+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Затраты застройщика после завершения строительства (Сибиряков Н.)

Консервация незавершенного строительством объекта,

Затраты застройщика после завершения строительства (Сибиряков Н.)

1.1. В соответствии сПравилами (ПостановлениеПравительства РФ от 30.09.

2011 N 802) под консервациейпонимается приведение объекта и территории, используемой для еговозведения (строительная площадка), в состояние, обеспечивающеепрочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования иматериалов, а также безопасность объекта и строительной площадкидля населения и окружающей среды.

1.2. Согласно п.4ст.

52 Гражданского Кодекса РФ застройщик (или заказчик) долженобеспечить консервацию объекта капитального строительства принеобходимости прекратить работы или их временно приостановить насрок более чем на шесть месяцев.

1.3. Порядок проведенияконсервации

1.3.1.

В случаепрекращения или приостановления строительных работ более чем нашесть месяцев застройщик (заказчик) принимает решение о консервацииобъекта (за исключением объекта государственной собственности) и обисточнике средств на оплату расходов, связанных с консервацией.

1.3.2.

В таком решениидолжны быть определены:

-перечень работ по консервации объекта;

-лица, ответственные за сохранность и безопасность объекта(должностное лицо или организация);

-сроки разработки технической документации, необходимой дляпроведения работ по консервации;

-сроки проведения самих работ;

-размер средств на проведение этих работ, определяемый на основанииакта, подготовленного подрядчиком и утвержденного застройщиком(заказчиком).

1.4. После принятиярешения о консервации застройщик (заказчик) обеспечивает подготовкутехнической документации. Причём он самостоятельно определяет ееобъем и содержание.

1.5. На основанииуказанного решения застройщик (заказчик) совместно с подрядчикомпроводит инвентаризацию выполненных работ по строительству(реконструкции) объекта с целью зафиксировать фактическое состояниеобъекта, наличие проектной документации, конструкций, материалов иоборудования.

1.6. В течение десятикалендарных дней после принятия решения застройщик (заказчик)обязан уведомить о консервации объекта подрядчика и орган, выдавшийразрешение на строительство (реконструкцию), а также органгосударственного строительного надзора, если строительство(реконструкция) объекта подлежит такому надзору.

1.7. Если консервация непроизведена, застройщика могут привлечь к административнойответственности на основании ч.1 ст.9.4КоАП РФ.

1.8. Объекты капитальногостроительства, строительство которых возобновляется послеконсервации, заказчиком передаются подрядчику по акту с указаниемтехнического состояния на день передачи.

II.ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ КОНСЕРВАЦИИ

2.1.

Решение опрекращении или приостановке строительства принимает застройщик(заказчик и извещает о принятом решении исполнителя работ(подрядчика), орган местного самоуправления, а такжесоответствующие орган, выдавший разрешение на строительство и органгосударственной строительного надзора, если такой надзорпредусмотрен Градостроительнымкодексом для данной вида строительства.

2.2. О факте прекращенияили приостановки строительства в трёхдневный срок должны бытьпоставлены в известность также, в случае необходимости, ГИБДДорганов внутренних дел, с целью отмены ранее введённых ограниченийдвижения транспорта и пешеходов, а также владельцы территорий,включенных в территорию строительной площадки в соответствии сутвержденным и, согласованным градостроительным планом земельногоучастка.

2.3. Строительство,реконструкция, консервация и ликвидация предприятий, зданий,строений, сооружений и иных объектов, эксплуатация которых связанас обращением с отходами, допускаются при наличии положительногозаключения государственной экологической экспертизы.

2.4. Решение о проведенииконсервации и порядок консервации объектов капитальногостроительства устанавливается и утверждается руководителеморганизации застройщика (заказчика). Типовая форма приказа “Опереводе на консервацию объектов капитального строительства”приведена в приложении N 1.

2.5. Консервация объектакапитального строительства может производиться при различнойстепени завершенности строительства.

Степень завершённостистроительства можно определить следующим образом:

2.5.1. Начальнаястадия строительства (от 0% до 15% объёма работ)соответствует следующему уровню организации подготовительных истроительно-монтажных работ:

-завершены изыскательные и проектные работы;

-определены поставщики оборудования и материалов;

-выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамкахпроекта.

2.5.2. Средняястадия строительства (свыше 15% до 50% объёма работ) можетсоответствовать следующему уровню организации подготовительных истроительных работ:

-завершены изыскательные и проектные работы;

-начаты и продолжаются поставки оборудования и материалов;

-начаты и практически закончены работы по возведению стен иконструкции крыши;

-выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамкахпроекта;

-начаты работы по монтажу технологического оборудования и внутреннихсистем.

2.5.3.

Высокаястадия строительства (свыше 50% до 75% объёма работ)соответствует следующему уровню организации строительно-монтажныхработ на объекте:

-завершены изыскательные работы;

-начаты и продолжаются поставки оборудования и материалов;

-закончены работы по возведению стен и конструкции крыши;

-выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамкахпроекта;

-работы по монтажу технологического оборудования и внутренних системвыполнены в пределах (50-75)%;

-начаты отделочные работы.

