+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Высвобождение имущества из-под залога (Сорокин А.)

Содержание

Сопровождение залогового обеспечения по кредиту

Высвобождение имущества из-под залога (Сорокин А.)

После предоставления банком кредитного продукта под имущественный залог, работа банка с залогом не заканчивается.

Банк, на основании заключенного с залогодателем договора залога, контролирует физическое состояние залога и его правовой статус, производит периодическую переоценку залога.

Кроме этого, в определенных случаях, залогодатель обязан получать согласие банка на осуществление действий с залоговым обеспечением. Рассмотрим подробнее действия банка по сопровождению залога и обязанности залогодателя перед банком в отношении залогового имущества.

Действия банка по сопровождению кредита с залоговым обеспечением

  1. Контроль фактического наличия и состояния (мониторинг) предмета залога путем выезда на местонахождение залога. Сотрудник банка (как правило, сотрудник залогового подразделения) проверяет наличие, состояние, условия хранения залога. Мониторинг бывает плановый и внеплановый. Плановый мониторинг осуществляется с определенной периодичностью.

    Для разных видов залога периодичность разная и зависит, в том числе от внутренней залоговой политики банка. Для недвижимости периодичность мониторинга составляет 1 раз в 6 — 12 мес., для оборудования и транспорта — 1 раз в 3-6 мес., для товаров в обороте 1 раз в 1-3 мес.

     Внеплановый мониторинг проводиться в случае возникновения негативной ситуации по кредитному продукту (например, в случае нарушения клиентом условий кредитного договора) или наличия оперативной необходимости (например, возникновение страхового события, в результате которого предмет залога пострадал).

  2. Контроль правового статуса предмета залога.

    Помимо физической проверки, у залогодателя запрашиваются документы, подтверждающие право собственности на залог и документы, подтверждающие отсутствие обременений на залог со стороны третьих лиц. Могут запрашиваться и другие документы, специфичные для данного обеспечения.

    Например, для квартиры могут запрашиваться справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, при залоге права аренды на недвижимость, могут запрашиваться документы, подтверждающие оплату очередных арендных платежей арендодателю.

    При страховании предмета залога с рассрочкой платежа, банк контролирует оплату путем запроса у клиента платежных документов, подтверждающих оплату страховых взносов.

  3. Контроль стоимости и ликвидности предмета залога. В соответствии с нормативными документами ЦБ, предмет залога 1 и 2 категории качества подлежит обязательной переоценке с периодичностью 1 раз в квартал.

    Внеплановая переоценка осуществляется банком в случае необходимости. Это может быть изменение экономической ситуации, осуществление каких-либо действий с залогом со стороны залогодателя (вывод из-под залога, изменение физических характеристик залога, изменение правового состава прав и обременений на залог и др.

    ), осуществление каких-либо действий с залогом со стороны банка (принятие на баланс банка, реализация банком залога в качестве обеспечения кредитных обязательств и др.).

  4. Рассмотрение и предоставление согласия/несогласия банка на планируемые залогодателем действия с предметом залога. Более подробно я рассмотрю этот пункт отдельно.

  5. Осуществление действий с залогом, направленные на идентификацию и сохранение предмета залога. Здесь имеется ввиду нанесение знаков о залоге, ограничение доступа к залогу, перемещение на территорию, подконтрольную банку, заключение договоров с третьей стороной об ответственном хранении и другое. Кроме того, на срок действия кредитного продукта, банк может принимать на хранение оригиналы правоустанавливающих документов на предмет залога. Например, при залоге автотранспорта, многие банки принимают на хранение оригиналы ПТС.
  6. В случае не возврата кредита, изъятие, предпродажная подготовка и реализация предмета залога.

Обязанности залогодателя

В договоре залога, как правило, предусмотрены следующие типовые пункты по обязательствам залогодателя в части залога. Залогодатель обязан:

  • допускать представителей банка на территорию местонахождения и предоставлять все необходимые для проверки залога документы;
  • застраховать залог и оплатить страховой взнос;
  • не ухудшать качество залога;
  • предпринимать все действия для содержания залога в надлежащем виде, в том числе оплачивать все коммунальные расходы, текущие расходы и налоги;
  • не отчуждать и не обременять правами третьих лиц (в том числе путем передачи в долгосрочную аренду, передачи в последующий залог и др.) предмет залога без согласования с банком;
  • незамедлительно сообщать банку о случаях, связанных с ухудшением залога, в том числе страховыми случаями;
  • без предварительного согласия банка не допускать перепланировок, реконструкций и иных действий, которые могут привести к изменению характеристик предмета залога;

Процедура рассмотрения банком вопроса об изменении технических параметров или состава обременений предмета залога

При залоге торгово-офисной недвижимости часто встречается ситуация, когда залогодатель планирует передать в аренду заложенную в банке недвижимость или ее часть. При передачи в долгосрочную аренду сроком от 1 года и более, договор аренды подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРПН).

