+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Строительные недостатки объектов долевого строительства: основания привлечения застройщика к ответственности (Гатауллина А.)

Содержание

Основные нарушения в договорах долевого участия / Sibdom.ru

Строительные недостатки объектов долевого строительства: основания привлечения застройщика к ответственности (Гатауллина А.)

Ежегодно контролирующие организации анализируют договоры долевого участия в строительстве красноярских застройщиков и указывают на основные нарушения в них. Тем не менее отдельные строительные компании продолжают включать эти условия в свои договоры с инвесторами.

Требование заключить договор с управляющей компанией, отказ от гарантий и попытка самостоятельно установить, как будут устраняться недоделки в квартире, —  вот неполный перечень условий договора долевого участия в строительстве, которые нарушают права дольщиков.

О наиболее распространенных нарушениях со стороны застройщиков, выявленных в 2017 году, рассказала заместитель начальника отдела защиты прав потребителей Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю Наталья Богачева.

Все нарушения, которые допускают застройщики, можно разделить на три большие группы:

– условия, ограничивающие ответственность застройщика перед участником долевого строительства;

– условия, предусматривающие различные дополнительные обязанности дольщиков;

– отступления от норм федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Застройщики вводят дополнительные обязательства для дольщиков

Нарушением является включение в договор условий, которые предусматривают обязанность участника долевого строительства заключить договор с управляющей компанией в течение 10 дней после передачи ему квартиры. Это условие противоречит статье 421 Гражданского кодекса, устанавливающей свободу договора.

«Предметом договора долевого участия является только передача объекта долевого строительства. Застройщик не вправе при этом обязать участника заключить иные договоры, не связанные с предметом договора долевого участия.

Строительная компания не может выступать посредником в отношении третьих лиц», —  объясняет Наталья Богачева.

Застройщик снимает с себя ответственность

Ущемляют интересы дольщиков условия договора, которые позволяют застройщику составить односторонний акт приема-передачи квартиры через семь дней после установленного договором строка.

Притом что в законе о долевом строительстве установлено: застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи объекта лишь после того, как истек двухмесячный срок со дня, предусмотренного для передачи квартиры в договоре.

Нарушающим права инвестора признается и условие, которое освобождает застройщика от гарантийных обязательств в том случае, если дольщик нарушил запрет на самостоятельную перепланировку квартиры.

По закону застройщик может быть освобожден от соблюдения гарантийных обязательств только в том случае, если он сможет доказать, что именно проведенная участником долевого строительства перепланировка вывела из строя оборудование или элементы конструкции.

Сама же по себе самостоятельная перепланировка квартиры не может служить безусловным освобождением застройщика от гарантийных обязательств.

Застройщик нарушает требования закона о долевом строительстве

Нарушением прав дольщиков в Управлении Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей считают включение в договор условий, которые предусматривают, что участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в объекте в разумный срок.

И только если это требование не выполнено, дольщик имеет право предъявить другое законное требование.

Притом что, согласно статье 7 закона об участии в долевом строительстве, дольщик выбирает сам, как он будет предъявлять требования застройщику: предложит устранить недостатки в разумный срок, соразмерно уменьшить цену объекта или будет настаивать на возмещении расходов, понесенных при устранении недостатков, если такие недостатки были устранены третьими лицами.

Нарушают права дольщиков условия, которые предусматривают право застройщика реализовать объект долевого строительства, если дольщик уклоняется от его приемки в течение более двух месяцев с момента получения уведомления от застройщика о готовности объекта. Это условие противоречит статье 8 закона о долевом строительстве, которая в таких случаях позволяет застройщику составить односторонний акт приема-передачи, но ни в коем случае не дает ему права реализовать объект.

Условие, запрещающее участнику долевого строительства осуществлять уступку по договору долевого без письменного согласия застройщика, также ущемляет интересы покупателей.

С нарушением составлены и те договоры, в которых застройщик разрешает уступку права требования, только если договор уступки согласован с застройщиком. Закон о долевом строительстве не обязывает согласовывать уступку с застройщиком.

При этом надо сказать, что здесь речь идет только о случаях, когда уступка происходит без перевода долга на нового участника строительства.

«На этот счет есть однозначная судебная практика, в том числе и арбитражная. Несмотря на это, некоторые застройщики до сих пор позволяют себе включать в договор такое условие», —  отмечает Наталья Богачева.

Условие в договоре, согласно которому споры, возникающие при исполнении договора долевого участия, разрешаются в суде по месту нахождения застройщика. Законодательство позволяет дольщику самому определять, в каком суде будет рассматриваться дело: по месту его проживания, по месту нахождения ответчика или по месту заключения договора.