2.5.4.Завершающаястадия строительства (свыше 75% до 99% объема работ)соответствует следующему уровню организации строительно-монтажныхработ на объекте:

-завершены изыскательные и проектные работы;

-закончены поставки оборудования и материалов;

-закончены работы по возведению стен и конструкции крыши;

-выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамкахпроекта;

-завершаются работы по монтажу технологического оборудования ивнутренних систем;

-отделочные работы на объекте выполнены в пределах (50-99)%;

-начаты пусконаладочные работы на объекте.

2.6. Застройщик(заказчик) и исполнитель работ не позднее чем через месяц послепринятия решения о прекращении или приостановке строительствасоставляют:

2.6.1. Акт оприемке выполненной части объекта с описанием состоянияобъекта, указанием объемов и стоимости выполненных работ, иприложением ведомости примененных (смонтированных) на объектеоборудования, материалов и конструкций. При этом применяетсяунифицированная форма N КС-2 “Акт оприемке выполненных работ” (Утверждена Постановлением Госкомстата России от 11ноября 1999 г, N 100 “Об утверждении унифицированных форм первичнойучетной документации по учету работ в капитальном строительстве иремонтно-строительных работ”).

Акт составляется наосновании данных Журнала учета выполненных работ(форма N КС-6а) в необходимомколичестве экземпляров.

Фактические объемывыполненных строительно-монтажных работ должны быть сопоставлены сданными смет, а также данными учета соответствующих служб заказчикаи подрядчика, в том числе посредством проведения контрольныхобмеров.

Акт подписываетсяуполномоченными представителями сторон, имеющих право подписи(производителя работ и застройщика (заказчика).

На актах приемкисубподрядных работ обязательно наличие заверительных подписей ипечати генерального подрядного предприятия, принявшего работу.

На основании данных Актао приемке выполненных работ заполняется Справка остоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3).

2.7.

Ведомостьнеиспользованных и подлежащих консервации (хранению) оборудования,материалов и конструкций. Типовая форма Ведомости приведенав Приложении 2.

2.8. Перечень работи затрат, необходимых для обеспечения сохранностизаконсервированных зданий (сооружений) или их конструктивныхэлементов.

Указанный Перечень составляется с участиемпроектной организации. Типовая форма Перечня приведена в Приложении3.
2.9.

На основеПеречня работ и затрат, необходимых для обеспечениясохранности законсервированных зданий (сооружений) или ихконструктивных элементов проектной организацией по поручениюзаказчика в 2-месячный срок после принятия решения о консервациистроительства составляются смета и, в случаенеобходимости, рабочие чертежи на проведение работ по консервацииобъекта капитального строительства, а также смета на мероприятия пообеспечению их сохранности.

Смета на проведениеработ по консервации после согласования ее с подрядчиком исмета на мероприятия по обеспечению сохранности законсервированногопредприятия (объекта) утверждаются застройщиком (заказчиком).

Разработка рабочихчертежей и составление смет на проведение работ по консервации и намероприятия по обеспечению сохранности законсервированногопредприятия (объекта) производится по дополнительному соглашению,заключенному между заказчиком и проектной организацией.

2.10. Заказчик обязан в2-месячный срок со дня принятия решения о консервации строительствапредприятий (объектов) произвести с подрядной организацией расчетыза выполненные до принятия решения о консервации объемыстроительно-монтажных работ, возместить убытки подряднойорганизации, понесенные ею в связи с расторжением или изменениемдоговоров на поставку материалов и конструкций, а также оплатитьрасходы по перевозке строительных материалов и оборудования надругие стройки (если таковая имеет место).

2.11. После согласованиясметы на проведение работ по консервации и сметы на мероприятия пообеспечению сохранности законсервированного предприятия (объекта)заказчик и подрядчик должны оформить Акт о приостановлениистроительства.

При этом применяется унифицированнаяформа N КС-17, утвержденнаяпостановлением Госкомстата РФ от 11ноября 1999 г, N 100 “Об утверждении унифицированных форм первичнойучетной документации по учету работ в капитальном строительстве иремонтно-строительных работ”.

В акте должны быть указаныследующие данные (по объектам, работам и затратам, приостановленнымстроительством):

-сметная стоимость – полная стоимость по договору и стоимостьфактически выполненных строительно-монтажных работ;

-фактические затраты на дату консервации;

-средства, необходимые для расчетов с подрядной организацией;

-стоимость работ и затрат, необходимых на консервацию (включаязатраты по возмещению убытков поставщикам и подрядчикам).

Акт составляется внеобходимом количестве экземпляров по каждой стройке с указаниемраздельно приостановленных строительством работ. Один экземплярпередается подрядчику, второй – заказчику (застройщику). Третийпредставляется по требованию инвестора.

2.12. Выполнениестроительно-монтажных работ, предусмотренных сметой на проведениеработ по консервации, осуществляется подрядной организацией подополнительному соглашению к генеральному договору подряда накапитальное строительство. В дополнительном соглашениипредусматриваются сроки выполнения работ и сдачи заказчикузаконсервированных предприятий (объектов) и конструктивныхэлементов.

Расчеты за выполненныестроительно-монтажные работы по консервации предприятий (объектов)производятся на основании актов приемки выполненныхстроительно-монтажных работ, составленных по форме NКС-2.

Строительно-монтажныеработы, выполненные подрядчиком до консервации, истроительно-монтажные работы по консервации предприятий (объектов)включаются в объем строительно-монтажных работ.

