройщиками и собственниками. Если вы увидели, что в выбранной вами компании постройка дома производится на площадке, регистрация которой раньше 2005 года, это не обязательно мошенническая схема.

Однако примите во внимание тот факт, что застройщик будет на первом месте при выяснении обстоятельств. Договоры инвестирования содержат много подводных камней на случай ЧП или срыва всего мероприятия Застройщики, как правило, стараются лишить прав долевых участников, а себе стараются дать больше возможностей в этом.

У застройщика должен быть пакет документов, которые он обязан предъявлять долевому участнику по первому его требованию. В пакет этих документов входят:

  • оригинальный договор, который дает именно этому застройщику пользоваться землей,
  • полный строительный проект будущего дома
  • и разрешение со стороны государства на постройку этого дома.

Следует понимать, что необходимо ознакомиться с оригиналами документов, копии легком могут быть подделкой, и они не могут являться точной информацией. Застройщик может предоставить ксерокопии, якобы заверенные соответствующими инстанциями, но хотим предупредить, вы вправе требовать оригиналы документов (что вы и должны сделать).

Чтобы обезопасить себя от материальных обязательств, со стороны застройщика может поступить предложение о заключении не долевого договора, а договора купли-продажи. То есть вы как бы бронируете квартиру в доме.

Конечно же, полноценный договор купли-продажи на недостроенный объект оформить не получиться, только лишь предварительный. Однако застройщики предлагают заключить основной, после постройки дома (по закону можно будет это сделать после 3-х месяц спустя окончания постройки дома).

В этом случае, застройщик выступает в качестве обычного продавца квартиры, то есть никаких обязательств перед вами после постройки он не несет.

Так же в случае срыва сроков постройки, вы не сможете предъявить каких-либо претензий. Напомним, что участие в долевом строительстве выгодное, но очень рискованное дело, поэтому не стоит лишать себя защиты со стороны государства.

Совсем недобросовестные застройщики предлагают участнику долевого строительства заключить договор займа. То есть, вы выплачиваете какую-то начальную сумму денег, заключается предварительный договор, а остальная сумма за жилье оформляется как договор займа.

В случае ЧП, фирма застройщик обычно обязуется в нем выплатить сумму не только деньгами, но и так называемыми векселями. Вексель позволяет вам, купить у этого же застройщика какую-то другую квартиру. Но также, вы можете просто остаться с этим векселем.

Выше обговоренный закон о долевой собственности не защищает участников строительства в этом случае.

Некоторые фирмы предлагают следующую схему заключения договора. К примеру, 70 процентов суммы за жилье, вы оформляется обычным договором, а остальная часть идет как страховой взнос. Страховой взнос оформляется договором, в котором указываются случаи, при которых этот самый взнос выплачивается.

Теперь рассмотрим эту схему поближе

При расторжении договора, застройщик выплачивает по основному договору лишь 70 процентов от суммы квартиры. Остальные 30 процентов, участник долевого строительства получит лишь при наступлении страхового случая. А это все обговаривается в договоре страховки, в общем, если причина там не указана, по которой произошло расторжение основного договора, участник лишается этих денег.

Часто застройщики предлагают платить всю сумму напрямую в организацию, то есть, минуя банк. Да, банк берет комиссию (а при покупке квартиры учавствует крупная сумма денег, соответственно комиссия будет не малая), но в случае ЧП, у вас на руках не будет документального подтверждения факта передачи денег. Обо всех минусах этого варианта не стоит говорить, они понятны.

Также при покупке недвижимости, государство возвращает подоходный налог, но в налоговую следует предоставить подтверждение денежной операции, вы не сможете этого сделать, если обойдете банк.

Следуя этим не хитрым советам и ознакомившись с настоящим федеральным законом, вы максимально обезопасите сделку с застройщиком. А вообще выбирайте качественного и проверенного временем застройщика. Удачных инвестиций!

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Источник: http://rucountry.ru/note/kakie_riski_vas_podgidajut_pri_uchastii_v_dolevom_stroitelstve_64361.html

Продажа квартиры по переуступке прав собственности – как продать, долевого участия, в строящемся доме, налоги, ипотечной, в построенном доме

Риелторская деятельность при долевом участии в строительстве без поручения как купля-продажа имущественных прав (Сибиряков Н.)