Условие, которое предусматривает, что участник строительства вправе требовать расторжения договора через суд, если по результатам обмера существенно изменилась площадь объекта.

Причем существенным увеличением в договоре предлагается считать 10 процентов от установленной в договоре площади.

Притом что с 1 января 2017 года установлено, что существенным изменением размера площади является более 5 процентов.

Условие, допускающее оплату цены договора только в безналичном порядке. Хотя в законодательстве установлено право для покупателя рассчитаться по договору наличными или безналичным способом.

Условие договора, в котором сказано, что днем исполнения обязанности по оплате по договору признается день поступления средств на расчетный счет застройщика или в кассу строительной компании.

Однако в статье 37 Закона о защите прав потребителей установлено, что в тех случаях, когда внесение средств предусмотрено через банковских и платежных агентов, договор считается оплаченным с момента внесения денег в платежный терминал.

Условие, которое обязывает участника долевого строительства подписать дополнительное соглашение к договору, уточняющее его цену, в течение 10 дней с момента направления застройщиком уведомления о необходимости подписать такое соглашение. Оно противоречит статье 421 Гражданского кодекса РФ, которой установлена свобода договора.

«В этом году в Красноярске поступили жалобы на двух застройщиков, у которых в договорах сроком передачи установлен 2015 год, но они сейчас предлагают гражданам подписать дополнительные соглашения в обмен на составление акта приема-передачи объекта. В этом дополнительном соглашении меняется цена объекта и увеличивается срок его передачи.

Но, во‑первых, застройщик не может обязать дольщика заключить допсоглашение, это зависит от воли самого гражданина, во‑вторых, на эти объекты уже выдано разрешение на ввод в эксплуатацию и квартиры фактически могут быть переданы.

Мало того, обязывая дольщиков подписывать такое допсоглашение, они нарушают требования закона о долевом строительстве, в котором предусмотрено, что такое предложение застройщик может высказать в течение двух месяцев до окончания срока передачи объекта, предусмотренного в договоре.

Непонятно вообще, на что здесь рассчитывают застройщики, так как заключение допсоглашения в этом случае не снимает с них ответственности за несвоевременную передачу объекта», —  рассказала Наталья Богачева.

Всех этих нарушений в договорах можно было бы избежать, если бы начала действовать единая форма договора долевого участия в строительстве. Тогда на смену существующему сегодня многообразию пришла бы стандартная форма договора. Такая норма вводилась поправками в 214-ФЗ «О долевом строительстве» в 2016 году, однако затем была отменена.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1734/

Ответственность застройщика по законодательству

Строительные недостатки объектов долевого строительства: основания привлечения застройщика к ответственности (Гатауллина А.)

К сожалению, на сегодняшний день многие недостатки в результате строительных домов по долевому участию стало не редкость.  Дольщики и законодатели прилагают немало усилий, по устранению препятствий и нарушений законодательства при долевом строительстве.

Получается так, что на стадии строительства, застройщик, подрядчик, субподрябчик, предлагают немало условий для дольщика, что бы заключить договор на долевое участие в строительстве многоквартирного дома, но многие усилия идут просто насмарку.

И связано это не с законодательством, а не добропорядочностью застройщика.

В большинстве случаев при нарушении сроков сдачи дома, застройщик отсылает дольщиков к подрядчику, что бы снять с себя ответственность по закону, а подрядчик в свою очередь отсылает дольщиков обратно, к застройщику, ссылаясь на то, что именно застройщик ответственен за работы и постройку.

Нужно просто разобраться кто по нормам гражданского законодательства, ответственен за не вовремя сданный объект, застройщик или подрядчик и кто будет отвечать перед потребителем (дольщиком).

Когда начинается строительство многоквартирного дома, договор на участие в долевом строительстве многоквартирного дома заключается между застройщиком и дольщиком (потребителем), а соответственно застройщик, заключает договора с подрядчиками, подрядчик может быть один или несколько.

Правоотношения между дольщиками и застройщиками, возникают на основании закона от 01.04.2005 ФЗ № 214.

В Федеральном законе № 214 статья 7, четко прописано, что застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства, который соответствует условиям договора и требованиям технического регламента и иным требованиям.

В соответствии с фз № 214 в случае если дольщик обнаружит не соответствие объекта, недоделки, сроки сдачи, то он может предъявлять требования к застройщику:

  • безвозмездное устранение недостатков в разумный срок
  • дольщик имеет право заключить договор с другим подрядчиком на устранение недостатков за счет застройщика
  • соразмерное уменьшение стоимости по договору и требование оплаты неустойки

Для устранения недостатков, дольщики могут обращаться к застройщику как на стадии приема передачи объекта, так и после сдачи объекта в эксплуатацию. Гарантийный срок на строительный объект не может быть менее пяти лет, срок которого начинает исчисляться с момента приема передачи объекта. В соответствии с гражданским законодательством, ответственность застройщику перед дольщиком регулируется не только ФЗ № 214, а так же Гражданским кодексом РФ.