2.13. Законсервированныйобъект и стройплощадка передаются по акту застройщику (заказчику).К акту прилагаются исполнительная документация, журнал работ, атакже документы о проведенных в ходе строительства обследованиях,проверках, контрольных испытаниях, измерениях, документыпоставщиков, подтверждающие соответствие материалов, работ,конструкций, технологического оборудования и инженерных системобъекта проекту и требованиям нормативных документов.

2.14.

Возможностьвозобновления строительства объектов после длительного перерывадолжна устанавливаться специализированными проектными инаучно-исследовательскими организациями путем тщательногоосвидетельствования конструкций, определения их фактическойпрочности, уровня коррозионного поражения конструктивных элементови оформления (продления) разрешения на строительство вуполномоченных органах.

2.15. Работы порасконсервации объектов капитального строительства, включаявосстановительные работы, выполняются подрядчиком по смете,утвержденной в порядке, установленном п.2.9 настоящего Положениядля смет на работы по консервации.

Приложение 1

(наименованиеорганизации)

Приложение 1. ПРИКАЗ

_____ __________ N
(местосоставления)
О переводена консервацию объектов капитального строительства
В связис
указать причиныперевода
перевести на консервациюследующие объекты капитального строительства:
Наименованиеобъектов капитального строительства Кадастровыйномер земельного участка и инвентарный номер объекта капитальногостроительства Степеньзавершенности строительства*) Срокиконсервации
1 2 3 4
Ответственными за проведениеконсервации назначить:
(ФИО,должность)
(ФИО,должность)
(ФИО,должность)
(ФИО,должность)
(должность) (подпись) (расшифровкаподписи)

Источник: http://docs.cntd.ru/document/493656357

Проблемные стройки 2017 / Sibdom.ru

Затраты застройщика после завершения строительства (Сибиряков Н.)

В Красноярске сегодня 557 обманутых дольщиков, которые отдали деньги строительным компаниям и уже девять лет не могут получить свои квартиры. Список объектов зоны риска в 2016 году пополнился, но у собственников квартир некоторых домов есть шанс дождаться заселения уже в этом году.

Обманутые дольщики

Официально проблемными в Красноярске значатся восемь домов. Это объекты четырех компаний-застройщиков. Дом ООО «СитэкСтрой» в Кировском районе на пересечении улиц Павлова и Добролюбова, долгострои «Сибстоуна» на Баумана и Копылова.

Самое большое количество проблемных объектов оставила после себя «Консоль»: на счету застройщика почти достроенный «Дом поэтов» на Партизана Железняка, 26, дом по улице Добровольческой Бригады, 26, рядом с «Планетой», строительство которого замерло на уровне свайного поля, и три дома в переулке Светлогорском. Их коробки доведены до третьего, восьмого и девятого этажей.

Если раньше администрация в подобных ситуациях привлекала строительные компании, которые на грани рентабельности завершали строительство, то сейчас действует закон «О банкротстве», и дольщикам приходится рассчитывать на свои собственные силы.

Достройкой оставленных строителями домов займутся созданные дольщиками жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), а сами дома будут исключены из перечня проблемных, как только разрешительные и правоустанавливающие документы на строительство будут переоформлены на ЖСК.

Новые стройки из группы риска

При этом в Красноярске уже сейчас есть новые объекты, которые служба строительного надзора относит к группе риска. В нее входят 20 домов 13 строительных компаний. Это дома, где строительство идет слишком медленными темпами, а ввод в эксплуатацию переносился не один раз.

Дома не сдаются по разным причинам, в одних случаях проблемы связаны со сложностями с подключением к сетям или сменой подрядчика, а значит, при определенных условиях могут быть решены, в других ситуация гораздо сложнее, потому что речь идет о недофинансировании. К примеру, для завершения строительства двух домов по адресу Грунтовая, 28а, компании «СибСтройИнвест» не хватает собранных средств. Чтобы закончить строительство, нужно еще порядка 200 миллионов рублей.

На момент продажи стоимость квадратного метра в этих домах оставалась одной из самых низких в городе — 37 тысяч рублей. С тех пор дольщикам пришлось доплатить уже несколько раз.

В строительной компании возникшую разницу между первоначальной и нынешней ценой объясняют подорожанием строительных материалов и стоимости подключения к сетям.

 Дольщики в очередной раз доплачивать не согласны, вместо этого они хотят, чтобы администрация привлекла на достройку нового подрядчика.

В других регионах новые застройщики действительно заходят на проблемные объекты, взамен они получают земельные участки от администрации, но чтобы эта схема заработала, нужно сначала изменить законодательство, которое не позволяет предоставлять землю без торгов. В Красноярском крае подготовка такого закона не начиналась.

Дом на улице Грунтовой, 28а 

Проблемы с подключением

Отставание от сроков застройщика жилого комплекса «Ярослав» в Солнечном — компании «Экопром» — возникло из-за сложностей с подключением к инженерным сетям.

Хотя на аукционе земельный участок продавался как обеспеченный техническими условиями, срок их действия был очень коротким (восемь месяцев). За это время невозможно закончить строительство трех двадцатиэтажных домов.

После того как срок действия технических условий закончился, застройщик обратился к ресурсоснабжающим организациям, они выставили ему плату за подключение к сетям, которая превышала ранее установленную в несколько раз.

