+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Улучшаем недострой за счет арендатора (Тяпухин С.В.)

Улучшения арендованного имущества | Журнал « книга» | № 18 за 2016 г

Улучшаем недострой за счет арендатора (Тяпухин С.В.)

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 2 сентября 2016 г.

журнала № 18 за 2016 г.

Улучшениями арендованного имущества считаются любые его преобразования, которые нельзя отнести к текущему или капитальному ремонтуПостановление 17 ААС от 23.12.2015 № 17АП-16095/2015-АК.

При внесении отделимых или неотделимых улучшений в арендованное имущество и у арендатора, и у арендодателя могут возникнуть негативные налоговые последствия. Все зависит от договоренностей сторон.

К примеру, если не согласовать неотделимые улучшения с арендодателем, то их стоимость арендатору нельзя учесть в «прибыльных» целях. Кроме того, при передаче улучшений арендатор должен будет начислить НДС, который арендодатель не может принять к вычету.

Зная о различных договорных вариантах, вы сможете выбрать для себя наиболее приемлемый с точки зрения налогообложения.

Учет отделимых улучшений

Это улучшения, которые можно отделить от арендованного имущества без причинения ему вреда и оставить себе (использовать на другом объекте или продать). К примеру, таковыми считаются съемные кондиционеры, разборные межкомнатные перегородки, наружная вывеска, автосигнализация. Учет таких улучшений зависит от того, кому они принадлежат.

СИТУАЦИЯ 1. Отделимые улучшения принадлежат арендатору

Таково общее правилоп. 1 ст. 623 ГК РФ. И на установку таких улучшений по умолчанию не нужно получать согласие у арендодателяп. 3 ст. 623 ГК РФ.

Поскольку отделимое улучшение — это самостоятельный объект, то с его учетом сложностей возникнуть не должно. В зависимости от срока полезного использования (СПИ) и стоимости этого объекта, в бухгалтерском и налоговом учете арендатора он признаетсяп. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257, подп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ; пп. 4, 5 ПБУ 6/01:

  • основным средством, если его СПИ превышает 12 месяцев, стоимость в бухучете — более 40 000 руб., а в налоговом учете — более 100 000 руб. Тогда затраты списываются через амортизацию. В налоговом учете к этому объекту можно применить амортизационную премиюп. 9 ст. 258 НК РФ;
  • МПЗ, если условия признания объектов в качестве ОС не выполняются. Тогда затраты списываются в расходы единовременно при вводе объекта в эксплуатацию.

Входной НДС по отделимому улучшению принимается арендатором к вычету в общем порядкеп. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ.

По понятным причинам в учете арендодателя такие отделимые улучшения никак не отражаются.

СИТУАЦИЯ 2. Отделимые улучшения принадлежат арендодателю

Стороны в договоре аренды могут установить, что отделимые улучшения переходят в собственность арендодателяп. 1 ст. 623 ГК РФ.

Тогда в договоре следует определить, в какой момент передаются улучшения (по окончании срока аренды или сразу же после завершения работ по их производству), а также порядок возмещения (оплаты) арендодателем их стоимости (деньгами, в счет арендной платы или не возмещаются вовсе).

Если арендодатель возмещает арендатору стоимость отделимых улучшений, то эта операция отражается в учете у обеих сторон как обычные приобретение и реализация имущества.

Если стоимость отделимых улучшений арендодателем не возмещается, то это означает, что арендодатель получает имущество на безвозмездной основе. В таком случае:

Налоговый учет неотделимых улучшений

Это улучшения, которые невозможно отделить от арендованного имущества без нанесения ему вреда (например, установка систем вентиляции, водоснабжения, прокладка скрытой проводки, прочая реконструкция/модернизация имущества), то есть фактически они являются неотъемлемой частью этого имуществап. 2 ст. 623 ГК РФ. А раз так, то эти улучшения в любом случае являются собственностью арендодателя и должны быть ему переданы. И порядок такой передачи лучше зафиксировать в договоре аренды.