Существует определенный ряд требований к квартирам, которые могут принимать участие в подобного рода сделках. Как правило, это новые квартиры и здания, ранее не бывавшие в эксплуатации.

Они могут быть еще недостроенными или только законченными, но еще не сданными.

Продажа жилых зданий такого типа может осуществляться только при наличии документа о собственности у застройщика или инвестора.

Что это такое?

Переуступка прав собственности на недвижимость – это фактически передача права владения другому лицу в то время, когда сам дом или квартира еще не достроены или не сданы.

Долевщики, которые ранее уже вложили свои средства в эту застройку, имеют на руках договора, что и являются главным документом для оформления договора о переуступке прав собственности.

Они фактически отказываются от своего владения недвижимостью, уступая его другому лицу, а именно будущему жителю и хозяину квартиры.

Причины сделки

Инвесторы, которые ранее уже вложили денежные средства в какую-либо застройку, не хотят ждать, а сразу же начинают искать покупателей для их недвижимости.

По закону с момента введения здания в эксплуатацию до момента оформления акта о собственности на недвижимость может пройти более месяца.

Поэтому после окончания стройки, застройщики или инвесторы имеют на руках всего лишь договора, подтверждающего участие в долевом строительстве, не дающего прав собственности.

Тут вступает в силу договор о продаже по переуступке собственности, который выгоден в первую очередь не для самого покупателя, а для этого же инвестора.

Он избегает бумажной волокиты и больше не вынужден находиться в «подвешенном» состоянии.

Продажа квартиры по переуступке прав собственности

Продажа квартир по уступке прав владения на нее выполняется обычно по цене несколько ниже за действительную, ведь квартиры с готовым свидетельством (на оформление которого нужно время) будут стоить куда дороже, но строители все же предпочитают продавать в 25% случаев по переуступке.

Это объясняется не желанием ожидать, а необходимостью скорее продать квартиру или дом:

  • получив прибыль;
  • окупив вложения, хоть и потеряв небольшую часть общей суммы.

Долевое участие

Как говорилось ранее, долевое участие в строительстве дома предоставляет возможность контроля над ценой на недвижимость.

При оформлении договора по переуступке прав собственности на недвижимость процедура выгодна в первую очередь для долевого участника строительства.

В строящемся доме

В строящийся дом долевой участник вкладывает средства для их дальнейшего возврата и получения прибыли.

В строящемся доме застройщик или долевщик не имеет права собственности на дом, поэтому все, что у него есть, – это документ о долевом вложении.

Продать квартиру без права собственности он не сможет, поэтому единственный остающийся вариант, – это продажа по договору переуступки права собственности.

В построенном доме

Варианты развития событий для долевщика в построенном доме существуют разные:

  • он имеет право продать квартиру по переуступке и ДДУ, не дожидаясь оформления документа о праве собственности, потеряв некоторый процент от возможной суммы продажи квартиры;
  • с другой стороны, можно дождаться документов и продать квартиру «полноценно».

Стоит отметить, что банки не против продажи квартир по переуступке, они принимают такие сделки.

Ипотека

Купить квартиру по переуступке в ипотеку тоже реально, банки идут на встречу клиентам. При этом будет выплачиваться не полностью реальная стоимость квартиры, а несколько меньшая сумма, что также выгодно для покупателя квартиры.

Он фактически:

  • покупает не саму квартиру;
  • а перекупает право собственности на нее, а затем уже получает документы о владении квартирой.

При этом в собственность переходят и долги бывшего «хозяина», то есть инвестора. Вот почему стоит очень внимательно и детально подходить к выбору застройщиков и проверять их.

В некоторых случаях оформление договора по переуступке права собственности считается недействительным, а иногда и вовсе случается так, что после оформления такого договора до окончания стройки, объект продажи не отвечает нормам строительства и допускается к эксплуатации.

При покупке квартиры в ипотеку надо быть еще более внимательным, чтобы банк не вносил никаких изменений в ваш договор.

Пошаговая инструкция

Стоит более детально изучить процесс оформления и правила договора по переуступке.

Как же все таки продать квартиру по переуступке прав собственности долевого участия, а также как выгодно ее купить, чтобы не остаться обманутым?

Заключение договора цессии

Купля-продажа квартиры может состояться по одному из вариантов:

  1. Продажа по предварительному договору купли-продажи.
  2. Продажа квартиры по переуступке прав собственности долевого участия.