Строительная компания винит в этом продавшую ему участок администрацию. Жилой комплекс должен был сдаваться в марте 2016 года, но сейчас один из домов построен на 80 процентов, второй — примерно наполовину, готовность третьего дома оценивается в 25 процентов.

Вот уже несколько месяцев растет напряжение среди дольщиков дома по улице Ботанической, 20, компании «Союз».

Хотя дом на высокой стадии готовности (в двух первых подъездах завершена внутренняя отделка, в двух других она ведется), сдача его невозможна, так как ресурсоснабжающая компания не выдает документ о возможности присоединения к сетям.

Сетевая компания «Красноярская теплоэнергетическая компания» начала в отношении застройщика процедуру банкротства, поскольку строительная фирма должна сетевикам 68 миллионов рублей.

Застройщик наличие долга не отрицает, но не сможет погасить его сразу, поэтому он составил график выплат. При этом компанию не устраивает стоимость подключения построенного дома к теплу, и она обратилась в арбитражный суд, чтобы заставить «КрасТЭК» заключить договор на обеспечение теплом.

ЖК «Ярослав», дом 1

Смена подрядчика и застройщика

В списке объектов зоны риска находятся два дома на улице Шевченко в Черемушках компании «Монтаж-Строй». Застройщик заключил договор с новым генеральным подрядчиком, компанией «Стальмонтаж», которая возобновила строительство первого дома. После окончания работ на этом объекте она продолжит строительство второго дома.

Достраивать дома жилого комплекса «Мариинский» компании «ФБК» будет компания «СИА», которая приобрела «ФБК» вместе со всеми активами (произошла смена учредителя).

«СИА» («Сибирское инвестиционное агентство») — давно известный застройщик, который возводит жилой комплекс «Глобус» рядом с «Мариинским». Работы на площадке планируется начать в марте, а полностью завершить строительство должны к августу 2018 года.

Компания «ФБК» вела строительство трех объектов, один из них имеет высокую строительную готовность и может быть введен в этом году.

Компания «КрасЗападСибСтрой» строит с отставанием от сроков два дома на Бугаче. Застройщик собирается направить все усилия на достройку второго дома, квартиры в котором продавались дольщикам (первый дом — инвестиционный проект, в котором дольщиков нет).

Объекты группы риска совсем не обязательно затем перейдут в разряд проблемных, не раз в Красноярске уже бывало, что дома достраивались и выходили из списка стройнадзора. Так, в прошлом году завершили строительство двух из трех шестнадцатиэтажек комплекса West Park в Студгородке, разрешение на ввод в эксплуатацию этих объектов застройщик получит в январе.

Дом на улице Ботанической

Решение найдено?

Сегодня дольщикам зачастую приходится самим искать деньги на завершение строительства, но все изменится с этого года.

Согласно новым поправкам в закон о долевом строительстве, застройщики обязаны отчислять один процент от стоимости договоров в компенсационный фонд долевого строительства — аналог агентства по страхованию вкладов.

Если строительная компания сама не может закончить строительство, средства на достройку замороженных строек выделит фонд. Это коснется только тех застройщиков, которые начинают новые объекты после 1 января и перечисляли деньги в фонд. Сегодняшних обманутых дольщиков нововведение не затронет.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/publication/articles/21/1676/

Cдача новостройки 2018 – этапы, в эксплуатацию, приемка, срок

Затраты застройщика после завершения строительства (Сибиряков Н.)

В последние годы большой популярностью пользуется долевое строительство. Стоимость квадратного метра строящегося здания увеличивается в зависимости от этапа возведения объекта.

Участие в долевом строительстве позволяет в 2018 году приобрести квартиру на выгодных условиях. Однако перейти во владение человека недвижимость сможет лишь после регистрации права собственности. Перед тем, как принимать решение об участии в долевом строительстве, стоит рассмотреть некоторые особенности, касающиеся сдачи новостроек.

Общие сведения

Сдача объекта в эксплуатацию ‒ это ответственный шаг, поскольку процедура тщательным образом контролируется государственными органами с целью предотвращения возможных неприятных последствий.

Застройщик обязательно должен получить соответствующее разрешение от контролирующих инстанций, чтобы дать возможность жильцам въехать в новостройку.

Для многих будущих жильцов все обязательные процедуры перед вводом дома в эксплуатацию представляются крайне смутно. В основном, потребителей беспокоит лишь один вопрос ‒ когда можно будет въехать в жилье и начинать проведение ремонта в новой квартире.

Сдача новостройки в эксплуатацию

После завершения процесса строительства, застройщик должен заняться оформлением определенных документов. Данные бумаги призваны подтвердить безопасность эксплуатации дома и его соответствующее качество. Документация является основанием для передачи отдельных квартир их будущим собственникам.

В 2018 году ввод зданий в эксплуатацию регламентируется ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. В данном нормативном документе сказано о том, что соответствующее разрешение должны предоставлять местные власти.

Фактически, у застройщика имеется необходимость в получении двух документов:

  1. Заключение о соответствии. Бумага удостоверяет тот факт, что объект соответствует всем требованием проектной документации и технических регламентов.
  2. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешительный документ дает право застройщику заселять жильцов в новостройку.

После получения последнего документа считается, что объект прошел госпроверку, и все строительные работы проведены в соответствии с существующими нормативами.