В целях налогового учета датой передачи неотделимых улучшений считается наиболее ранняя из дат:

  • день подписания с арендодателем акта приема-передачи неотделимых улучшений;
  • день возврата арендодателю арендованного имущества.

Но прежде чем создавать неотделимые улучшения, арендатору нужно получить от собственника согласие на проведение таких работ.

Ведь если арендодатель не заинтересован в улучшениях и потребует привести имущество в первоначальное состояние, то арендатору придется нести дополнительные расходы на демонтаж улучшений и устранение последствий такого демонтажа. От наличия согласия будет зависеть налоговый учет неотделимых улучшений.

Если условие о возмещении затрат на улучшения не предусмотреть в договоре, то арендатор будет иметь право на возмещение своих затрат на создание только согласованных с арендодателем неотделимых улучшений. И обратиться к арендодателю за возмещением он сможет лишь после прекращения договора арендып. 2 ст. 623 ГК РФ.

Кроме того, для целей учета важно определить, за чей счет (арендатора или арендодателя) будут производиться эти улучшения. Это стоит отразить сразу же в договоре аренды либо в отдельном соглашении при получении согласия на проведение конкретных работ.

Кстати, существует срок давности для предъявления арендатором требований о возмещении стоимости улучшений. По общему правилу он составляет 3 годаст. 196 ГК РФ. Вот только с какого момента нужно исчислять этот срок? У судов по этому вопросу сформировалось две позиции. Так, срок исковой давности исчисляется с момента:

СИТУАЦИЯ 1. Арендодатель дал согласие на улучшения и компенсирует арендатору расходы

Налог на прибыль у арендатора. На дату передачи арендодателю улучшений арендатор:

Даже если в договоре будет определено, что неотделимые улучшения передаются арендодателю при возврате имущества из аренды и в течение срока аренды они являются собственностью арендатора, амортизировать их до момента передачи арендатор все равно не сможетп. 1 ст. 258 НК РФ.

Требование арендодателя вернуть все как было — вершина айсберга. А кроме того, у ИФНС будут претензии, если арендатор еще и учтет в расходах несогласованные улучшения

Налог на прибыль у арендодателя. Арендодатель, в свою очередь, отражает неотделимые улучшения как приобретение имущества.

Как правило, они являются амортизируемым имуществом и их стоимость списывается через амортизациюп. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ.

Несмотря на то что неотделимые улучшения являются частью сданного в аренду имущества, у них и у самого объекта могут быть разные сроки полезного использования. Поэтому:

  • улучшение поименовано в Классификации ОСутв. Постановлением Правительства от 01.01.2002 № 1 (например, лифт, установленный в здании), то его можно учесть как отдельный объект ОС, установить по нему свой СПИ и амортизировать в обычном порядке;
  • произведенное улучшение нельзя признать отдельным ОС и установить свой СПИ (к примеру, устройство бетонной стяжки для повышения шумоизоляции здания), то его стоимость увеличивает первоначальную стоимость имущества, переданного в арендуп. 2 ст. 257 НК РФ. То есть затраты на улучшения будут списываться посредством амортизации всего объекта исходя из его новой первоначальной стоимости с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода улучшений в эксплуатацию.

Причем арендодатель к полученным неотделимым улучшениям может применить амортизационную премиюп. 9 ст. 258 НК РФ.

НДС у арендатора.

Источник: http://GlavKniga.ru/elver/2016/18/2480-uluchshenija_arendovannogo_imuschestva.html

Неосновательное обогащение: судебная практика

Улучшаем недострой за счет арендатора (Тяпухин С.В.)

Судебные иски по требованиям о неосновательном обогащении редко встречаются в судебных инстанциях РФ. Скорее всего, это связано не с уникальностью ситуаций с обогащением без оснований за чужой счет, а с недостаточным пониманием сути конкретно этого института права большинством правоприменителей.

Вся суть в истории вопроса

Правовой институт неосновательного обогащения уходит своими корнями далеко в историю. Его успешно применяли в Древнем Риме для восстановления ущемленных прав при переводе различных благ от собственника к другому обладателю без надлежащих оснований.