Второй вариант является более безопасным, но и тут необходимо иметь предосторожность, ведь если долевщик не полностью выплатил свою долю, то кредитная задолженность может перейти и к покупателю.

Договоры по ДДУ (договоры долевого участия) обязательно должны пройти государственную регистрацию, только так они будут считаться действительными.

Заключение договора цессии по ЖСК (жилищно-строительному комплексу) достаточно усложненный вариант, но и он возможен. Для этого одного члена ЖСК необходимо выписать, приняв при этом нового члена, то есть нового владельца квартиры. Этот процесс может значительно затянуться.

Для оформления такой сделки продавцу необходимо:

  • написать заявление на имя главы кооператива;
  • получить разрешение на продажу пая.

Тогда все данные на возможного покупателя передаются кооперативу и при условии согласия кооператива, он становится новым членом ЖСК.

Образец

Для наглядного изучения основного договора по переуступке прав на жилье, стоит ознакомиться с образцом оформления документа.

Образец договора переуступки прав собственности на квартиру можно скачать здесь.

Оформление задним числом

В случае, если инвестор еще не получил права собственности на жилье, а нередко с момента окончания стройки до их получения проходит и больше года, он имеет возможность подписать документы о переоформлении с изменением даты.

Если же переуступка прав осуществляется по ДДУ, то инвестор должен договориться с застройщиком об изменении даты передачи.

Затем если застройщик с реальным покупателем оформляют договоренность, они могут поменять дату заключения главного договора, пока он еще не прошел государственную регистрацию.

Основные риски

Основными рисками для покупателя при оформлении ДДУ, как говорилось ранее, являются следующие:

  1. Оформление договора до введения жилища в эксплуатацию. В таком случае строительный комитет может обнаружить нарушения и не разрешить использование дома. Деньги сгорят.
  2.  Кредиты при оформлении переуступки прав собственности на недвижимость переходят непосредственно к покупателю, если инвестор имел задолженности. Стоит проверять кредитную историю и наличие долгов у продавца.
  3. Если банк-кредитор еще не принял решения о продаже квартиры в кредит, а оформление акта о передаче уже было осуществлено, то сделка может быть признана недействительной. Стоит всегда дожидаться решения банковского учреждения.
  4. Нельзя оформлять и предварительные договора до оформления основного ДДУ, ведь известны случая продажи квартиры сразу нескольким людям по предварительным сделкам.

Во избежание таких проблем стоит тщательно проверять застройщика.

Нужно ли платить налог?

Налоги по ДДУ платить нужно и размер суммы налога для россиян составляет по закону 13%, для иностранцев – 30%.

Существует две лазейки в законе для уменьшения этой суммы:

  1. Налоговый вычет. Продавец имеет право сделать стоимость квартиры ниже по переуступке на 1 миллион рублей.
  2. Сократить сумму продажи НДФЛ, то есть покупателю нужно будет заплатить только разницу между ценой и доходом продавца.

Продажа квартиры по переуступке – это удобный вариант, который поможет сэкономить деньги, но никогда нельзя забывать о внимательности и быть на чеку всегда, только тогда вам непременно удастся уберечь себя от обмана.

На видео о продаже жилья по уступке

Источник: http://77metrov.ru/prodazha-kvartiry-po-pereustupke-prav-sobstvennosti.html

Покупка квартиры по ДДУ

Риелторская деятельность при долевом участии в строительстве без поручения как купля-продажа имущественных прав (Сибиряков Н.)

При рассмотрении варианта приобретения жилья по договору долевого участия (ДДУ) потенциальному «покупателю» следует учесть разницу, что данная сделка не будет являться купли-продажей как таковой.

Главное различие заключается в том, что по ДДУ приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем, в то время как предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество — квартира.

Если при купли-продаже приобретаемое жилье передается покупателю сразу по факту заключения сделки, то при ДДУ необходимо дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта застройщиком. Только после совершения указанных этапов, «покупатель» будет вправе зарегистрировать свое право собственности на приобретенное жилье.

Таким образом, следует указать, что у рассматриваемых договоров разные условия заключения, стороны, а также содержание их прав и обязанностей.

Что такое договор ДДУ при покупке квартиры

Нередко покупка недвижимости и участие в строительстве многоквартирного дома понимается как один и тот же способ приобретения недвижимости в собственность.

Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица.

Основание для сравненияДоговор долевого участия в строительствеДоговор купли-продажи
 

Правовое регулирование

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». 

§1, §7 гл. 30 ГК РФ.

Форма договораПростая письменная (п. 3 ст. 4 ФЗ-214)Простая письменная (ст. 550 ГК РФ)
Стороны (субъекты) договораЗастройщик, участник долевого строительства (дольщик).Продавец (собственник), покупатель.
Предмет договораСтроительство застройщиком многоквартирного дома, передача объекта после его ввода в эксплуатацию дольщику.

Уплата предусмотренной договором цены участником долевого строительства, его действия по принятию объекта (п. 1 ст. 4 ФЗ-214).

Возмездная передача продавцом недвижимого имущества в собственность покупателю (ст. 549 ГК РФ).
Существенные условияПредмет договора, срок передачи объекта, цена (порядок и срок уплаты), гарантийный срок (предусмотренный ст. 7 ФЗ-214), способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (п. 4 ст. 4 ФЗ-214).Цена, предмет договора, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, госрегистрация перехода права собственности (ст. 555, ст. 554, ст. 558 ГК РФ).
Права и обязанности сторонПеречень шире, чем по договору купли-продажи, т. к. для застройщика предусмотрена обязанность по обеспечению строительства и другие вытекающие из этого обязанности.Перечень широкий.
Акт приема-передачиОбязателен (п. 1 ст. 8 ФЗ-214).Обязателен (ст. 556 ГК РФ).
Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязанностей по договоруПредусмотрена (п. 2 ст. 6, ст. 10 ФЗ-214).Предусмотрена (неустойки, пени, штрафы).
Государственная регистрация перехода права собственностиПодлежат в обязательном порядке (п. 3 ст. 4, ст. 16 ФЗ-214; ст. 551 ГК РФ). Осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Росреестром.
При регистрации ДДУ требуется разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (передается застройщиком в регистрирующий орган самостоятельно).
НалогообложениеУслуги застройщика налогом не облагаются (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).При продаже квартиры, находящейся в собственности более 3-х лет — не подлежит (пп. 17.1 п.1 ст. 217 НК РФ).

Доход от реализации квартиры подлежит налогообложению (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Риски покупки квартиры по договору долевого участия в строительстве

Приобретая объект недвижимости на этапе строительства, необходимо обратить внимание на то, какой договор подписывается между сторонами. Принятие участия в долевом строительстве устанавливается договором долевого участия в строительстве.

В силу того, что только данный договор является правоустанавливающим документом, заключение предварительного договора долевого участия (ПДДУ) не влечет за собой приобретения прав на квартиру в будущем.

По смыслу закону, любой предварительный договор выступает как обязательство заключить основной договор (например, о передаче имущества или оказании услуг) в будущем на условиях и в сроки, предусмотренные предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

Таким образом, заключение ПДДУ не обязывает застройщика передать объект долевого строительства дольщику, но нередки случаи, когда застройщиком выдвигается требование об оплате цены договора для обеспечения обязательств, предусмотренных договором.

В связи с этим, у дольщика возникает риск потерять свои деньги и остаться без квартиры.

Для долевого участия в строительстве многоквартирного дома возможны риски различного характера:

  • финансового;
  • относительно качества квартиры;
  • оформления права собственности;
  • увеличение сроков сдачи дома в эксплуатацию и др.

Срыв сроков строительства

Одним из самых распространенных рисков долевого участия в строительстве является нарушение сроков строительства многоквартирного дома. Процесс стройки может затянуться на несколько месяцев либо прекратится вовсе.

Причинами могут послужить обстоятельства, связанные с тем, что:

  • Застройщик не имеет в достаточном количестве собственных денежных средств на завершение строительства. В связи с чем он рассчитывает на использование средств, приобретенных продаж квартир, но при этом не учитывает экономические факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
  • Уплаченные денежные средства дольщиков направлены на завершение строительства других объектов.
  • Подрядчики не выполняют свои обязательства в силу разных причин, в связи с чем возникают проблемы с поставкой строительных материалов.

Для предотвращения такого случая сторонам необходимо при согласовании условий договора обозначить календарную дату (или квартал) завершения строительства и сдачи дома.