Это дает гарантию жильцам относительно безопасности их проживания в новостройке. После получения разрешения объект ставится на госучет, а значит ему присваивается адрес.

Этапы

Какие бывают этапы сдачи новостройки в эксплуатацию:

  1. Завершение строительно-монтажных работ и прокладка всех необходимых коммуникаций к моменту сдачи новостройки. Также к этому времени застройщик должен выполнить благоустройство прилегающей территории и заключить договора на эксплуатацию и обслуживание сетей ‒ канализации, газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, отопления и других.
  2. Выезд на место расположения объекта техников из БТИ. Проведение компетентными специалистами замеров площадей зданий и квартир. Полученные данные потребуются для оформления технических паспортов.
  3. Проведение приемочной комиссией заседания. При положительных результатах после его завершения ‒ выдача разрешения застройщику. В документе содержатся сведения о соответствии новостройки заявленному генплану и Градостроительному кодексу.
  4. Оформление техпаспорта проектно-инвентаризационным бюро.
  5. Прием постройки органами, которые предоставляли технические условия для строительства.

Документы

Для того чтобы зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, дольщик обязан предоставить следующие документы:

  • акт приема-передачи;
  • кадастровый паспорт на объект;
  • договор с банком в том случае, если квартира приобретается по кредиту;
  • разрешение со стороны органов опеки в том случае, если объект регистрируется на ребенка младше 18 лет;
  • паспорт собственника/свидетельство о рождении;
  • квиток об уплате госпошлины;
  • договор, подтверждающий долевое участие.

В отдельных случаях могут понадобиться дополнительные документы.

Сроки

Процедура по получению разрешительного документа достаточно сложна, в связи с чем может пройти около 3-6 месяцев между окончанием строительства и заселением жильцов.

После ввода дома в эксплуатацию по истечению недели производится приемка квартир дольщиками.

Если будут нарушены сроки ввода в эксплуатацию или приемки объекта, застройщику может грозить выплата неустоек.

Порядок приемки

Как производится процедура приемки купленной квартиры:

  1. Будущий собственник изучает документацию, предоставленную застройщиком.
  2. Производится осмотр помещения. Если в ходе его проведения обнаружатся какие-либо недостатки, они должны быть занесены в смотровой лист.
  3. Если будущий собственник не обнаружил недостатков, или застройщик уже устранил их, то подписывается акт приемки-передачи. Когда гражданин оставляет на нем подпись, считается, что все обязанности застройщика исполнены. Соответственно, если потом выявятся недочеты, исправлять их будет уже собственник своими силами.

В том случае, если недочеты были выявлены и зафиксированы в смотровом листе еще на этапе осмотра помещения, возможны следующие дальнейшие варианты:

  • самостоятельное устранение огрехов застройщиком;
  • устранение недочетов собственником и получение им компенсации на ремонт от застройщика;
  • уменьшение стоимости квартиры на сумму, которая потребуется для проведения ремонта.

На практике не во всех случаях удается принять квартиру сразу же. После подписания акта приема-передачи один из экземпляров документа остается на руках у собственника, а второй забирает себе застройщик.

Образец акта приема-передачи квартиры от застройщика здесь.

Оформление права собственности

После подписания акта приема-передачи владелец получает ключи от квартиры. После этого он может эксплуатировать жилую площадь по собственному усмотрению. На этом этапе необходимо заняться оформлением свидетельства о праве собственности.

Рекомендуется не начинать проведение капремонта в квартире до тех пор, пока не будет получен данный документ.

Свидетельство о праве собственности является основной бумагой, которая дает владельцу право на продажу, дарение или передачу квартиры по наследству.

В соответствии с законом, запрещается вносить какие-либо изменения в конфигурацию объекта до тех пор, пока не будет получено свидетельство.

Это связано с тем, что для получения правоустанавливающего документа сперва должен быть оформлен кадастровый паспорт. В свою очередь, для его получения могут потребоваться повторные замеры площадей помещений.

Обмерщикам могут помешать разнообразные элементы оформления ‒ декоративные арки, листы гипсокартона и прочее. В таком случае они на законном основании могут потребовать их удаления.

Если владелец откажется выполнять требования обмерщиков, получение свидетельства о праве собственности может быть поставлено под угрозу.

Демонтаж же, в свою очередь, приведет к тому, что владелец жилья понесет существенные расходы.

Как выглядит порядок оформления права собственности:

  1. Будущий владелец жилья подготавливает пакет документов и обращается в Регистрационную палату.
  2. Уполномоченный специалист вносит в электронную форму данные и формирует заявление, которое позже подписывает будущий собственник.
  3. Гражданину выдается квитанция на оплату госпошлины в размере 1000 рублей. Ее можно оплатить в банке.
  4. У будущего собственника забирают документацию и выдают взамен расписку, свидетельствующую об их получении. Определяется день, в который владелец сможет получить свидетельство.
  5. В определенный день и время собственник является в Регистрационную палату для получения свидетельства. Ему отдают предоставленные оригиналы документов. Гражданин должен иметь при себе расписку и паспорт.

В том случае, если собственников несколько, каждый из них должен подойти со своими документами и забрать свой оригинал свидетельства. При этом явиться за получением документа можно и позже установленной даты.

Если свидетельство получает ребенок, то документ от его имени должен подписать родитель или же представитель.