Однако без письменного согласия банка, ЕГРПН не зарегистрирует договор аренды. В этом случае клиент обращается в банк за согласием на передачу в аренду. При рассмотрении этого вопроса, банк запрашивает проект договора аренды, для того чтобы убедиться, что предлагаемая передача в аренду не снижает стоимость и ликвидность недвижимости.

Факторами, снижающими стоимость и ликвидность, могут послужить заниженная по сравнению с рынком арендная плата (часто встречается между аффилированными компаниями), отсутствие возможности повышать арендную плату при длительном договоре аренды и другие.

Банк анализирует проект договора и, либо дает согласие на передачу в аренду на предлагаемых условиях, либо вносит свои замечания и дополнения, либо не дает согласие, если клиент не принимает замечания и дополнения банка.
При передаче в аренду, для нового арендатора часто требуется перепланировка или реконструкция помещений.

В этом случае, залогодатель также обращается за согласием в банк, ведь данные изменения влекут за собой изменения технических характеристик (площадь, планировка и т.л.). В банк предоставляется проектно-разрешительная документация. В случае если планируемые изменения не приведут к снижению стоимости и ликвидности недвижимости, то банк дает согласие на перепланировку или реконструкцию.

Основанием для отказа может послужить отсутствие проектно-разрешительной документации при капитальной реконструкции (например, надстройка этажа, снос капитальных стен) или длительная невозможность эксплуатации заложенный недвижимости вследствие проводимых работ по реконструкции.

Вывод из-под залога имущества

При частичном погашении кредита или в ходе хозяйственной деятельности у клиента может возникнуть потребность в выводе из под залога обеспечения. При этом возможны два варианта — клиент просит вывести обеспечение без замены на другое или с предоставлением нового обеспечения.

Банк оценивает новое обеспечение и, в случае, если новое обеспечение обладает стоимостью и ликвидностью не менее выводимого из-под залога, дает согласие.

Новое обеспечение оформляется в залог, а действующее обеспечение выводиться из-под залога путем заключения дополнительных соглашений об изменении состава залога к договорам залога и страхования.

Источник: http://hcpeople.ru/soprovozhdenie_zaloga_v_bank/

Каким способом не платить судебные штрафы под залог имущества

Высвобождение имущества из-под залога (Сорокин А.)

10.09.2018

Неудивительно, что реализовывать имущество с таким обременением как залог невероятно сложно. Спрос на такое – минимален.

Само наложение ареста – трудоёмко и потребует времени на судебное разбирательство, а получение средств для погашения долга – не гарантируется.

Именно по этой причине приставы предпочитают с заложенным имуществом не связываться, хотя такая возможность законом и предусмотрена.

Может ли пристав, наложить арест на имущество, находящееся в залоге

По поводу уголовной ответственности. Кредитные отношения в основной своей массе это гражданские отношения и за них предусмотрена гражданская ответственность. Речь об уголовной ответственности может идти в тех случаях, когда совершается мошенничество. Обычно это представление ложных сведений о себе, о целях на кредит и пр.

Если долг возник только в связи с тем, что нет возможности его погасить (отсутствует доход, нет имущества и пр.), то об уголовном деле не следует беспокоиться.

Работники банков и коллекторских организаций часто использует этот психологический прием (запугивают родственников уголовной ответственностью заемщика), но не всегда это правда.

В случае если торги признаны несостоявшимися, то банк имеет право в десятидневный срок приобрести данное залоговое имущество и зачесть свои требования в сумму покупки (здесь стоит обратить внимание на стоимость, по которой банк зачтет имущество в счет долга).

О взыскании имущества должника, находящегося в залоге

Как было уже отмечено выше, суд практически всегда требует оценку предмета залога. Делается это и с той целью, чтобы защитить интересы должника, так как нередки ситуации, когда стоимость залога превышает размер задолженности.

В таком случае суд обязывает кредитора осуществить реализацию заложенного имущества, полученные от продажи средства направить на погашение задолженности, а оставшиеся передать должнику. Например, кредитная организация А. обратилась в суд с требованием обратить взыскание на заложенное имущество – трехкомнатную квартиру в связи с неисполнением обязательств гражданина И.

по погашению кредита. Из представленных документов следовало, что гражданин И. оформил договор ипотеки на трехкомнатную квартиру сроком на пять лет, с момента заключения договора прошло три с половиной года, на протяжении последних шести месяцев он не погашал задолженность по кредитному договору. При этом ранее К.