Так, дольщик, в противном случае, будет вправе требовать:

Изменения в проектной декларации застройщика

Проектная декларация является обязательным документом в строительстве многоквартирного дома, в котором первая часть содержит информацию о застройщике, а вторая — проект строительства.

П. 2 ст. 19 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома» предусмотрено, что проектная декларация должна быть опубликована в СМИ застройщиком, в ином случае у него возникает обязанность представить ее любому лицу, пожелавшему ознакомиться с ней.

В случае существенных изменений пунктов проектной декларации, таких как:

  • проект строящегося многоквартирного дома;
  • размер его объектов;
  • назначения нежилых помещений или общего имущества многоквартирного дома и др.,

дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ, вследствие чего должен последовать возврат денег. Но в большинстве случаев застройщик неохотно возвращает уплаченные денежные средства, и всячески затягивает с этим.

Возможно возникновения такого риска, как требование застройщиком доплат в связи с необходимостью проведения непредусмотренных договором работ (благоустройство территории, подключение дома к инженерным сетям, оплата аренды участка под строительство и др.) или увеличением площади объекта в процессе строительства.

Для предотвращения такой ситуации в договоре должно присутствовать условие, что стоимость квадратного метра фиксированная, цена является окончательной и дополнительных платежей не потребуется.

Продажа квартиры нескольким дольщикам возможна в нескольких случаях:

  • застройщик и агентство недвижимости своевременно не предоставили друг другу информацию о проданных объектах;
  • при заключении договоров:
    • предварительного договора долевого участия;
    • переуступки;
  • при покупке квартиры у подрядчика;
  • из-за допущенной ошибки (к примеру, в связи с халатностью работника Росреестра).

Во избежание рисков покупателю, приобретая квартиру у подрядчика, необходимо потребовать у него акт о выполнении своих обязательств перед застройщиком.

С принятием Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» возможность двойных продаж минимальна, так как договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после ее проведения (п. 3 ст. 4 ФЗ-214).

В процессе регистрации объект долевого строительства проверяется на отсутствие других зарегистрированных на него договоров.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства

Проблемы, возникающие у дольщика при регистрации права собственности, могут быть вызваны тем, что:

  • застройщик не выполнил перед государственными инвесторами свои обязательства;
  • застройщик не подготовил документы, необходимые для регистрации права собственности.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства осуществляется на основе разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передаточного объекта (п. 2 ст. 16 ФЗ-214).

Если по какой-либо причине застройщиком не передано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, госрегистрация права собственности дольщика невозможна (квартира является незавершенным объектом строительства).

Требовать признания права собственности в данном случае необходимо в судебном порядке на основании имеющихся документов: договора долевого участия, платежных документов, акта приема-передачи квартиры.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке по ДДУ?

Переуступка прав (договор цессии) на квартиру возможна, когда договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре и до момента передачи квартиры дольщику (подписания акта приема-передачи квартиры).

К причинам осуществления переуступки прав относятся:

  • нарушение сроков сдачи дома;
  • ненадлежащее качество жилья;
  • банкротство застройщика;
  • получение прибыли.

Особенностью договора переуступки является то, что требования по исправлению некачественного жилья новый владелец вправе предъявить только застройщику, но не предыдущему владельцу, так как это не входило в его обязанности (ст. 390 ГК РФ).

Таким образом, расторгнуть договор переуступки и вернуть уплаченные деньги нельзя — существует единственный выход: дождаться сдачи объекта, зарегистрировать право собственности на квартиру и продать ее по договору купли-продажи.

Для того, чтобы впоследствии переуступка не была признана недействительной и в дальнейшем не возникло проблем, «приобретателю» прав следует внимательно ознакомиться с условиями договора долевого участия на предмет:

  • оплаты цены договора в полном размере предыдущим владельцем (подтверждается документов о зачете взаимных требований с застройщиком);
  • необходимости письменного согласия застройщика на переуступку. Если же такого условия в договоре не наблюдается, то все же необходимо письменно уведомить застройщика о совершении переуступки.
  • если квартира приобреталась по ипотечному кредиту, то потребуется разрешение банка.

Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости. Для его предотвращения не стоит заключать предварительный договор купли-продажи. Договор переуступки прав требования подлежит обязательной госрегистрации.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/pokupka-kvartiry-po-ddu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.