На видео о сдаче дома

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/novostrojka/sdacha-novostrojki/

Строительство завершено: учет и налогообложение

Затраты застройщика после завершения строительства (Сибиряков Н.)

Инвестор и инвестор-заказчик (он же застройщик) заключили инвестиционный контракт на строительство торгового центра и склада, которые будут находиться на одном земельном участке.

Инвестирование строительства осуществляют обе стороны. При этом по условиям контракта инвестору передается все построенное имущество, связанное с торговым центром, застройщику – созданные объекты, относящиеся к складу.

Застройщик не выполняет СМР собственными силами.

При подготовке передачи построенных помещений с баланса застройщика на баланс инвестора возникли следующие вопросы:

1. Как распределять затраты, понесенные на строительство инженерных коммуникаций (внешних сетей электроснабжения, систем водоснабжения и водоотведения и др.), подъездных дорог и объектов благоустройства, которые предназначены для функционирования как торгового центра, так и склада?

2. Каким образом следует распределять накладные расходы застройщика, связанные с данным строительством, можно ли их полностью передать инвестору?

3. Каков порядок принятия к вычету инвестором и застройщиком сумм НДС, предъявленных застройщику подрядными организациями с 2004 г. по 2010 г., при условии, что на данный момент ни инвестор, ни застройщик этим вычетом не воспользовались?

4. Каков порядок обложения налогом на имущество построенных зданий у инвестора и застройщика?

Рассмотрим возможный способ решения возникших проблем.

Общее имущество

В отношении имущества, которое относится как к торговому, так и к складскому зданиям и которое невозможно разделить (неделимое имущество), стороны должны в дополнительном соглашении установить процентное соотношение прав на это имущество с дальнейшим оформлением его в долевую собственность (ст. 244, п. 2 ст. 245 ГК РФ).

Обратите внимание! Согласно п. 1 ст. 245 ГК РФ при отсутствии закрепления в договоре долей участников долевой собственности доли считаются равными.

Руководствуясь этими нормами гражданского законодательства, инвестор-застройщик должен будет по итогам завершения строительства разделить собранные по дебету счета 08 “Вложения во внеоборотные активы” расходы на неделимые объекты, которые будут использоваться при функционировании как торгового центра, так и склада, в той пропорции, которая будет закреплена в указанном дополнительном соглашении. Если такое соглашение относительно данного неделимого имущества заключено не будет, то расходы на строительство таких объектов, сформированные в бухгалтерском учете застройщика, необходимо будет поделить пополам. Тогда одна половина расходов впоследствии сформирует стоимость соответствующей доли объектов основных средств у инвестора-заказчика (Дебет 01 Кредит 08), а вторая половина затрат будет учтена им при определении финансового результата от данного инвестиционного проекта при передаче построенных объектов инвестору. Иными словами, такие объекты основных средств, которые впоследствии будут эксплуатироваться как инвестором, так и застройщиком (возможно, это инженерные коммуникации, подъездная дорога и объекты внешнего благоустройства), будут учитываться в соответствующей доле на балансах обеих сторон, что соответствует требованиям п. 6 ПБУ 6/01 “Учет основных средств”.

Накладные расходы

Отнесение за счет инвестора всех накладных расходов, связанных со строительством объекта, который будет потом передан инвестору лишь частично, в то время как остальная часть останется в собственности застройщика, автору представляется экономически необоснованным. Это приведет к занижению первоначальной стоимости объектов, остающихся в собственности застройщика (п. 8 ПБУ 6/01), и искажению финансового результата при передаче инвестору построенных объектов.

Известно, что по окончании отчетного периода накладные расходы должны распределяться между всеми строящимися объектами в соответствии с выбранной базой распределения, закрепленной в учетной политике застройщика. Накладные расходы могут распределяться по объектам учета пропорционально:

– основной зарплате рабочих, которые заняты на объекте;

– численности рабочих на объекте;

– стоимости объекта по смете;

– материальным затратам на строительство;

– прямым затратам на строительство;

– объемам СМР, принятым у подрядчиков на основании актов выполненных работ.

В результате по окончании строительства соответствующая доля накладных расходов будет включена в состав первоначальной стоимости основных средств застройщика, а остальная часть будет участвовать в выявлении финансового результата от реализации инвестиционного проекта при передаче завершенных строительством объектов инвестору.

Налог на прибыль

На основании пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ не облагаются налогом на прибыль у застройщика целевые средства, полученные от инвестора на финансирование строительства.

Таким образом, в случае если вознаграждение застройщика в контракте не установлено, обложению налогом на прибыль у застройщика подлежит разница между взносом инвестора (включающим в себя некую сумму расходов на содержание застройщика) и фактическими расходами застройщика на осуществление строительства (в том числе осуществление технического надзора, создание условий для строительства, организация и контроль строительного процесса и т.д.). Сумму этой разницы, остающейся в распоряжении застройщика, точно можно будет определить только по окончании строительства.

Источник: http://www.mosbuhuslugi.ru/material/stroitelstvo-zaversheno-uchet-nalogi

Каковы последствия отмены схемы долевого строительства для застройщиков и рынка в целом

Затраты застройщика после завершения строительства (Сибиряков Н.)

В связи с большим количеством «недостроя» российские власти в течение трех лет планируют отменить схему долевого участия в строительстве. Предполагается, что с помощью таких мер может быть решена проблема обманутых дольщиков.