платил кредит по графику, при этом сумма ежемесячных платежей часто значительно превышала сумму платежей по договору. Истец требовал передать предмет залога в собственность банка. Суд, рассмотрев представленные доказательства, вынес решение – удовлетворить требования кредитора частично: произвести изъятие заложенной квартиры у К.

, осуществить её реализацию посредством открытого аукциона. По результатам продажи квартиры банк должен был получить сумму оставшейся задолженности по кредитному договору и судебные издержки, а должник всю остальную сумму после погашения указанных платежей.

Интересное:  Как предоставляются льготы ветеран труда за коммуналку

Обращение взыскания на заложенное имущество: судебная практика

Предмет залогового обеспечения и документацию на него у заемщика изымает не представитель банковской структуры, а судебный пристав, который передаст их по назначению. Далее, объект (или документы на него) будут участвовать в качестве лота открытых торгов или банк реализует их через собственные каналы.

Порядок обращения взыскания на имущество, которое является предметом залогового обеспечения по кредитным операциям

  1. Имущество успешно реализуется на торгах, и из полученной суммы кредитор забирает свой долг, организаторы торгов получают плату за услуги, остаток (если имеется) передается должнику.

    Если же денег, полученных от продажи, не хватило на покрытие кредита, то оставшаяся сумма долга погашается из иного имущества гражданина.

  2. Торги признаны несостоявшимися.

    Кредитору предлагается в течение 10 дней со дня проведения торгов выкупить заложенное имущество, включив в сумму долг гражданина.

  3. Кредитор отказывается выкупать имущество. В этом случае через месяц после проведения первых торгов объявляется о проведении вторых.

  4. Торги не состоялись. Кредитору опять предлагают выкупить имущество, но уже по стоимости на 25% ниже относительно заявленной на первых торгах.
  5. Кредитор отказывается от покупки имущества, и залог прекращает свое действие.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

  1. Судебный пристав, являющийся исполнителем судебного решения, должен будет взять у должника документы, требующиеся для обращения взыскания на заложенное имущество или изъять у него предмет залога (если речь идет о движимом имуществе).
  2. Заложенное имущество должника будет реализовано на торгах по решению суда.

Порядок обращения взыскания на имущество должника, находящееся в залоге банка, Статья 237 ГК РФ

При наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, Арбитражным процессуальным кодексом РФ установлена возможность отсрочки или рассрочки исполнения судебного решения, изменения способа и порядка его исполнения. Предмет залога на момент исполнительного производства может быть высвобожден в случае, если залогодателем будут представлены доказательства, свидетельствующие о погашении долгового обязательства иным способом.

Интересное:  Льготы ветерана труда в балашихе

Высвобождение имущества из-под залога (Сорокин А

2. После того как займодавец выиграет суд, пристав сможет произвести оценку вашего имущества, для чего он может пригласить независимого эксперта, после этого останется только обратить на вашу собственность взыскание и реализовать его. Причем оценка и реализация имущества осуществляется за счет должника.

Как защитить имущество от взыскания за долги по кредиту

Исполнительный судебный пристав, чтобы проследить порядок выполнения исполнительного листа, включающего требования о взысканиях, имеет право, также и в течение срока, назначенного для добровольного исполнения указанных требований, объявить арест имущества заемщика. Учитывая это, пристав может не применять алгоритм очередности обращения иска на вещи должника.

Как взыскивается заложенное имущество

Третий вариант развития событий — это подача искового заявления в суд на автозаемщика, где банк узнает, что автотранспортное средство уже продано и к ответственности уже пытаются привлечь нового автовладельца. То есть требуют обратить взыскание, но уже с Вашего авто.

Что делать, если купил авто, а машина в залоге у банка? Как продать

Соглашение о возможности внесудебного взыскания за счет залога заключается в той же форме, что и договор залога. Обычно это условие просто включается в договор залога, позволяя сторонам в дальнейшем уже не возвращаться к этому вопросу.

Дополнительное соглашение или условие о внесудебной процедуре удовлетворения требований кредитора за счет залога должно предусматривать описание конкретного порядка реализации залогового имущества.

Минимальный набор требований – один или несколько законных вариантов реализации залога, а также оговорка о стоимости залога в контексте стартовой цены реализации либо порядок ее определения.

Гк рф: залог недвижимого имущества

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

Например, если вы решили оформлять банкротство , но залогом по кредиту служит ваше единственное жилье, тогда как вы готовы расстаться, к примеру, со своим автопарком или коммерческой недвижимостью, которые не отягощены залогом. В таком случае целесообразно заменить залог , затем, к примеру, переоформить право собственности на жилье на другое лицо – и после этого можно оформлять банкротство без опаски потерять квартиру.