Гражданский кодекс РФ статья 754. Ответственность подрядчика за качество работ

  1. Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.

    При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части.

  2. Подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства.

Гражданский кодекс РФ статья 755. Гарантии качества в договоре строительного подряда

  1. Подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока.

    Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.

  2. Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
  3. Течение гарантийного срока прерывается на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик.
  4. При обнаружении в течение гарантийного срока недостатков, указанных в пункте 1 статьи 754 настоящего Кодекса, заказчик должен заявить о них подрядчику в разумный срок по их обнаружении.

Гражданский кодекс РФ статья 756. Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ
При предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 – 5 статьи 724 настоящего Кодекса.

При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 Гражданского кодекса, составляет пять лет. Гражданский кодекс РФ статья 723. Ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы

  1. В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:
  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения установленной за работу цены;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397).
  1. Подрядчик вправе вместо устранения недостатков, за которые он отвечает, безвозмездно выполнить работу заново с возмещением заказчику причиненных просрочкой исполнения убытков. В этом случае заказчик обязан возвратить ранее переданный ему результат работы подрядчику, если по характеру работы такой возврат возможен.
  2. Если отступления в работе от условий договора подряда или иные недостатки результата работы в установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.
  3. Условие договора подряда об освобождении подрядчика от ответственности за определенные недостатки не освобождает его от ответственности, если доказано, что такие недостатки возникли вследствие виновных действий или бездействия подрядчика.
  4. Подрядчик, предоставивший материал для выполнения работы, отвечает за его качество по правилам об ответственности продавца за товары ненадлежащего качества (статья 475).

Источник: https://jur24pro.ru/populyarnye-temy/zastroyshchiki-i-otvetstvennost/otvetstvennost-zastroyshchika-po-zakonodatelstvu/

Долевое строительство: изучаем важные моменты!

Строительные недостатки объектов долевого строительства: основания привлечения застройщика к ответственности (Гатауллина А.)

Долевое строительство: что о нем нужно знать:
1. Что такое долевое строительство
2. Законодательные акты
3. Преимущества долевого строительства
4. Недостатки долевого строительства

Что такое долевое строительство?

Долевым строительством называется форма инвестиционной деятельности в области строительства, при которой компания-застройщик привлекает средства физических и юридических лиц для строительства недвижимости, в частности, многоквартирных жилых домов.

 Дольщики – это граждане или организации, вложившие свои средства в строительство того или иного объекта, и заключившие соответствующий договор, согласно которому застройщик обязан передать в пользование их долевую собственность сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, завершенного строительством.

 Договор долевого участия – это документ, определяющий права и обязанности застройщика и дольщика, в котором досконально указываются обязательства обеих сторон и все основополагающие моменты: предмет договора (квартира), метраж, условия оплаты, сроки сдачи объекта и т.д.

Законодательство в области долевого строительства

Главным законодательным актом, регулирующим область долевого строительства жилой недвижимости, является Федеральный Закон Российской Федерации от 30.12.2004 г.

№ 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В нем прописаны все положения, связанные с привлечением инвестиций частных лиц, либо организаций в долевое строительство на основании заключения договоров участия в долевом строительстве.

Несмотря на принятие этого закона, практически в каждом городе России возникали неприятные случаи с обманутыми дольщиками, когда строительные компании создавали финансовые пирамиды, банкротились или вообще исчезали с деньгами вкладчиков.

Чтобы обезопасить дольщиков от потери вложенных средств, 1 января 2014 года был принят Федеральный Закон РФ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№294-ФЗ), согласно которого, строительные компании обязаны страховать все возможные риски долевого строительства. Закон предусматривает, что компании-застройщики могут регистрировать договора долевого участия только при оформлении поручительства за соблюдение сроков и качества строительных работ, а также при наличии договора о страховании гражданской ответственности.

На деле все оказывается гораздо сложнее.

Во-первых, некоторые застройщики продолжают работать в обход закона о долевом строительстве, предлагая своим вкладчикам вместо договоров долевого строительства договора предварительной купли-продажи, договора паенакопления и другие формы договоров. При таких формах взаимодействия с вкладчиками необходимость у застройщиков обращаться в страховую фирму отпадает, ведь договоров долевого строительства как таковых, у них не имеется.

Во-вторых, страховые компании со своей стороны также не спешат осваивать эту сферу в силу того, что на практике сроки сдачи объектов в эксплуатацию не выдерживаются и вообще при существующей в стране ситуации в сфере строительства жилья и несовершенстве законодательной базы, риски для страховых компаний очень высоки.