Корреспондент «КС» пообщался с участниками строительной сферы и экспертами, выяснив, как скажется отмена схемы долевого строительства на деятельности застройщиков, стоит ли ожидать заметного подорожания жилого квадратного метра и каким образом будет возможно комплексное освоение площадок.

Изменения в Федеральном законе № 214 разделили строителей на два лагеря: одни заявляют, что лучше договора долевого участия еще ничего не придумано, и отказ от такой схемы окажет критическое влияние на отрасль, другие уверены, что с принятием нового закона покупатели окажутся более защищенными, и значит, такие меры оправданны.

«Какие вопросы задает сейчас клиент в числе первых: «Цена? А они точно достроят?». А те, кто купил жилье на нулевом цикле или первом этаже, два раза в неделю приходят и считают, сколько кирпичиков прибавилось, потому что переживают. Радует, что покупатели будут чувствовать себя уверенно», — отмечает директор «КПД-Газстроя» Кирилл Покровский.

По предварительным данным, принятие изменений в закон состоится в конце апреля или в мае 2018 года.

Как скажется на деятельности застройщиков

Как пояснил «КС» директор компании «Сибакадемстрой», депутат Совета депутатов Новосибирска Михаил Ансимов, это не первая попытка государства найти альтернативу механизмам долевого строительства. «В течение трех лет сделать это будет сложно.

Каждый год в новостройки населением инвестируется в масштабах страны более 3 трлн рублей. Нужно время, чтобы заместить такую сумму деньгами банков или собственными средствами девелоперов.

На сокращение объемов строительства и увеличение стоимости жилья государство не пойдет — это чувствительный социальный фактор», — комментирует Ансимов.

Об этой же проблеме говорит и генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский. «Для того чтобы отрасль хотя бы сохранилась, не говоря уж ни о каком развитии, необходимо очень мощное, резкое вмешательство первых лиц государства в организацию финансирования реального сектора, в том числе стройки.

Поскольку необходимого инвестиционного потенциала и опыта в нашей стране нет, руководители страны должны взять под свой контроль создание механизма фондирования, через который будет осуществляться инвестирование строительной отрасли в необходимых объемах. Это возможно, но такую задачу нужно решить на самом высоком уровне, причем прямо сейчас и с самой высокой скоростью», — пояснил Белокобыльский.

Застройщики обращают внимание на то, что схема с использованием договоров долевого участия (ДДУ) проверена временем и работала в течение 28 лет. Первый договор был составлен еще в сентябре 1990 года.

Схема проектного финансирования, которое придет на смену долевому строительству, вызывает вопросы у девелоперов.

Они обеспокоены тем, что лишь некоторые из действующих застройщиков имеют шансы его получить, у остальных могут возникнуть проблемы с кредитованием. Однако участники рынка не падают духом. «Вопрос по проектному финансированию нужно задавать банкам.

В любой ситуации мы будем строить», — утверждает генеральный директор ООО «Новосибирск СтройМастер» Вера Коновалова.

Впрочем, как заявляют эксперты рынка строительства, получается замкнутый круг: для того, чтобы погасить проценты и тело кредита, необходимо ежемесячно продавать квартиры на рынке, а чтобы продавать их в нужном темпе, требуется использование схемы ДДУ.

Кроме того, строители констатируют сложности, возникающие в вопросе расселения ветхого и аварийного жилья, ссылаясь на огромные цены. В частности, на расселение одного барака, по подсчетам участников рынка, потребуется не менее 30 миллионов рублей.

Как будут подстраиваться компании

Отвечая на вопрос о том, как будут подстраиваться под нововведения строительные компании, аналитики утверждают, что для оценки благонадежности и стабильности принимаемых мер потребуется много времени.

«С точки зрения экономики на первом этапе многие застройщики почувствуют определенный конфуз и сложности, им придется изыскивать средства для начала строительства. Сейчас многие заключают договоры на нулевом цикле, за эти деньги и строят.

Теперь застройщикам более активно придется работать с банковским сектором, поскольку должны быть свои обороты, чтобы начать нулевой цикл, запустить первый этап. Интересно понаблюдать за работой банков.

В целом очевидно, что застройщики будут испытывать неудобства», — высказывается Кирилл Покровский.

Как считает генеральный директор компании «Энергомонтаж» Иван Сидоренко, имеются предпосылки к сокращению ввода объектов.

«Предложения сокращаются, ценник увеличивается — рынок среагирует. Безусловно, закон где-то нужный, в связи с большим количеством обманутых дольщиков.

Механизмы необходимо доработать, некоторые моменты требуют обсуждений и изменений», — дополняет Сидоренко.

В свою очередь в «Сибакадемстрое» отмечают, что поддерживают стремление государства сделать покупку новостроек более надежной.

«В последние годы идут активные изменения законодательства, направленные на совершенствование механизмов долевки.

Скорее, будет поэтапное эволюционное движение всех участников процесса к отказу от долевого строительства. Мы тоже думаем об этом и готовимся», — пояснил Михаил Ансимов.

Комплексное освоение площадок

Еще одним риском перехода к проектному финансированию строители считают концентрацию рынка в руках крупных застройщиков, среди которых могут быть крупные федеральные игроки, имеющие доступ к финансированию.