Что делать, если есть задолженность по кредиту

Каким способом не платить судебные штрафы под залог имущества Ссылка на основную публикацию

Источник: http://uslugi-jurista.ru/alimenty/kakim-sposobom-ne-platit-sudebnye-shtrafy-pod-zalog-imushhestva

Как вывести заложенное имущество

Высвобождение имущества из-под залога (Сорокин А.)

Здравствуйте дорогие друзья и читатели моего интернет ресурса.

Сегодня речь пойдет не совсем о легком вопросе. Дело все в том, что многие заемщики, столкнувшись с банковской системой, спрашивают: — у меня по договору — залог. Как вывести заложенное имущество?

Да, могу сказать, что вопрос сложный, ведь договор подписан, оформлено все юридически верно. С процессуальной точки зрения не подкопаешься… Как строить свою линию защиты в таких делах.

Вот об этом, о том, как вывести заложенное имущество, я и решил сделать пошаговую инструкцию. Многие положения могут Вам показаться знакомыми и простыми, но это первое впечатление, которое как известно, всегда обманчиво. Читаем до конца!

Пошаговая инструкция о том, как вывести заложенное имущество

Существует несколько вариантов. А также имеются и альтернативные методы. Я постараюсь не лить воду и дать максимально полезную информацию в вопросе вывода заложенного имущества.

Итак, как вывести заложенное имущество? Приступаем.

Способ 1: Изменяем порядок и способ исполнения обязательства

Согласно ГПК РФ и АПК РФ (для тех, кто не знает — аббревиатура расшифровывается как гражданско-процессуальный и арбитражно-процессуальный (соответственно) кодексы) существует возможность попросить у суда отсрочку, рассрочку исполнения судебного акта, а также изменить порядок и способ исполнения судебного решения.

Что это такое — изменить порядок и способ исполнения судебного решения? Все просто! В судебном решении будет ссылка не только о том, что с Вас взыскать определенную сумму денег, но еще и обратить взыскание на заложенное имущество путем обращения на торги.

Вот этот способ — обращения взыскания на заложенное имущество путем направления на торги и можно изменить. Для этого Залогодателю, Заемщику необходимо предоставить доказательства:

  • Что стоимость требований банка не превышают 5% от стоимости заложенного имущества или доказать несоразмерный характер требований кредитора с оценкой заложенного имущества.
  • Предложить свой вариант исполнения судебного акта.

Приведу пример из практики: Должник подал  в суд  заявление об изменении способа и порядка исполнения судебного решения. В своем заявлении Должник ссылается на то, что решение суда по делу было исполнено в части, и остаток долга составляет всего 131 496 рублей.

По мнению Должника остаток долга несоразмерно стоимости залогового имущества, на которое суд обратил взыскание в своем судебном решении (залоговая стоимость имущества по решению суда составила 11 488 800 рублей).

При таких обстоятельствах, суд в удовлетворении поданного Должником заявления об изменении способа и порядка исполнения судебного решения отказал. Суд не принял позицию Должника по следующим причинам:

Изменение способа и порядка исполнения решения в части обращения взыскания на залоговое имущество, принадлежавшее ответчику, может существенно затруднить исполнение решения суда или сделать его невозможным в случае высвобождения данного имущества из-под обременения и дальнейшей возможной его реализации должником.

Как было установлено, в судебном заседании Должник не предоставил доказательства возможности погашения остатка долга по решению суда. И в этом заключалась роковая ошибка со стороны Должника.

Именно Должник в этом деле обязан был предоставить доказательства иного способа исполнения судебного решения, а также обязан был ссылаться на эти доводы до вынесения судебного акта по настоящему делу.

(Определение Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2014 N А53-23327/13).

Именно поэтому, когда мы обращаемся в суд с требованием об изменении порядка и способа исполнения судебного акта нам необходимо:

  • Доказать несоразмерность требований кредитора фактической стоимости залогового имущества.
  • Доказать, что судебное решение в больше части уже исполнено
  • Доказать, что есть иные, не менее эффективные способы исполнения судебного акта.

При этом надо понимать, что при ипотеке — изменить порядок и способ исполнения судебного акта возможно только после проведения первых публичных торгов. До проведения первых торгов суваться в суд нет никакого смысла — если только у Вас нет цели затянуть время, что в некоторых ситуациях выглядит как спасительный воздух для Должника.

Способ 2: Увеличение стоимости заложенного имущества

В предмет доказывания по гражданскому делу входит не только определение суммы долга. Также судам необходимо установить начальную стоимость заложенного имущества.

При этом, как это уже было сказано в статье про предмет доказывания — эти моменты, кому и что доказывать должен определять суд!

Здесь ответчик в судебном процессе заявляет соответствующее ходатайство о проведении соответствующей судебной товароведческой экспертизы по определению стоимости заложенного имущества.