Преимущества долевого строительства

1. Основным преимуществом участия в долевом строительстве является существенная экономия средств на приобретение жилья.

Ни для кого не секрет, что квартира, купленная на стадии строительства, обойдется покупателю гораздо дешевле, чем готовая.

И чем раньше покупатель заключает договор долевого участия, тем меньше в итоге окажется стоимость жилья. После сдачи объекта в эксплуатацию цены на квадратные метры значительно возрастают.

2. В отличие от покупки готовой квартиры в новостройке или на рынке вторичного жилья, оплата строящегося жилья как правило, происходит поэтапно, согласно условиям договора долевого строительства.

3. Заключив договор долевого строительства и ознакомившись с планировкой будущего дома, покупатель может выбрать понравившуюся ему квартиру, планировку и этаж из нескольких вариантов.

4. Покупатель на свое усмотрение может решить, с какой отделкой будет принимать квартиру. Если он согласен на черновую, то стоимость квартиры еще снизится, а выбор чистовой отделки избавит от необходимости сразу делать ремонт. Правда, реалии нашей жизни таковы, что очень часто новоселам приходится переделывать за строителями и чистовую отделку. Ну, тут уж кому как повезет.

5. Став дольщиком, можно получить приоритет в таком важнейшем вопросе, как парковочное место для автомашины. Ведь далеко не каждая новостройка предполагает равное соотношение количества квартир и парковок. А если учесть, что машина сейчас есть практически в каждой семье, вопрос с парковкой является очень актуальным.

Недостатки долевого строительства

1. Главным недостатком долевого строительства являются, конечно же, риски, с ним связанные. Самое главное, что нужно сделать будущему дольщику – выбрать проверенного, авторитетного застройщика с большим стажем в сфере строительства и хорошей деловой репутацией.

В принципе, это сделать не так уж и сложно, если подходить к делу со всей серьезностью. Когда выбор будет сделан, необходимо удостовериться, что у застройщика имеются все необходимые документы, в том числе, разрешение на строительство, на земельный участок и так далее.

Это очень важные вопросы, поэтому будьте бдительны!

2. Использование при реализации строящегося жилья «серых» схем. Не соглашайтесь на договора предварительной купли-продажи, либо какие-то другие. Помните, что застройщик, привлекающий деньги покупателей-инвесторов, должен оформлять свои отношения с ними только согласно закону № 214-ФЗ. Изучите этот закон досконально, прежде чем пойдете заключать договор со строительной компанией.

2. Если выбран надежный застройщик, все остальные недостатки долевого строительства будут уже не столь существенны, хотя и неприятны. К ним можно отнести такое очень распространенное в нашей стране явление, как несоблюдение сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

Опоздание со сроками в районе полугода считается даже нормой. От этого не застрахованы даже застройщики с хорошей репутацией, так как не все зависит только от них.

Проволочки могут возникнуть из-за недостатка финансирования, чиновничьей бюрократии при оформлении документации, различных служб, принимающих объект и так далее.

В целом, долевое строительство – это очень хороший способ приобрести недорогое жилье или просто инвестировать свободные средства в недвижимость. Главное, знать свои права и стараться быть компетентным во всех важных вопросах в этой сфере.

Источник: http://biz-novostroy.ru/dolevoe-stroitelstvo-izuchaem-vazhnye-momenty/

Уголовная ответственность застройщика серьезнее, чем административная и гражданская – срок страшнее неустойки?

Строительные недостатки объектов долевого строительства: основания привлечения застройщика к ответственности (Гатауллина А.)

 В апреле текущего года Государственная Дума РФ приняла в третьем чтении поправки к Уголовному кодексу, которыми устанавливается уголовная ответственность застройщиков за нарушение прав дольщиков.

На первый взгляд, нынешних и потенциальных покупателей квартир это нововведение должно обнадежить в буквальном смысле – мол, застройщики будут выполнять свои обязательства аккуратнее.

Но, во-первых, надо разобраться в том, за что можно привлечь застройщика к уголовной ответственности.

Во-вторых, ответить на вопросы: а есть ли смысл в этой норме, и как это может выглядеть на практике? В-третьих, а сильно ли напугает такая угроза застройщиков?

Для начала рассмотрим, за что и к какой ответственности можно было привлекать застройщиков до введения для них уголовной ответственности?

Административная ответственность застройщика

Сразу стоит сказать, что привлечение застройщиков к административной ответственности вряд ли играет существенную роль в их деятельности – они несут разве что репутационные потери.