В современной юриспруденции заявления о неосновательном обогащении довольно часто называют кондикционными исками. Именно так они обозначались в древнеримском гражданском праве.

Словом condictio назывались обязательства по безосновательным искам и направлялись с целью получения взыскания certa pecun ia — денег, или certa res — вещи.

Первоначально condictio (дословно переводится, как подлежащее возврату будучи утерянным по ошибке) использовали к определенным договорным обязательствам, но в дальнейшем его применение расширилось и стало носить абстрактный характер. Исходя из этого, иски condictio позволяли требовать любое добро, которое оказывалось у обладателя без основания.

Современное понимание неосновательного обогащения в РФ

В процессе развития юриспруденции в целом и договорных отношений в особенности современная судебная практика по гражданским делам трансформировала понятие кондикционный иск в институт неосновательного обогащения. Общее правило для толкования этого института отражено в ст.1104 Гражданского Кодекса РФ и гласит о возврате неосновательно приобретенного блага в натуре. Также в ст.

1107 того же кодекса оговаривается требование о возмещении упущенной выгоды, которую мог бы извлечь потерпевший. Согласно вестнику Верховного суда юридически значимыми для установления по искам об ответственности по поводу неосновательного обогащения считаются те обстоятельства, которые указывают, для каких именно обязательств передавались блага.

По сути, обязательства, следующие от неосновательного обогащения, основаны на том, что все перемены в имущественном обладании должны быть обоснованными. Соответственно, все изменения имущественных прав должны быть титулованными, то есть обусловленными определенными обстоятельствами — договором, предписанием, сделкой и прочими.

Тот же верховный суд подчеркивает, что бремя подтверждения обстоятельств по искам безосновательного обогащения ложится на приобретателя данного имущества.

Таким образом, у современной юрисдикции институт кондикционных требований получил следующее толкование: неосновательное обогащение — обретение или сохранение имущества, осуществленное за счет другого субъекта без оснований, установленных законодательством посредством договора/сделки, или опираясь на другие правовые нормы.

Пример из судебной практики, демонстрирующий эту категорию исков:
Владелец помещения нежилого назначения, находящегося в многоквартирном доме, проживает там без договорных отношений с управляющей организацией.

Во время проживания он не оплачивает расходы на содержание совместного имущества, относящегося к владениям многоквартирного дома. Такой владелец является безосновательно обогащенным, а управляющая компания является потерпевшей стороной.

Кондикционные обязательства

Ответственность, вытекающая из безосновательного обогащения, является универсальным институтом по защите общих гражданских прав. Его ключевое отличие от правомерных взаимоотношений между субъектами по поводу имущества состоит в том, что кондикционный институт регулирует нехарактерные взаимоотношения — внедоговорные.

Обязательства по требованиям неосновательного обогащения считаются охранительными, выступая гарантом против ущемления прав субъектов в том случае, когда нет способов рассматривать их в обычном порядке. Также они несут защитную функцию, направленную на восстановление нарушенных прав, возникших в результате ситуации, при которой один наживается за счет другого.

Важно учитывать, что для появления кондикционных обязательств нужны определенные обстоятельства:

  • обогащение должно произойти за счет другого правового субъекта;
  • обогащение происходит без законного основания, или с особыми условиями, что ранее эти основания были, но в последующем по определенным причинам были отменены.

Например, признание сделки недействительной в определенных случаях может привести к иску о неосновательной наживе.

Согласно обзору судебных практик, данная норма об отпадении оснований впоследствии используется довольно часто. При рассмотрении суда договорные обязательства трансформируются в кондикционные иски. То есть заключенный договор или сделка по передаче имущества признаются негодными и выявляется факт незаконного обогащения.

Типичный случай из судебных практик:
Рассмотрение исков о невыполнении обязательств по кредитному договору. Например, ответчик отказывается внести доплату за обработку ссудного счета. Суд признает данное условие в кредитном договоре недействительным и обвиняет кредитную организацию в незаконном способе обогащения.