Скажу исходя из практики — в большинстве случаев удается поднять стоимость заложенного имущества при таком подходе примерно процентов на 30-40. Т.е. если имущество было оценено кредитором в его исковом заявлении в 1 500 000 рублей, то после экспертизы есть реальный шанс того, что заложенное имущество будет стоить 1 950 000 — 2 100 000 рублей.

При этом, в общем порядке снижается сумма кредитной задолженности.

Уменьшаем неустойку, взыскиваем незаконные банковские комиссии и многое другое… Как показывает практика — у должника после таких действий остаются деньги на руках, на которые можно купить что-нибудь на замену. Конечно же, царские хоромы не купишь, но приличную однокомнатную квартиру и крышу над головой получить вполне реально!

Способ 3: Продажа заложенного имущества

Честно сказать, я не сторонник такого способа. Но он есть и я в рамках данной статьи просто обязан про него рассказать. Со всеми последствиями, разумеется… Как вывести заложенное имущество — просто продать его!

Добросовестное приобретение залогового имущества в соответствии с п.п. 2 ч. 1 ст. 352 ГК РФ стало являться самостоятельным основанием для прекращения залога в силу прямого указания на то закона.

Кстати и Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.

2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» более точно излагает данную позицию, давая разъяснения судам о том, как применять такое положение Гражданского Кодекса! В постановлении указано, что не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать (и не могло знать) о том, что приобретаемое им движимое имущество является предметом залога.

При этом суды оценивают обстоятельства приобретения заложенного имущества, при которых произошла продажа этого заложенного имущества. Так, в  частности, суды должны установить:

  • был ли вручен приобретателю имущества первоначальный экземпляр документа, свидетельствующего о праве продавца на продаваемое имущество (например, паспорт транспортного средства), если нет, интересовался ли приобретатель о причинах его отсутствия, какие ответы были им получены, что было сделано приобретателем для того, чтобы выяснить вопрос о возможном залоге;
  • имелись ли на заложенном имуществе в момент его передачи приобретателю знаки о залоге.
  • Делались ли запросы в органы ГИБДД и другие регистрирующие органы о подтверждении или отсутствии факта залога/ареста на покупаемое имущество;

Указанные нововведения нашли отражение в уже сложившейся судебной практике. Кстати, могу подсказать об очень занимательном положении. Дело все в том, что в качестве залога у нас в стране могут выступать только имущество! А ПТС к имущество не относится. Это документ — это паспорт Вашего автотранспортного средства…

Так что у Вас есть великолепная возможность вернуть ПТС из Банка. Тогда вопросы суда о подлиннике ПТС отпадут сами собой…

Источник: http://d-gurev.ru/sudebnoe-proizvodstvo/kak-vyvesti-zalozhennoe-imushhestvo.html

вывод из залога

Высвобождение имущества из-под залога (Сорокин А.)

Являюсь залогодателем по кредиту, в залоге — автомобиль. Хочу вывести автомобиль из под залога. Кредит уже проплачен на стоимость автомобиля, и банк согласен вывести его. НО. Заявление о выводе банк требует за подписью того, на кого оформлен кредит.

1. Залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

Вывод из залога

Prosto бывают такие ситуации, когда нужно продать квартиру, которая находится в залоге у банка.

В поисках «легких путей» владельцу могут показаться заманчивыми предложения компаний, обещающих решить вопрос быстро и эффективно.

Однако иногда в результате можно не только не получить желаемого, но и потерять значительную сумму. О том, как вывести имущество из-под залога и не понести убытки, узнавал Prostobank.

Вывод кредитного имущества из залога

В жизни бывают случаи, когда срочно требуется вывести заложенный объект недвижимости из кредитного обеспечения. Самый простой пример – вам срочно для каких-то целей нужно его продать. Но так как данный объект находится в, вы это сделать не можете. Рассмотрим самые популярные способы вывода кредитного имущества из залога.

Самый простой способ – это полностью погасить кредит. Тогда у банка не будет к вам абсолютно никаких претензий, и вы сможете легко вывести заложенное имущество.

Вывод недвижимости из залога

Посетители юридической консультации задали 9 вопросов по теме «». В среднем ответ на вопрос появляется через 15 минут, а на -вопрос мы даём гарантию минимум двух ответов, которые начнут поступать уже в течение 5 минут!

Единственный учредитель ООО имеет недвижимость, приостанавливает деятельность предприятия. Регистрирует новое ООО. Пути вывода недвижимости из одного в другое ООО? Спасибо! 30.

Вывод недвижимости из-под залога

Лет пять назад на рынке случился кредитный бум, когда посредством банковских кредитов многие обзавелись автомобилями и недвижимостью. В связи с этим сейчас все чаще задаются вопросом о том, как выводить имущество из-под залога.