Вот, скажем, недавно мы писали про конфликт в Ульянке, где одним из нарушений со стороны застройщика были попытки ограничения прав дольщиков.

Так, застройщик внес в договоры долевого участия пункты о запрете на переуступку права третьим лицам без согласия самого застройщика, а также об обязанности дольщика после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с определенной управляющей компанией. Оба требования абсолютно незаконны, поскольку серьезно ограничивают права дольщиков.

В итоге – штраф для застройщика в 10 000 рублей. Сопоставима ли серьезность правонарушения с наказанием? Нет, конечно. Да, кто-то может обратиться в соответствующие инстанции и привлечь строительную компанию к административной ответственности.

Но подавляющее большинство дольщиков этого не сделает – из-за незнания, нехватки времени и все равно будет де-факто ограничено в правах.

Ну а что такое 10 000 рублей для строительной компании, ворочающей миллионами или миллиардами – разве будет она опасаться такой ответственности?

Возьмем другой пример. В этом году прокуратура Петродворцового района по результатам прокурорской проверки возбудила в отношении ООО «Адмирал» три дела об административных правонарушениях, совершенных при ведении долевого строительства.

Данный застройщик в итоге был привлечен к административной ответственности за то, что в нарушение положений 214-ФЗ привлекал денежные средства граждан не на основании зарегистрированного в установленном законом порядке ДДУ, а на основании соглашения об обеспечении исполнения обязательств по данному договору.

Вообще-то налицо прямое мошенничество, выраженное в намерении уйти от ответственности. Но мошенничеством это деяние выглядит только в бытовом плане, а не в юридическом.

В итоге – штраф покрупнее, чем в предыдущем примере, но и 500 000 рублей для застройщика – не великие потери.

А вот если бы никто не заметил подлога договора, он бы «сэкономил» десятки миллионов рублей, избежав ответственности, предусмотренной Законом 214-ФЗ.

Или вот другие действия застройщика, которые выглядят именно мошенническими, а с точки зрения закона привлечь его можно только к административной ответственности, и то не очень-то значительной.

Речь идет о рекламе своих жилых объектов недвижимости. Так, закон предусматривает, что информация об объекте строительства, публикуемая в СМИ или в Интернете, должна быть абсолютно достоверной. Кроме того, чтобы рекламировать свой объект недвижимости, необходимо иметь разрешение на строительство.

А что на практике? Соблюдаются ли эти требования? Да нет, конечно, – и информация об объектах зачастую не соответствует действительности, и разрешение на строительство зачастую еще отсутствует.

А какова же ответственность застройщика за такие нарушения? В первом случае – штраф до 400 000 рублей, во втором – до 500 000.

И что? Ну, заплатил полмиллиона, зато привлек денег дольщиков на полмиллиарда.

Защищает такое законодательство дольщиков, боятся ли такой ответственности застройщики? Да ни то и не другое – кроме чувства глубокого морального удовлетворения дольщикам это ничего не даст, да и строителям все равно – прекрасно знают, на что идут.

А как на это реагируют законодатели? Да почти никак, а если реагируют, то это все равно плодов не приносит.

Вот, скажем, депутаты Заксобрания Петербурга предлагают увеличить размеры штрафов для строительных компаний, ведущих строительные и погрузо-разгрузочные работы в выходные и нерабочие праздничные дни с 7.00 до 12.

00: сейчас максимальный размер штрафа для юрлиц за такие деяния составляет 15 000, а предлагается повысить до 500 000 рублей.

А что будет на практике? Многие ли граждане бросятся в какие-то учреждения с жалобами? А многие ли учреждения по выходным работают? А если работают, то как качественно? А почему только до 12.00 – праздники на то и праздники, чтобы и праздновать, а не отбойный молоток слушать? А что – других проблем со строительством нет?

Так что какой-либо серьезной защиты привлечение застройщиков к административной ответственности нет. Пожалуй, за одним исключением, о котором поговорим ниже.

Гражданская ответственность застройщиков в виде неустойки

Самая распространенная ситуация, когда застройщик привлекается к гражданской (материальной) ответственности – это, разумеется, просрочка передачи квартиры дольщику. Срок просрочки начинает течь со дня, следующего за днем передачи, указанного в договоре долевого участия. Если в договоре вдруг указан квартал, то – с первого дня следующего квартала.

В договоре долевого участия должен быть указан и размер неустойки за просрочку передачи квартиры, если такого указания нет, то неустойка взыскивается в размере, предусмотренном законом.

Отметим, что в договоре нельзя указывать размер неустойки при наступлении гражданской ответственности застройщиков меньше прописанного в законе, если он все-таки меньше, то этот пункт ничтожен, и взыскивается «законная» неустойка.