Часть застройщиков уверена, что московские игроки обязательно зайдут на сибирский рынок, так как не всем «местным» дадут проектное финансирование. В подтверждение этих слов «КС» писал о планах по выходу в Сибирь одного из крупнейших московских застройщиков — ГК «ПИК».

По данным одного из участников рынка, эта группа компаний уже ведет переговоры по земельным участкам в Новосибирске. «Одной из стратегических задач ГК «ПИК» на 2018 год является серьезное увеличение земельного банка в различных регионах России.

Компания активно смотрит площадки под строительство, в том числе и в Сибирском федеральном округе», — отметила «КС» пресс-секретарь ГК «ПИК» Наталья Михна.

От более подробных комментариев по поводу конкретных планов по развитию в отдельных городах Сибири она на текущем этапе отказалась. Как, впрочем, и от комментирования темы проектного финансирования.

«Московские игроки придут, этот процесс уже на горизонте. Им мало места в тех районах, где они развиваются, — считает Кирилл Покровский. — Что касается комплексного освоения территорий, не совсем понятен смысл одного разрешения на один строящийся объект.

Если крупный застройщик строит сразу 5–7 домов, то он имеет на одном юрлице несколько разрешений.

Так для чего плодить кучу ООО и каждый объект оформлять на отдельное юридическое лицо? Я считаю, что одно основное базовое юрлицо с хорошим балансом и серьезной историей, которое не меняется в течение многих лет, — фактор стабильности. В любом случае, мы будем подстраиваться под законодательство».

Как подчеркивает Иван Сидоренко, строительный бизнес в Новосибирске специфичен: «Барнаульские компании к нам заходили, томские зашли. Московских пока не было, но не исключено, что они будут искать возможности и прикладывать свои мощности».
Впрочем, не все участники рынка считают, что в связи с переходом на проектное финансирование приход «московских строительных сил» не за горами.

«Доступ к ликвидности у всех примерно одинаковый, и у москвичей нет такого масштабного финансового рычага, о котором все любят говорить. В Москве нормы маржинальности гораздо выше, чем у нас, поэтому они себя чувствуют вольготней.

Московские корпорации удивятся той неожиданно низкой маржинальности и той неожиданно высокой конкуренции, которая есть у нас. Поэтому — welcome, пусть заходят. Больше участников — больше конкуренции, лучше рынку! Но они очень сильно удивятся.

И эти бравурные декларации о заходе московских — якобы — корпораций сильно далеки от существующих реалией. Ни одна из столичных компаний в Новосибирске так и не смогла закрепиться! Из иногородних чувствует себя хорошо только екатеринбургский, тюменский девелопер.

Все остальные погремели, побубнили и исчезли в никуда с нашего рынка. Они им не интересен», — делает свои выводы Игорь Белокобыльский.

Собеседник «КС» добавляет, что ранее действовала очень разумная инициатива, а именно — инициатива государственно-частного партнерства по комплексному освоению территорий, которая тщательно готовилась: «Как это будет при новом законодательстве, я думаю, неизвестно даже богу. Об этом пока можно забыть и решать более насущные вопросы. Вот когда станет понятно, по каким правилам будет играть рынок, а их сейчас нет, можно будет говорить о комплексном развитии территории».

Вместе с тем говорить о какой-то ярко выраженной региональной специфике Новосибирска не приходится. С упомянутыми выше вопросами так или иначе столкнутся все регионы России. «Конечно, в каждом регионе есть свои особенности. Но это общефедеральный квест, базовый сценарий которого одинаков для всех регионов», — подчеркивает Игорь Белокобыльский.

Кирилл Покровский, рассуждая о влиянии нововведений на регионы, отмечает, что «поспешные решения сложно принимаются регионами. Есть аналоги подобных действий в Европе, но без адаптивной части нам применить их сложно».

Сколько будет стоить квадратный метр

Обсуждая поведение рыночной цены на квадратный метр жилой недвижимости, все застройщики говорят в первую очередь о повышении себестоимости, указывая на рост цен на материалы и землю.

«Конкуренция останется, ее никто не отменял. Крупные надежные застройщики будут держать квадратный метр на том же уровне, не будет шокового скачка. Точно вырастут цены на песок и другие материалы. Будем надеяться, что это не отразится на потребителе», — высказывается Покровский.

По мнению Игоря Белокобыльского, прямой зависимости между отменой действующей схемы и ростом цены нет. «Квадратный метр будет стоить ровно столько, сколько готовы платить за него покупатели.

Другое дело, что при высоком покупательском спросе и низком предложении, в том числе с удорожанием себестоимости, возникающей за счет процентной ставки, маржинальность уменьшится. А значит, уменьшится и финансовая устойчивость участников рынка. Объективно это приведет к повышению цен, причем это будет рывковая цифра.

То есть не один, не два, не 10% и не 15%. Это будет принципиально больше, а гадать на кофейной гуще, на сколько, я не берусь!» — отмечает Игорь Белокобыльский.

В целом аналитики прогнозируют, что цены не будут падать ниже отметки в 60 тысяч рублей за «квадрат».

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@sibpress.ru или через наши группы в и ВКонтакте

Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

Источник: https://ksonline.ru/311577/kakovy-posledstviya-otmena-shemy-dolevogo-stroitelstva-dlya-zastrojshhikov-i-rynka-v-tselom/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.