Для того чтобы законным путем вывести имущество из-под залога без участия банка, нужно, чтобы договор признали недействительным в судебном порядке. К примеру, после оформления банкротства без потери имущества можно спокойно реализовывать квартиру или переписывать её на другое лицо.

Как можно вывести недвижимость из под залога

Здравсвуйте уважаемые посетители сайта копании «Атланта+». В этой статье мы хотим поделитьс вами полезной информацией и расскажем о том как можно вывести недвижимость из под залога.

Уже на протяжении пяти лет многие пользуются потребительскими кредитами для приобретения автомобилей и недвижимого имущества. Но при этом, до сих пор возникает вопрос, как выглядит процедура вывода имущества из-под залоговой стоимости.

Как снять квартиру с залога

Ни для кого не секрет, что при покупке любого вида имущества в кредит или рассрочку у продавца, оно автоматом попадает в залог банка или другой организации.

То же самое касается и взятия ссуд в ломбардах и других кредитных организациях.

В соответствие с договором залога, заключенного с банком или иным кредитором, при неисполнении условий кредитования, они вправе использовать имущество для исполнения обязательств.

Как снять обременение с квартиры

Чаще всего квартира попадает в залог, если она была в свое время куплена по ипотечному кредиту. Но вот кредит погашен, и возникает вопрос, как снять обременение с квартиры. Исходной регистрацией обременения занимается банк.

Он и должен теоретически снимать его, когда заем полностью возвращен. На практике выводом недвижимости из залога часто приходится заниматься самим заемщикам.

Рассмотрим основные шаги того, как снять обременение с квартиры самостоятельно.

Квартирный ряд

Есть такое предубеждение, что с залоговыми квартирами лучше не связываться. Правильно ли это? Выросло ли число таких сделок? На эти и другие вопросы отвечает директор отделения агентства недвижимости «МИЦ-недвижимость» Константин Шибецкий.

– Сделки с залоговыми квартирами – это веяние кризиса, раньше таких квартир продавались единицы, поэтому миф о неудобстве подобных сделок плавно развеивался за счет увеличения их числа.

Освобождение имущества из-под залога усложнили

Огромный поток судебных исков о признании кредитных договоров недействительными настолько напугал банки и другие финансовые учреждения, что те добились принятия Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно выполнения хозяйственных обязательств» (далее – Закон). Этот документ определяет новые последствия признания кредитных договоров недействительными, которые существенно усложняют возможности по выведению имущества из-под залога.

Источник: http://likvidaciya-ooo-balashiha.ru/vyvod-iz-zaloga-13481/

Намеренный вывод имущества из залога решение – Правовая помощь юриста

Высвобождение имущества из-под залога (Сорокин А.)

На самом деле, не стоит особо рассчитывать на то, что при составления ипотечного договора, в нем не будут прописаны вышеупомянутые существенные условия или же он и будет в некоторой мере противоречить действующему законодательстве. Ведь во всех финансовых учреждениях вопросу составления подобных документом уделяется особое пристальное внимание.

Но при этом, в жизни случается всякое, поэтому не пренебрегайте внимательным прочтением и изучением договора ипотеки при его заключении с банковским учреждением (или прочим финансовым учреждением).

В целом же, подводя небольшой итог всему вышесказанному, можно сказать, что действенного механизма и рычага давления на банковское учреждение в вопросе уменьшения обеспечения договора ипотеки на сегодняшний день попросту нет.

Заявитель допустил ошибку, не представив доказательств, указывающих на возможность погашения задолженности иными способами, а также не использовал указанные доводы до момента вынесения решения по делу (Определение Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2014 N А53-23327/13).

При обращении взыскания на залоговое имущество ответчик-залогодатель имеет право доказать обстоятельства, подтверждающие незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества.

Размер требований залогодержателя предполагается несоразмерным в случае, когда сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от доказанной залогодателем рыночной стоимости предмета залога.

Высвобождение имущества из-под залога (сорокин а.)

И если покажется, что эти ограничения легко обойти, то это будет ошибкой. Все залоговое имущество регистрируется нотариусами, и вносится в реестр отягощения движимого имущества или в реестр прав на недвижимое имущество.

При продаже жилья или квартиры, первое, что выполнит государственный нотариус – это проверит отсутствие имущества в реестре. Вывод из залога – кто это делает? Залоговое имущество перестает быть залоговым после полного погашения кредита.

Внимание

В разных банках существуют разночтения в том, как выводить залоговое имущество из залога. Одни банки самостоятельно занимаются этим вопросом, и передают все необходимые документы и информацию нотариусу, другие же банки могут переложить эти заботы на плечи своих заемщиков.

Вывод имущества из залога

Наряду с существующей позицией гражданского законодательства — защитой интересов залогодержателя практика открывает реальные возможности законного и недобросовестного высвобождения имущества из-под залога.