Рассчитывается она следующим образом:

количество дней просрочки x 11% (ставка рефинансирования Банка России) x 1/300 x цена договора x 2 = неустойка.

Например, в договоре указана цена квартиры 3 млн рублей, просрочка составила ровно год, получаем: 365 х 0,11 х 1/300 х 3 000 000 х 2 = 803 001.

Вроде солидная сумма, а если учесть, что в квартиры во многих домах покупают сотни дольщиков, то степень гражданской ответственности застройщиков в виде неустойки должна быть очень высокой – это риск потерять десятки, а то и сотни миллионов рублей. Но почему же большинство жилых комплексов все равно сдается с задержками, причем нередко многолетними?

Тут два момента. Во-первых, бездеятельность дольщиков, которые ждут годами, но не обращаются с требованиями вернуть уплаченное за квартиру и, тем более, с неустойкой. Кстати, не обязательно совмещать и то, и другое.

Можно и дождаться квартиры, получить акт приема-передачи и с ним требовать неустойки за ожидание.

Но вот мало кто это делает, да и застройщики, разумеется, не стремятся нести гражданскую ответственность – некоторые даже ее страхованием не занимаются.

Во-вторых, застройщики в столь критических ситуация порой просто «сливают» активы и банкротятся. Но шанс получить свое все равно есть.

 Уголовная ответственность застройщика

Выше было упомянуто, что есть лишь один вариант, когда застройщик может быть привлечен к административной ответственности «по-серьезному». Это привлечение денег дольщиков без наличия разрешения на строительство.

Вроде штраф и тут не очень-то велик для строительной компании – от 500 000 до 1 млн рублей.

Но дела в том, что этот штраф может быть наложен за заключение каждого договора долевого участия, и если в доме сотни квартир, то сумма получается весьма и весьма серьезной.

Но почему все равно застройщиков это не пугает? Да причины те же: безволие дольщиков и возможность «слить» деньги. Ну и как можно взыскать сумму штрафа, если у фирмы ничего нет – ни денег, ни имущества? А вернуть деньги дольщиков? 

Потому необходимо привлекать к ответственности не строительную компанию, которая может в любой момент оказаться «пустышкой», а ее руководство – и не к административной, а к уголовной. Личная ответственность всегда действует сильнее корпоративной.

Это очевидная необходимость начала реализовываться лишь в 2014 году, когда депутат Александр Хинштейн – глава парламентской группы по защите прав дольщиков не внес в Госдуму соответствующий законопроект, принятый в третьем чтении 20.04.2016 года.

Данный закон предусматривает введение в Уголовный кодекс РФ статьи 200.3, которая так и называется: «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».

За подобное деяние при наличии крупного размера должностное лицо строительной компании может быть наказано:

  • обязательными работами на срок до 360 часов;
  • исправительными работами на срок до 1 года;
  • принудительными работами на срок до 2 лет;
  • лишением свободы на срок до 2 лет с ограничением свободы на срок до 1 года либо без такового.

Если же данное преступление совершено в особо крупном размере или группой лиц по предварительному сговору, то наказание будет строже:

  • обязательные работы на срок до 480 часов;
  • исправительные работы на срок до 2 лет;
  • принудительные работы на срок до 5 лет;
  • лишение свободы на тот же срок с ограничением свободы до 2 лет или без такового.

При этом крупным размером признается привлечение средств на сумму свыше 3 млн рублей; особо крупным – более 5 млн рублей.

А ведь крупный размер здесь не такой уж и крупный – стоимость средней однокомнатной квартиры в новостройки, особо крупный – стоимость средней «двушки». То есть обратиться в органы может даже один дольщик. А если их несколько, то эффективность будет куда выше.

Но мы ж обсуждали выше: привлекут застройщика к ответственности или нет – какая разница-то дольщику, если деньги ему так и не вернут?

Однако тут, можно сказать, просто уникальный случай. Новая статья УК РФ содержит весьма полезную для дольщиков норму о том, что совершившее подобное преступление лицо освобождается от уголовной ответственности, если в полном объеме возместит привлеченные средства или примет меры для ввода дома в эксплуатацию.

То есть закон дает возможность руководителю компании-застройщика «откупиться» от наказания (даже если его не сажают, иметь судимость не хочет никто), но если он выполнит свои обязательства перед дольщиками. Так что ему придется поупираться, но либо деньги вернуть, либо дом достроить.

Ну а дальше, получив деньги или дождавшись квартиры, можно обращаться в суд с иском о взыскании неустойки за незаконно использование денег за все время просрочки – об этом мы уже говорили.