Условия для отказа возмещения в качестве неосновательного обогащения

В общих правилах возврата благ по кондикционным искам законодательством установлены исключительные случаи, когда возврат по неосновательному обогащению невозможен. Регулируется этот перечень нормой указанной в ст. 1109 ГК РФ:

  • имущество, отданное для исполнения обязательств до момента срока исполнения, кроме случаев, когда обязательствами не предусмотрено другое;
  • плата за работу и другие приравненные к ней выплаты (пособия, стипендии, пенсии, алименты и другие платежи), выплачиваемые субъекту, как источник существования, в случае отсутствия нарушений с его стороны и ошибочных подсчетов;
  • также не рассматривается имущество, отданное для исполнения определенных по договоренности обязательств, по которым истек срок давности;
  • имущество, деньги или иные выплаты, предоставленные в целях благотворительности либо для исполнения несуществующего обязательства в случае, когда приобретатель сможет доказать, что требующий возмещения знал об отсутствии обязательств.

Это весь перечень исключений по неосновательному обогащению, предусмотренный ст. 1109 ГК РФ. Он признан законом исчерпывающим и не трактуется никак иначе.

Остается добавить, что неосновательное обогащение может происходить в качестве приобретения чужого добра или его сбережения. Исследования судебной практики показывают, что четкого подхода в решении этих вопросов у судов общей практики нет. Сложности возникают в теоретическом толковании соотношения кондикционного обязательства с другими имущественными требованиями.

Советы юриста

Данные советы основаны на конкретных делах, выигранных в суде, потому имеют практическое значение.

Выполнение работ без оформления договорных обязательств.
В ситуации, когда выполнены определенные работы перед заказчиком, но договор о сотрудничестве не заключался и нет подписанных актов об исполнении работ, суд вправе отказаться от удовлетворения иска о взимании платы с заказчика.

В таком случае, ссылаясь на с. 1102 ГК, можно обвинить заказчика в незаконном обогащении. Веским аргументом будут доказательства надлежащего выполнения работ и свидетельства о факте обращения заказчика с просьбой выполнить эти работы. Подойдет протокол о намерениях, технические проекты и другое нечто подобное.

Возврат комиссионных банков.
Теперь любой заемщик может истребовать у кредитора возврат комиссий, оплаченных по договору кредитования. И текущая история договора значения не имеет, оплачен ли кредит в полной мере или нет. Судебные инстанции признали банковские комиссионные заемных контрактов незаконными.

Например, комиссия за обслуживание кредита за ведение счета и за выдачу кредита. Комиссия за ведение расчетного счета также признана незаконной, так как у клиента нет права выбора, он вынужден покупать эту услугу у банка при обслуживании.

Договор займа не аннулируется, незаконным признается пункт о взимании дополнительных комиссионных, который в свою очередь трактуется как неосновательное обогащение подлежащее возврату.

Источник: https://SudebnayaPraktika.ru/grazhdanskie-dela/neosnovatelnoe-obogashhenie.html

Вы ещё не достроили свой дом? Тогда налоговая идёт к вам

Улучшаем недострой за счет арендатора (Тяпухин С.В.)

Немалое количество готовых домов по документам числится незавершённым строительством. Александр Зайцев

Представьте, человек строит дом. Основные работы уже выполнены, хозяин вселяется, празднует новоселье и не спеша что-то достраивает, обустраивает. Дом по бумагам числится как незавершённый объект. Но вот он полностью готов, а хозяин не спешит оформлять документы: либо некогда, либо лень суетиться. А между тем экономит на налогах. Со следующего года такой способ экономии уже не пройдёт.

Кстати

Объекты незавершённого строительства будут облагаться по тем же ставкам налога, что и недвижимость: 0,1 процента — на жилые объекты стоимостью менее 300 миллионов рублей, 0,5 процента — на иные здания и помещения, к примеру, на апартаменты, от 0,5 до 2,0 процента — на объекты стоимостью свыше 300 миллионов рублей.

Налог на недострой

Одобрены изменения в Налоговый кодекс, меняющие порядок расчёта налога на имущество физических лиц. Они вступают в силу с 1 января 2015 года.

— В 401-й статье Налогового кодекса чётко сказано, что объектами налогообложения признаются в том числе и объекты незавершённого строительства, которые прежде не облагались налогом.