Конечно, передача имущества в качестве способа обеспечения еще не означает запрета на его полное распоряжение, да и сам залогодержатель не накладывает никаких ограничений, и предмет залога, в принципе, может быть реализован залогодателем.

Возможно ли выведение имущества из под залога?

Важно

При передачи в долгосрочную аренду сроком от 1 года и более, договор аренды подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРПН). Однако без письменного согласия банка, ЕГРПН не зарегистрирует договор аренды.

В этом случае клиент обращается в банк за согласием на передачу в аренду. При рассмотрении этого вопроса, банк запрашивает проект договора аренды, для того чтобы убедиться, что предлагаемая передача в аренду не снижает стоимость и ликвидность недвижимости.
Факторами, снижающими стоимость и ликвидность, могут послужить заниженная по сравнению с рынком арендная плата (часто встречается между аффилированными компаниями), отсутствие возможности повышать арендную плату при длительном договоре аренды и другие.

Вывод имущества из-под залога: как избежать неприятностей

Высвобождение имущества из-под залога (Сорокин А.)

Недавно мы получили письмо от неизвестной компании, предлагающей услуги по выводу имущества из-под залога путем «оспаривания договора залога, судебного ареста имущества с целью обеспечения и других действий, отягощающих и ограничивающих гражданский оборот имущества и права собственника имущества». Prostobank.ua решил разобраться, что может скрываться за таким предложением, и какими будут риски при пользовании предлагаемыми услугами.

Как это делается

Сами методы работы, предлагаемые загадочной компанией, весьма обычные в юридической практике. Обычно, помимо, конечно же, полного погашения кредита, для вывода имущества из-под залога банка могут использоваться следующие поводы.

Если у вас есть альтернативное имущество, которое вы можете предоставить в качестве залога, то можно предложить банку произвести замену. «Если у должника есть иное равноценное имущество, он может предложить его в качестве замены предмета залога», – комментирует Екатерина Гутгарц, редактор портала Prostopravo.com.ua.

В некоторых случаях можно говорить даже об уменьшении стоимости залога – если часть кредита уже погашена, то новый залог может быть дешевле, поскольку будет обеспечивать меньшую сумму кредита, чем изначальная. Однако такие вопросы следует решать в индивидуальном порядке с банком – общепринятой практики на этот счет не существует.

  • Признание недействительным кредитного договора

Если альтернативного залога у вас нет, то можно оспорить сам кредитный договор. Это возможно в том случае, если его заключение произошло с нарушением закона. Например, договор подписан без письменного согласия супруга/супруги заемщика.

Также в последнее время распространены случаи признания недействительными договоров на кредиты в иностранной валюте на основании отсутствия у банков индивидуальной лицензии на выдачу таких кредитов.

Но, как показывает практика, подобные решения судов первой инстанции могут быть отменены апелляционным судом.

В случае успешного оспаривания вашу недвижимость или другое имущество выведут из залога. Правда, в этом случае следует быть готовым к тому, что и кредит придется вернуть банку сразу и в полном размере.

«Признание недействительным основного обязательства означает, что каждая из сторон должна вернуть второй стороне все полученное по договору.

Например, по кредитному договору заемщик должен вернуть всю суму кредита банку, за вычетом уже сделанных им выплат», – поясняет Екатерина Гутгарц.

Хорошая новость для заемщика состоит в том, что проценты банку платить не придется, а уже уплаченные проценты будут вычтены из остатка задолженности по кредиту.

Плохая новость: остаток задолженности нужно вернуть банку не позже, чем через 30 дней после вынесения решения суда о недействительности договора, лишь после этого вы сможете распоряжаться своим имуществом (статья 1057 Гражданского кодекса).

  • Признание недействительным договора залога

Другим выходом может быть оспаривание договора залога. Как и в предыдущем случае, это возможно не по одному желанию заемщика, а при наличии определенных предпосылок.

«Если при заключении договора ипотеки были нарушены права второго из супругов или несовершеннолетнего ребенка, это может быть основанием для его оспаривания», – поясняет Екатерина Гутгарц. Так что если супруг или супруга заемщика не знали о предоставлении недвижимости в залог, они могут обратиться в суд с иском.

Кроме того, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, и она была предоставлена в залог без согласия органов опеки и попечительства, то договор также можно признать недействительным.

Если такие основания у вас есть – можете подавать иск в суд. Однако помните, что на вашу обязанность погасить кредит с процентами решение суда никак не повлияет. «Признание недействительным договора залога не влечет за собой прекращение основного обязательства и должник все равно обязан выплачивать кредит и проценты», – комментирует Екатерина Гутгарц.