Тут невозможно не согласиться с заявлением Хинштейна о том, что это очень важная норма, которая намного надежнее защитит права дольщиков. Высказывается, конечно, мнение, что статья 159 УК «Мошенничество» тоже их защищает, но по сравнению с этой новеллой она куда более размытая, а потому уйти от ответственности руководству застройщика куда проще. Здесь же все более четко.

Тем не менее, стоит предостеречь потенциальных покупателей жилья о рисках заключения ДДУ с компаниями, не имеющими хотя бы основного пакета документов, к которым относятся:

  • документы на участок застройки (владение или аренда);
  • проектная декларация;
  • разрешение на строительство.

Новости рынка недвижимости
Тайный покупатель. Обзор новостроек у Звездной. ЖК Триумф Парк и Грин Тауэр Тайный покупатель. Обзор ЖК у Звёздной: Сириус, Две столицы Тайный покупатель. Отделка от застройщика в ЖК Живи в Рыбацком от СПб Реновация Тайный покупатель. ЖК Два ангела от РосСтройИнвест Тайный покупатель. ЖК Магнифика от Бонава Тайный покупатель. ЖК Суворов от Росстройинвест

Источник: http://prn.spb.ru/inform_ugolovnaya_otvetstvennost_zastroyschika_sereznee_chem_administrativnaya_i_grazhdanskaya_srok_strashnee_neustoyki

Обязательства застройщика перед участниками долевого строительства сколько леь

Строительные недостатки объектов долевого строительства: основания привлечения застройщика к ответственности (Гатауллина А.)

Ранее была предусмотрена возможность предоставления залога в качестве обеспечения сделки. Нюансы страховки Договор заключается в пользу выгодоприобретателя – гражданина или юридического лица, чьи денежные средства привлекались для строительства.

Страховой случай – полное или ненадлежащее исполнение обязательств застройщика, которое подтверждено решением суда. Срок действия документа аналогичен тому, который указан в договоре долевого строительства.

Но выгодоприобретатель может получить возмещение даже через два года после истечения срока передачи помещения. Минимальная страховая сумма рассчитывается на основании стоимости жилья. Но она не может быть меньше его рыночной цены.

Вот как обеспечено долевое участие в строительстве. ФЗ также предусматривает такой порядок расчетов: 1. Был заключен договор поручительства.

Передача квартиры по договору долевого участия

Зачастую новая строительная компания требует уплаты дополнительных взносов и отказывается исполнять обязательства прежней фирмы перед дольщиками, не готовыми к дополнительному финансированию.

Такие требования незаконны, и если граждане столкнулись с подобным, необходимо обращаться в суд, который, как правило, принимает решение в пользу дольщиков.

Нужно учесть: чтобы добиться положительного судебного решения, избежать проблем в будущем и гарантированно получить квартиру по ДДУ, необходимо соблюсти все формальности и провести оформление документов в соответствии с действующим законодательством.


Порядок смены застройщика Процедура вполне законна и регулируется гражданским законодательством. В частности к сделке применяются положения 24 главы ГК РФ. В данном случае идет речь о смене лиц в обязательстве.

Что такое дду?

Застройщик передает свои права и обязательства по данному строительному проекту другой компании, отношения между ними закрепляются в отдельном договоре уступки. При этом все договоры долевого участия и соглашения, заключенные с первоначальным застройщиком, действуют, так же как и раньше. Компания, уступающая свои права, также должна передать всю техдокументацию на данный проект.

По существующим правилам технические условия, выданные на строительный объект, действительны в течение всего срока действия разрешения на строительство, который составляет не менее двух лет, и могут быть переданы новому правообладателю. В соответствии с поправками к 214 ФЗ, вступившими в действие в 2017 году, застройщик обязан ежеквартально вносить изменения в декларацию проекта, касающиеся своей финансовой деятельности за отчетный период, и публиковать все сведения на своем сайте.

Основные права и обязанности сторон долевого участия

РФ требований;

  • обман потребителей;
  • нарушение иных прав потребителей. По данному основанию возможно привлечение к ответственности, например, за включение в договор долевого строительства условий, ущемляющих законные права дольщиков;
  • нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
  • невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Чтобы инициировать привлечение застройщика к административной ответственности по данным статьям, дольщик может обратиться в управление Роспотребнадзора по субъекту РФ или орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в сфере долевого строительства (п. 3 ч.

Какие права и обязанности имеет участник долевого строительства?

Поэтому лучше проверить, все ли нужные пункты есть в ДДУ, который вы планируете заключить. Давайте разберемся подробнее.

Обязательные пункты Обязательно проверяйте, нет ли в договоре каких-то разночтений или странных вроде «предварительно».