У нас на территории Свердловской области из двух миллионов объектов капитального строительства, которые числятся в налоговой базе, 44 тысячи, или 2,2 процента, — это незавершённые строения, — рассказала корреспонденту «ОГ» Лидия Исаева, начальник отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц УФНС России по Свердловской области.

Между тем возникает ряд непростых вопросов. Эксперты отмечают, что в действующем налоговом законодательстве нет специального определения для понятия «объект незавершённого капитального строительства». кроме того, нет правил для оценки таких объектов, если они принадлежат физическим лицам. Нет сомнений в том, что эти правила будут разработаны, но когда — пока неизвестно.

Что касается налога на имущество физических лиц, то до сих пор он рассчитывался на основе инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, то есть с учётом фактического износа здания.

Согласно изменениям в Налоговый кодекс, налог будет рассчитываться на основе кадастровой стоимости, то есть с учётом ряда параметров, в том числе года постройки объекта и его месторасположения. Кадастровая стоимость, как правило, значительно выше инвентаризационной.

Однако со следующего года на новую модель расчёта перейдут не все субъекты федерации. Регионам дано право самостоятельно определить срок перехода в период до 2020 года.

— На территории Свердловской области в 2015 году исчисление налога на имущество физических лиц, соответственно и на объекты незавершённого строительства, будет производиться по инвентаризационной стоимости. Уплату такого налога граждане будут производить за 2015 год уже в 2016 году, — уточнила Лидия Исаева.

Выходите из тени

Безусловно, есть и дома, коттеджи, дачи, не вовлечённые в налоговый оборот по той причине, что в налоговых органах просто нет никаких сведений ни об этих объектах, ни об их владельцах. Хозяев такого имущества тоже ждёт неприятный сюрприз.

C 1 января 2015 года у граждан появится новая обязанность: они должны будут информировать налоговую службу о том, что владеют неучтённой недвижимостью, в том числе недостроенной. Допустим, соседям принесли налоговые уведомления, а вам — нет. Нужно сообщить от этом в УФНС.

Если сообщите до 2017 года, вам будут начислять налог с того периода, когда сотрудники налоговой инспекции узнали об объекте. Если после — плюсом к тому — за три минувших календарных года.

С 1 января 2017 года за неисполнение этой обязанности предусмотрено наказание: штраф в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога.

— Это нововведение направлено на пополнение налоговой базы по неучтённым землям и имуществу. Никогда прежде обязанности сообщать о своём имуществе у физических лиц не было. Меняются и сроки уплаты налога.

Если сейчас все имущественные налоги нужно уплатить до 1 ноября, то со следующего года срок будет — 1 октября, — отметила заместитель руководителя управления ФНС России по Свердловской области Марина Рябова.

Платят только собственники

Нет никаких сомнений в том, что в результате нововведения доходы муниципалитетов существенно повысятся. А повлияют ли изменения на уровень цен?

— Спрогнозировать влияние нововведений на рынок жилья пока сложно, — сказал нашему изданию исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев.

Между тем все новостройки теперь тоже будут относиться к объектам незавершённого строительства. Люди, купившие и собирающиеся покупать квартиру в строящемся доме, озадачены: не придётся ли им платить налог на квартиру в доме, который находится на стадии котлована? Ведь договор участия в долевом строительстве регистрируется в Росреестре.

— Несмотря на то, что человек заключил договор о приобретении доли, он не является собственником квартиры, если дом ещё не построен. Собственником он станет только после того, как приобретённый объект будет передан ему застройщиком по акту приёма-передачи, — пояснила Лидия Исаева.

При затянувшемся строительстве уплата налогов — проблема не покупателя жилья, а застройщика.

Между тем Минэкономразвития опубликовало доработанный проект поправок к статье 396 Налогового кодекса РФ, которые призваны помочь в борьбе с долгостроями. Для частников и компаний, которые медлят со строительством, предлагается ввести повышенные ставки земельного налога.

Источник: https://www.oblgazeta.ru/economics/20449/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.