  • Расторжение кредитного договора

Если кредитный договор был заключен в соответствии с законом, и для оспаривания договора залога также нет оснований, можно рассмотреть вариант расторжения кредитного договора. Однако сделать это также можно лишь в отдельных случаях.

Для того чтобы договор мог быть расторгнут по инициативе заемщика, нужно чтобы банк нарушил его или не выполнил свои обязанности по договору. К примеру, если банк не предоставил вам всю сумму кредита. Другим поводом может быть существенное изменение обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора.

Теоретически, к таким обстоятельствам может относиться даже мировой финансовый кризис 2008 года и резкое – вдвое – повышение курса доллара (для долларовых кредитов). Но, как показывает практика, применение этого аргумента не всегда возможно.

Если по договору все риски, связанные с существенным изменением обстоятельств, несет заемщик, то обжаловать договор на этом основании не выйдет – об этом свидетельствует решение Верховного Суда от 21.04.2010 г.

Этот способ подойдет вам в том случае, если вы – не заемщик и владелец залогового имущества, а кредитор.

Если владелец имущества должен не только банку, у которого оно находится в залоге, но и вам, то вы можете подать иск в суд с требованием арестовать заложенное имущество с целью обеспечения обязательства перед вами.

««Наложение ареста на имущество возможно по определению суда на любой стадии судебного процесса как мера по обеспечению иска», – комментирует Екатерина Гутгарц.

Если же вам предлагают судебный арест как способ вывода вашего имущества из-под залога, то важно учесть, что сам по себе арест действия залога не прекращает.

«Эта мера лишь временная, поскольку с наложением ареста на имущество залог не прекращается, просто залогодержатель не сможет его реализовать, пока наложен арест», – поясняет юрист. Так что в этом случае потребуются дальнейшие действия: реализация предмета залога.

Если же банк узнает о коварных планах ваших «консультантов» до этого, то он может обжаловать наложение ареста и отменить его в судебном порядке, восстановив свои права.

Если же предмет залога все же удалось реализовать, то готовьтесь к ответным действиям банка: он может потребовать заменить предмет залога или выплатить кредит досрочно.

Что нужно учесть

Как видим, легальные способы вывода имущества из-под залога могут быть использованы только в том случае, когда есть юридические основания для их применения.

Если кредитный договор и договор залога были заключены в соответствии с нормами закона, банк добросовестно выполняет свои обязательства, у заемщика нет альтернативного имущества для предоставления в залог, а также проблемных долгов перед другими банками и лицами – то для вывода имущества из-под залога придется погашать кредит.

А это значит, что обещания компании 100%-ного положительного результата должно стать для вас настораживающим сигналом.

«Я советую обращаться к профессиональным юристам, которые оценят все варианты возможного развития событий и предоставят юридическое заключение по вашей ситуации.

Избегайте обращения к так называемым “решателям”, дающим “100% гарантию решения вопроса”», – резюмирует Екатерина Гутгарц.

Что же касается выбора профессионального юриста, то при его поисках стоит прибегать к надежным источникам информации, к которым объявления «со столба» и спам-рассылка, очевидно, не относятся.

Но даже если вы допускаете возможность обратиться в компанию по такому объявлению, то для начала хотя бы наведите справки о том, кто его дал, чтобы избежать рисков. «Риск может состоять в том, что клиент потратит средства, а желаемый результат не будет достигнут», – предупреждает Екатерина Гутгарц.

В нашем случае поиски в интернете показали, что услуги по выводу имущества из залога нам предложила «Международная адвокатская компания Жариков Компани», которая ранее действовала как адвокатская компания «Жариков и компания», а еще ранее – как «Международная адвокатская компания Жариков и Синиченко».

Также мы узнали, что, помимо частых смен юридического лица (что может говорить о попытках уйти от ответственности и скрыть негативные последствия работы), компания распространяет рекламу своих услуг преимущественно методом спам-рассылки. О самих же услугах встречаются в большинстве своем негативные отзывы.

Мнение

Екатерина Гутгарц, редактор портала Prostopravo.com.ua

В статье 593 Гражданского кодекса Украины установлены такие основания прекращения права залога:

  1. прекращения обязательства, обеспеченного залогом;
  2. утрата предмета залога, если залогодатель не заменил предмет залога;
  3. реализация предмета залога;
  4. приобретение залогодержателем права собственности на предмет залога.

Право залога прекращается также в других случаях, установленных законом.

К способам вывода имущества из-под залога также можно отнести замену предмета залога (осуществляется с согласия залогодержателя). Чаще всего применяются такие способы как признание недействительным основного договора, обеспеченного залогом, или признание недействительным самого договора залога.

Источник: http://www.prostobank.ua/zalogi/stati/vyvod_imuschestva_iz_pod_zaloga_kak_izbezhat_nepriyatnostey

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.