Договор долевого участия в строительстве должен быть составлен четко и без каких-то неясностей, все должно быть максимально прозрачно.
Вот основные пункты, которые должны содержаться в любом договоре:

  • В преамбуле должны быть указаны ваши ФИО, паспортные данные с датой выдачи и адресом регистрации. Вы в договоре называетесь Дольщик или Инвестор.
  • Данные застройщика – юридическое лицо, реквизиты, ссылка на устав и данные директора организации. В договоре он будет называться Застройщик
  • Строка «Предмет договора».

Долевое строительство: что нужно знать? закон о долевом строительстве

Это значит, что дом, в котором вы купили квартиру, не станет внезапно больше на несколько этажей, а в виде пристройки не появится торговый центр или промышленные помещения

  • Прозрачные схемы выполнения гарантийных обязательств застройщика прописываются прямо в договоре долевого участия – это позволяет не тратить время на изучение законодательства для представления доказательств в суде – вы можете ссылаться напрямую на договор долевого участия.
  • Есть обязанность платить неустойку, ее размер указан как в гражданском кодексе, так и в самом ФЗ-214, а соответственно – в договоре долевого участия.

Минусов также много, и некоторые из них идут в том числе и из плюсов-обязательств, накладываемых на строителей. Так, это следующие недостатки:

  • Так как цена договора фиксирована, то у застройщика больше рисков перейти в стадию банкротства.

С чем может столкнуться дольщик при смене застройщика в долевом проекте

На первый взгляд, проблем быть не должно. Однако, в случае возникновения риска недостроя или банкротства застройщика, дольщик может предъявить претензии на основании суммы, указанной в договоре. Но квартиры были проданы по себестоимости, а не по рыночной цене. Еще одна распространенная схема Регистрация договоров долевого строительства отсчитывает момент их вступления в силу.

Но очень часто заемщики используют другую схему. Они предлагают подписать предварительный договор. В нем содержатся практически те же пункты, что и в основном, кроме информации о вступлении его в силу. Такие документы не подлежат обязательной госрегистрации.
При этом стороны приходят к устному соглашению о том, что второй участник сразу выплачивает все деньги за квартиру. Застройщик обязуется заключить основной договор долевого участия в строительстве когда-то в будущем. Дольщик уверен, что сделка оформлена корректно.

Какие введены изменения в долевом строительстве с 2018 года?

  • Вы заключаете предварительный договор
  • Платите застройщику
  • Даже если он честный и вы все-таки подписываете настоящий ДДУ, его не регистрируют в РосРеестре из-за каких-то нарушений застройщика
  • Все. Ваши деньги у застройщика.

    Расчеты произведены за предварительный договор. Можете оставаться без поддержки ФЗ-214 и пытаетесь идти в суд доказывать, что вас обманули.

Не факт, что получится вернуть хотя бы часть денег.

Не заключайте предварительные договора долевого участия.

Только законные ДДУ с регистрацией в Росреестре Как заключить ДДУ? Как мы выяснили, федеральное законодательство предъявляет достаточно жесткие требования и механизму как заключения, так и исполнения договора долевого участия.

Исполнение всех этих требований как в интересах девелопера, так и в интересах дольщика.

Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве?

При расторжении соглашения все внесенные денежные средства возвращаются, причем с процентами за их использование. Выявление недостатков, снижающих качество жилья, в течение гарантийного срока дает участнику строительства право потребовать от застройщика:

  • уменьшить цену построенного жилья;
  • бесплатно устранить возникшие недостатки;
  • возместить потраченные на их исправление средства.

Обязанности Обязанностей участника долевого строительства всего две:

  • вести денежные средства, сумма и сроки уплаты которой прописаны в договоре;
  • принять полагающуюся жилплощадь после постройки и получения всех разрешений.

Впрочем, можно выделить еще и обязанность зарегистрировать заключенный договор в одном из отделений Росреестра. Иначе сделка будет считаться недействительной, права и обязанности у ее сторон не возникнут.

  • за каждый день просрочки равна 1/300 ставке рефинансирования Центрального банка России, актуальную в день ее выплаты (рассчитывается от цены ДДУ);
  • удваивается (составляет 1/150 от ставки рефинансирования), если участником долевого строительства является физическое лицо (гражданин).

Истребовать выплату неустойки можно:

  • В досудебном порядке (подается претензия с расчетом неустойки, застройщик выплачивает ее в добровольном порядке);
  • В судебном порядке: подается иск в суд общей юрисдикции либо в мировой суд по месту нахождения застройщика.

Помимо выплаты неустойки через суд возможно истребовать возмещения причиненных убытков, компенсации морального вреда, а также выплаты штрафа в размере 50% от неустойки, определенной судом.

Источник: http://departamentsud.ru/obyazatelstva-zastrojshhika-pered-uchastnikami-dolevogo-stroitelstva-skolko-le-2/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.